万物云：2024年营收同比增9.2%，核心净利润降4.8%，正在“蹲实筑底”

3月25日，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）公布2024年度业绩。公告数据显示，去年全年万物云营业收入362.2亿元，同比增长9.2%；核心净利润22.3亿元，同比降低4.8%。

其中，循环型业务收入307.93亿元，同比增长15.5%，占总收入的85%，是营收增长的重要支撑。

业绩会现场

万物云同时宣布将派发股息每股人民币0.875元（含税），其中包括年度末期股息每股0.481元（含税）和特别股息每股0.394元（含税）。加上之前派发的中期股息及特别股息，相当于将公司2024年度100%的核心净利润进行了派付。

3月26日上午，万物云股价上涨5.73%。

01 减少与万科开发业务的关联

在业绩会上，万物云CEO朱保全表示，由于物业公司和地产母公司的高关联性，在地产开发增量阶段，使得物业公司有足够的增长潜力和业绩确定性，但过去三四年中，房地产市场急转直下，物业行业不确定性增加，物企公司业绩增长基石松动，需要企业解决自我生长问题。

对于万物云，2024年采取的策略是通过资产抵债、现金回收两种方式降低与关联方（万科集团）之间的债务风险敞口，同时通过业主多元化提升非关联方业务收入占比，提升独立性。

截至2024年年中，万物云的关联方营收账款达到38.2亿元，风险敞口扩大，下半年开始对无现金流支持业务进行“关停并转”，并积极“催收”。

万物云财务负责人王绪斌回应，2024年下半年万物云累计回收关联方贸易应收账款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款超过12亿元，包含流动性较优的工抵资产，以及蝶城辐射范围内的优质社区商业资产股权（武汉唐家墩、上海花木、沈阳长白），实现了关联方在应收账款、收入等三项指标中的占比均有下降。

图源：企业官方

朱保全透露，这几个社区商业项目通过抵债进入到万物云体系内之后，万物云组建了新的资产经营团队去管理，希望在解决关联方应收账款的同时，也能为业务找到新的增长点。

2024年末，万物云关联方应收账款下降至24亿元。

管理层表示，2025年，将会促使关联方交易占比进一步下降。

02 把服务做长、做密

作为轻资产模式，万物云的业绩规模增长主要来自多元业务和并购。

2024年，万物云的主要收入来自于住宅物业服务、物业及设施管理服务、BPaaS解决方案、居住相关资产服务、AIoT解决方案等。各板块业务收入、利润情况分别为：

• 住宅物业服务的收入约192.29亿元，同比增长13.1%，占总收入的53.1%；该业务在报告期内创造毛利23.86亿元，同比增长5.2%，占总毛利的50.8%。
• 物业及设施管理服务的收入为99.71亿元，同比增长20.1%，占总收入的27.5%；该业务在报告期内创造毛利8.4亿元，同比提升17.6%，占总毛利的17.9%。
• BPaaS解决方案的收入为约15.93亿元，同比增长16.9%，占总收入的4.5%。该业务在报告期内的毛利为5.1亿元，较去年同期增长23.8%，占总毛利的10.9%。
• 居住相关资产服务的收入为13.47亿元，同比下降1.0%，占总收入的3.7%；该业务在报告期内毛利为3.88亿元，同比下滑0.5%，占总毛利的8.3%。
• 来自AIoT解决方案的收入为14.27亿元，同比提升0.7%，占总收入的3.9%。

图源：企业官方

此外，2024年，万物云二手房经纪业务朴邻实现收入8.2亿元，总交易额突破人民币210亿元，人效为140万/人/月，优于头部中介的90万/人/月。

朱保全表示，2025年将会加大对朴邻业务的投入，按照“应开尽开”原则，计划新开112家门店，新招募约800经纪人，快速提升业务规模。

在家装业务上，万物云2024年签订5358单局部改造合同，相比2022年增长106.6%。

家装业务也会被当作物业服务的地理服务半径内一个拥有在地性优势，可以提升物业公司服务密度、延长服务链条的业务继续加大投入，推动增长。

在万物云的战略架构中，面向不同类型的客户，万物云也进行了服务团队的分工聚焦。针对住宅小区的物业服务有以“蝶城”为核心的基本盘；针对企业客户和写字楼空间，有以万物梁行为主的触角；针对医院、学校等公建和公共空间，有以丹田物业（2024年并购）的专业团队。

整体而言，万物云一方面在延长服务链条，拓展服务场景，另一方面在进行不同方向上的专业化分工。此外，还通过线上的“灵石”“飞鸽”等数字化系统提升管理效率，三个维度共同作用，推动整个公司的人效提升。

对老旧小区等数量庞大的存量空间，万科在2024年也有所动作。

2024年，万物云宣布推出“弹性定价”机制，“基础保障+个性增值”组合的可选服务内容，精准锚定过往服务盲区——2.5元/㎡/月以下价格带的蓝海市场。

首席客户官兼万科物业首席合伙人杨光辉透露，弹性定价背后，是差异化的服务交付能力，目的是保证利润率的前提下，获得更多增量项目。弹性定价服务推出之后，目前有超过64个城市，160个小区在接洽，8个项目完成中标签约。

单价下沉，瞄准存量空间，万物云的目标是通过拓增量、定标准，直接推动在管面积增长，以及在同一区域内的“接单”密度，实现极致效率。

03 以AI作为破局点

朱保全认为，物业是一个劳动密集型行业，AI可能会成为另一个破局点。

他透露，万物云和国内巨头公司合作，做了大模型专项，目标是做物业行业的大模型，通过本地化部署做服务提升，但试验了几种大模型，做了大半年的尝试，并没有调出令人满意的专业大模型。于是改向RAG (Retrieval-augmented Generation)路线，把专业知识写入矢量数据库，再根据需求调用不同大模型，据此做出的「智能物业管家」、「智能IT管家」及「智能HR管家」已经应用于实战。

目前，万物云构建了以“灵石”“飞鸽”为核心的数字化服务系统，2025年还将加速推进「灵石+」生态战略，在商写、医院等场景部署灵石边缘服务器，通过标准化协议接入百万级IoT设备，构建空间智能化的泛感知网络，提升服务体验和效率。

但朱保全认为，AI带来的作用并不是单方面利好，从另一个角度来说，智能体(AI AGENT)或是物业公司的最大威胁。如果说物业服务的核心，是通过与业主达成共识，并依托专业知识指挥「四保」高效作业，创造安全、安心的环境，助力资产保值增值。那么，是否可以基于数据创造一个物业项目的智能体，比如有三位住在一楼的业主连续报事家中地漏返水，智能体便可以判断并发出工单，把所有污水管排查一遍看看是否有系统性问题。针对日常任务的跟进、临时任务的督办、工单调度与质检、预防性分析，这些物业经理的职责，都是可以预判的智能体能力。

作为应对，万物云一方面卡位AI技术能力，提前做迭代和服务结合，另一方面计划按新的方式将岗位划分为三类：H类为真人、R类为机器人、A类为智能体。

“作为企业现在就要努力去做，一方面做好企业知识库，帮助R类、A类员工上岗，一方面要尽快区分哪些工作是必须的H类岗位，并提前做好转岗培训，在R类与A类员工上岗后提供转岗机会，避免失业。”朱保全说，很多外包型业务可以用AI来替代，但是机器人可以作为工具来提升服务体验。