阵地丨从“一栋难求”到“鲜有问津”，老洋房走下“神坛”？

日前，有业内人士提出上海老洋房租赁市场“受冷”现象。

对此，我们梳理了部分挂牌租赁的老洋房，据不完全统计，2025年至今已有超20栋老洋房挂牌，大部分面积段都在300平以上，其中包括不少名人旧居。租赁价格大多在10万元/月以上。

据中介机构表示，上海老洋房大部分不流通，仅很小一部分进入市场，其中还有许多存在产权不清晰的情况，目前老洋房房源多出来的原因主要还是受之前外籍人士退租影响。

不仅仅是租赁市场，从买卖市场来看，近年来老洋房也出现大幅降价现象，降价幅度大都在1000万元以上。

我们认为，老洋房“受冷”主要受多重因素叠加影响，其中租赁市场受商业工作室及外籍人士退租影响较大，而交易市场一方面受市中心优质地段的豪宅项目分流影响，另外一方面则主要由于老洋房持有成本较高及主体结构限制影响，整体居住体验并没有想象中那么好。

原本“一栋难求”的老洋房，如今在租赁市场“批量挂牌”。

据不完全统计，2025年至今，已有超20栋老洋房挂牌，涵盖上海多个核心“梧桐区”，面积段从160平到550平不等，大多带独立花园，租金价格受地段、面积、装修情况等波动较大，从3万到17万不等，大部分租金价格都在10万元/月以上。

专做老洋房代理的工作人员告诉我们，上海老洋房一直都属于稀缺房源，一方面是有许多早已收归国有，另外一方面是受早年单位分配等原因，许多房源里面住着好几户人家，产权并不清晰。在他从业的十几年中，见到和听到的买卖成交一年基本都在个位数。

“老洋房有自己独立的市场行情，整体流通的房源应该也就小几百套，都是有数的。拿出来租的也是这点。现在房源多了，主要还是因为外国人变少了。当然同时也有很多原本做私人会所、设计工作室之类的退租，至于网上常见的那种网红博主其实并没有那么多。老洋房的月租不便宜，外国人对租金价格不敏感，很多跨国企业都有补贴，这是之前最稳定的客群，商业工作室、会所之类的基本都是盈利的，真正的能够长租在老洋房里的网红不多，至少我遇到的不多。”

CRIC城市租售系统数据显示，2024年全年，建筑年代在1950年之前的个人房源挂牌共3212套，其中大部分为面积段在50平方米以下的“一室户”。若仅统计建筑年代在1950年之前，面积100平方米以上的房源，2024年全年仅126套挂牌，其中包括独栋、联排、多层、单层等多种类型。以此来看，2025年至今超20栋老洋房挂牌确实数量较以往相对更多。

从目前挂牌租赁的老洋房来看，大部分面积段都在300平以上，这主要还受跨国企业及商业工作室退租影响。

如复兴中路某洋房建筑面积296平方米，双开间三面临空，拥有约100平方米前后花园，该房源之前被某国际知名企业签下十年租约，并对房屋做了全方位的改造，2026年年中到期后不再续租，目前该房源不租转售。

又如五原路洋房实用面积500平方米，四面临空，之前为某设计工作室，受业务调整影响不再续租；南京西路某洋房实用面积200平方米，三面临空，目前为美容工作室，到期后不再续租。

据了解，以往私宴、建筑/室内设计、服装设计、美容等行业是租赁此类老洋房做工作室的主力，但如今随着经济下行、消费降级，这些行业首当其冲。

“2018年之前，我所在的公司曾以‘;圈层’活动作为主力业务之一，我们每个月都会为客户举办私宴，一场收费在5-10万元之间，我们会定向邀约10位左右嘉宾来参加晚宴，我们的客户包含财富管理、珠宝设计、服装高定、游艇俱乐部、海外置业等，之前每个月至少都有一场晚宴，2018年之后就变少了，如今大半年都不一定有一场。”屈女士告诉我们，当时有一句话很流行“2019年是过去十年最差的一年，却是未来十年最好的一年”当时他们并不以为然，没想到是真的。

据红餐网数据显示，2023年5月，上海客单价500元以上的餐厅有2700多家，而到了2024年7月，这个数字锐减至1300多家，减少了一半多。这背后反映出的是高端餐饮市场的急剧萎缩，其中开在老洋房里的私房菜几乎全军覆没。

