谢逸枫：颤抖吧！2025年前两月全国卖地收入大跌，不足5000亿元

文/谢逸枫

2025年3月24日，一份财政部门数据显示，2025年前2月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）4744亿元，同比下降15.7%，意味着全国卖地收入跌破5000亿元，堪称暴跌。

尽管2025年前2月全国卖地收入跌破5000亿元，占地方财税收入依然高，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

2025年前2月全国卖地收入大跌，归根结底是季节性的淡季、房企在建项目开发和在售项目销售缓慢、地方土地供应下降、房企因债务和融资压力导致拿地减少、去库存为主。

前2月全国一般公共预算收入4.3856万亿元，一般公共预算支出4.5096万亿元。意味着钱不够花。财政赤字规模从2021年4.38万亿元 升到2025年的5.66万亿元，比2024年增加1.6万亿元。

其一是2025年前2月全国卖地收入4744亿元，同比下降15.7%，占到2025年前2月全国一般公共预算收入4.3856万亿元的10.81%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

前2月全国卖地收入4744亿元，同比下降15.7%。2021年前2月-2024年前2月全国卖地收入分别为11236亿元、7922亿元、5627亿元、5625亿元，增速分别为同比上涨67.1%、同比下降29.5%、同比下降29%、同比下降29%。

2025年前2月全国卖地收入4744亿元，对比2021年前2月全国卖地收入1.1236万亿元，数据上来看，堪称腰斩。值得注意的是同比下降15.7%，对比2022年-2024年同期分别29.5%、29%、29%的跌幅，呈现持续性的收窄趋势。

2020年前2月-2021年前2月全国卖地收入连续二年破一万亿元后，2022年前2月首次跌破8000亿元，2023年-2024年首次跌破6000亿元，意味着土地收入正式见顶，跌幅正在逐步收窄、改善，依然是地方财政收入最主要的来源。

其二是2025年前2月全国土地与房地产相关的税收收入2918亿元。全国土地与房地产相关的税收收入2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元。

前2月全国土地与房地产相关的税收收入2918亿元占全国税收收入3.6349万亿元的8.0%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地产领域5项税收，占到全国总税收入的20%以上。

说明100块税收收入里面，房地产、建筑业的税收贡献20块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

2025年前2月全国土地和房地产相关税收中，契税731亿元，同比下降21.7%。房产税745亿元，同比增长9.8%。城镇土地使用税346亿元，同比增长5.3%。土地增值税878亿元，同比下降22.1%。耕地占用税218亿元，同比下降4%。

其三是2025年前2月全国卖地收入4744亿元（2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元，2024年4.8699万亿元，卖地收入自2021年之后，连续3年保持下降的趋势。

前2月全国土地与房地产相关的税收收入2918亿元（2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续3年下降。

2025年前2月全国房地产收入7662亿元（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入），2020年10.3836万亿元、2021年10.7844万亿元、2022年8.6070万亿元、2023年7.6531万亿元、2024年6.7236万亿元。

其四是根据“土地依赖度”统计数据显示，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入，可以看出，地方对土地的依赖不断增高。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，出现连续3年下降。

2025年前2月全国房地产收入7662亿元，占全国一般公共预算收入4.3856万亿元的17.47%（2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%），说明占全国一般公共预算收入持续下降。

2025年前2月全国房地产收入7662亿元，占地方一般公共预算本级收入2.4357万亿元的31.45%（2020年103.7%、2021年97.08%、2022年79.09%、2023年65.28%、2024年56.37%），说明占地方一般公共预算本级收入持续下降。

2025年前2月全国房地产收入7662亿元，占全国税收收入3.6349万亿元的21.07%（2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%），说明占全国税收收入下降。

如加上六项房地产相关税收，十一项的税收收入约4000亿元，加上全国卖地收入的4744亿元，2025年前2月房地产总收入约8000亿元。2020年11.2142万亿元、2021年11.7051万亿元、2022年10万亿元、2023年9万亿元、2024年7万亿元。

房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）看，分别占到全国财政收入、地方收入更高。这是笔非常庞大收入，除税收的财政之外，地方财政收入100块，意味着地方财政收入里面，房地产贡献超过巨大。

其五是土地财政源于1987年开始的土地有偿出让，发展于1994年的分税制改革带来的地方预算内缺口的增大。快速爆发于1998年住房制度改革和2002年土地招拍挂制度开始，到2021年，是土地资产化最为迅猛的年代。

地方政府财力不足，是其向土地寻找收入的动因，而现行土地管理制度对于城市土地一级市场的垄断，则为地方政府依赖土地创造了条件。土地财政之所以再度成为话题焦点，是因为2024年财政收入下降。

按照官方统计数据显示，1998年全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创历史新高。1998年-2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额85.0107万亿元，年均卖地收入总金额3.2696万亿元。

1999年-2008年10年间，全国土地出让金累计总金额收入5.3万亿元。1999年至2011年，这13年是土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让金累计总金额收入12.75万亿元，几乎年均1万亿元，到2021年已经突破8.7051万亿元。