睿见生机｜从空间到生态：生命科学地产六大策略

2024年10月，生物科技初创公司City Therapeutics在仲量联行的助力下，成功进驻位于美国波士顿肯德尔广场(Kendall Square)的理想实验室空间。肯德尔广场被誉为“全球最具创新力的一平方英里”，这里聚集了拜耳、诺华、辉瑞、渤健、默克等生物医药巨头，上百个IPO在此诞生。

City Therapeutics与仲量联行的成功合作案例凸显了生物医药企业对专业化空间的核心需求——区位优势、技术适配性、成本控制及可扩展性，更展示出地产策略在生物医药创新生态中的关键作用。

随着全球生物医药行业的“内卷”趋势加剧，企业间的竞争力已不仅限于创新科学发现，还在于如何通过空间策略将研发效率、人才密度和资本杠杆转化为竞争优势。这也意味着，行业的地产策略正从单一空间供给转向系统性创新生态构建。

结合对当前中国乃至全球生物医药企业发展趋势和地产动态的专业洞察，仲量联行总结出了以下六大生命科学地产运营策略：

房地产投入在企业发展过程中有着举足轻重的作用，并不是简单地等同于固定成本负担；相反，合理的房地产战略能够转变为一种投资，引发效率革命。尤其是在生物医药行业追求“降本增效”的浪潮中，房地产的价值正在被重新定义，成为可增值、可交易、可反哺创新的“活性资本”。

2022年以来，国内已有多家以创新药研发为主业的药企下场开展CXO业务（医药研发生产外包，包括CRO、CDMO、CMO等），将GMP车间转化为CDMO创收引擎、将实验室转为共享空间以捕获早期项目，其背后的核心逻辑便是：利用多余产能及闲置资产，实现资源利用最大化。

拥有从“研发—中试—生产”完整链条的产业集群是国内外生物医药行业发展的核心引擎，其通过空间集聚、资源整合和生态协同，推动行业从分散竞争转向系统性创新，进而突破技术瓶颈、缩短商业化周期。

除了传统的园区，行业内企业也在通过房地产战略投资与优化，构建产业集群。以先声药业售后返租模式（点此回顾>>仲量联行协助康达源收购张江医谷生命医学产业园）为代表的策略旨在将企业单一用途的产业园区转变为多租户生态：企业通过出售自有物业或土地，再采取售后返租模式，吸引更多价值互补企业入驻，促进资源共享，推进研发效率与商业化进程。此举在一定程度上能够回笼部分资金，为企业创新注入更多活力。目前，这种运作方式在美国等海外成熟市场中已经较为普遍。

生物医药企业的地产和设施运营已超越传统物业管理范畴，演变为融合空间灵活性、数字智能化、打造低碳循环的战略级能力。领先的房地产和设施运营策略是企业加速研发、降低成本并应对市场不确定性的关键抓手；通过外包与技术创新结合，企业可构建弹性化、智能化的管理体系。

目前，国家正在积极推动智慧产业园区构建，明确将能源监测平台、楼宇自动化系统、工业级物联网中枢等智能基础设施纳入园区评价体系；而智慧产业园区作为生物医药产业发展的重要载体，正逐步成为行业转型升级的核心驱动力，将在极大程度上影响未来生物医药企业的竞争力。

在高度创新的生物医药行业中，企业选址决策的核心逻辑在于将人才要素置于战略优先级，构建覆盖人才获取、留存、协同和价值转化的系统性框架。

以中国领先的生物医药园区——上海张江为例，作为业内公认的人才聚集高地，吸引了全球顶尖人才，为企业提供了丰富的人才资源。截至2024年5月，张江高新区企业集聚留学归国和外籍人才超6万人。据张通社数据，2024年底，张江已吸引超过2300家生物医药企业入驻，从业人员超过9万人。

在生物医药行业的全球化竞争中，区位优势的精准识别与战略整合已成为企业构建核心竞争力的关键。通过将区域特有的资源禀赋、政策红利与产业生态相结合，企业可在地理布局中打好“研发加速－成本优化－风险对冲”的区域优势组合拳——

· 研发制高点：锁定全球Top20生物医药集群（如波士顿、巴塞尔、上海）。

· 成本护城河：将高附加值研发留在人才高地，中低端生产转移至低成本区。

· 风险防火墙：在多个地理区域布局关键产能以应对政策的不确定性。

· 市场加速器：借力海南、迪拜等地域间的政策高地实现敏捷准入。

近年来，生物医药行业的爆发式增长与CXO企业的深度参与密不可分。CXO企业通过专业化分工、规模化运营和技术创新，已成为生物医药生态系统的“加速引擎”。

随着行业精细化分工的趋势，生物医药企业外包的服务逐渐从业务流程环节向资产管理、设施运营等房地产领域渗透。轻资产模式变革不仅带来成本结构优化，更通过技术赋能重构产业价值链。

在仲量联行最新的《全球未来办公调研》中，生命科学企业更倾向于选择第三方专业的房地产服务商合作。同时，调研显示，通过实施房地产战略实现降本增效、赋能创新的是此类企业的首要诉求。（点此回顾>>睿见生机 | 2025年生命科学地产市场6大趋势）

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“在中国，生命科学企业快速发展，但资产管理与优化面临独特挑战。在一线城市如北京、上海、深圳，生物医药产业集聚，但土地资源紧张、租金成本高企，企业需通过精细化资产管理实现降本增益。引入专业的房地产服务商可助力企业合理规划空间布局，提升运营效率，并通过精准的市场洞察和网络支持资产盘活；此外，专业的第三方服务机构可助力企业把握区域政策红利，优化资产配置，为研发创新与商业化拓展‘新空间’。”