设计工作室之类的公司也是如此，2024年上半年54家上市设计企业合计实现营收754.5亿元，同比下降8.7%，其中建筑设计类行业营收情况不佳，10家企业中仅2家企业实现营收增长，平均下滑幅度为21%。就算是最为坚挺的明星事务所也避免不了项目缩减，搬办公室降成本，裁员降薪。原本有一定“溢价”和“情绪价值”的老洋房，在这样的背景下显得不够“务实”。

国家统计局数据显示，2024年1-12月，我国服装行业规模以上（年主营业务收入2000万元及以上）企业13820家，实现营业收入12699.15亿元，同比增长2.76%，利润总额623.81亿元，同比增长1.54%，但企业亏损面达20.07%，比2023年同期扩大1.03个百分点。

美容等行业同样如此。在以往，市场整体氛围比较喜欢小资，讲究有格调的生活。与普通商业及写字楼相比，这种可以改造的老洋房非常受喜欢精致生活方式的中产阶级欢迎，但随着整体市场风向转变，如今消费者变得更注重性价比，于是原本这些老洋房主要受众的商业工作室开始撤离，这一切都是由供求决定的。

不仅仅是租赁市场，随着整体市场下行，老洋房价格也出现不同程度“跳水”。

2024年底至今销售价格出现明显降价的老洋房中有的降幅已近25%，如绍兴路某联排老洋房建筑面积190平方米，目前售价4500万，较之前挂牌价下降近1500万。若从绝对值来看，湖南路某花园洋房报价约2.78亿，已较之前下降1.22亿。

专做老洋房代理的工作人员表示，对于上亿的老洋房来说，房东基本上不会直接与他们接触，而是会委托一个代理人替他处理各项事宜，所以卖家基本上不可考，“代理人负责对接房东，我们负责对接客户，基本上是这样的一个模式，我们也基本上不会主动打听房东的具体情况，做我们这行都是很有分寸感的。”

从目前的客户群体来看，大部分都是对老洋房有情怀的年纪相对较大的客户，如今的年轻人更愿意选择新的豪宅。

CRIC数据显示，2024年全年总价5000万以上豪宅共供应925套，较2023年同期大涨349%，明显高于历年水平，其中内环内占85.84%，从成交来看，2024年全年总价5000万以上豪宅共成交585套，同比上涨229%，其中内环内成交占79.15%。

2024年全年上海核心地段豪宅供求皆明显大涨，其中还不乏许多风貌别墅类项目，广受市场欢迎。

从2024年初的中海·顺昌玖里，到外滩壹号院、翠湖六期，再到露香园·天誉……无论是对老上海有情怀、喜欢怀旧的客群，还是讲究居住体验感相对年轻的客群都能找到适合自己的选择。

上海市中心优质地段的豪宅项目正不断分流原本属于老洋房的客群。

与此同时，随着这些年来商业工作室、民宿等的发展，也使得越来越多的人开始接触到老洋房，市场开始对老洋房的“去魅”。

曾在巨鹿路开民宿的老板景先生告诉我们，老洋房的居住体验其实并没有想象中那么好，“最大的问题是漏水、防潮和除虫，这是上海几乎所有老洋房的通病，除此之外，还有隔音和保温等问题，这些问题很多都是建筑本身的缺陷，老洋房大多都是木结构的，上海梅雨季要防霉，像现在这样的时候还要防虫和白蚁，如果要改造翻新什么的，还涉及历史建筑保护条例、邻里协调、特殊施工许可等很多层面，比想象中还要繁琐。”

景先生总结说，老洋房适合情怀和收藏，真正居住的意义其实不大。

*本文受访者皆为化名

“老洋房”是上海的名片之一，很多核心地段都有几条知名街道成为众人参观打卡的所在，“梧桐区”这三个字也成了一种特殊的存在。

作为老洋房本身，见证了上海近一个世纪的变迁，以其深厚的历史背景和独特的文化魅力吸引着来自全世界各地的人们。

我们看“老洋房”，更多的时候看到的是历史、故事、文化、艺术……其独有的魅力，使得老洋房成为一种特殊的存在。

作为上海不可或缺的存在，老洋房在如今整体市场环境下出现了租赁市场“批量挂牌”，交易市场售价“跳水”的现象，这一方面是整体环境变得更加理性和务实，另外一方面也能让老洋房减少商业化，回归真正懂其价值的人的手中。