主城骨灰级老盘爆改四代宅，南京人会买单吗？

南京1字头容积率地块扎堆出让，四代宅遍地开花已经不稀奇了。

就在最近，软件谷的骨灰级老盘翠岛花城三期最新规划出炉，23栋2-7层低密住宅，有打造洋房、叠墅甚至联排的想象力。而大面积玻璃+错层露台的设计，直指四代宅。

诚然，软件谷的能级、地段、配套，对改善买房人的杀伤力很强。但翠岛花城三期的产权毕竟缩水超20年，迭代改善新盘选择面大幅增加的当下，南京人愿意为翠岛花城买单吗？

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上周，中国（南京）软件谷官网发布了一则《NO.2002G23地块项目规划设计方案调整》，在小区一期、二期已建成超20年后，翠岛花城三期，终于姗姗来迟。

小区北至郁金香路、西至舜天集团、南至软件大道、东至玉兰路，花神湖、地铁1号线花神庙站、雨花客厅、宜悦城、中兴、华为等配套、产业都在周边。

整个小区总用地面积328651.4平方米，容积率≤1.19，建筑高度限制在35米内。剩余用地（三期）地上建筑面积约4.62万方，主要建设住宅、物业配套用房、养老服务用房、社区中心等。

看看规划详情。

被已建成交付的蔷薇苑、水芙苑、菊香苑等组团包围，翠岛花城三期规划建设23栋低密住宅。具体来看，有2栋7层住宅、12栋5层住宅、5栋4层住宅、4栋2层住宅，业态很有想象力。

整体鸟瞰图如下，由于大部分楼栋的楼间距多在20米内，建筑显得有些拥挤。

4层的多层住宅效果图，倒是非常惊艳。从外立面来看，是一层两户的设计，四开间朝南，大面积落地玻璃+错层露台的四代宅Buff，也叠满了！

注意看，4层是不是还有局部5层挑空+屋顶花园？

2层的低层住宅效果图如下，同样是大面积落地玻璃，但风格偏中式，2楼设置了露台，并有隐私遮挡板。从布局来看，很像是联排墅类。

从建筑本身的设计来看，翠岛花城三期的低密度、四代宅等当下改善元素拉满，叠加软件谷的主城区位、成熟配套，改善买房人很难不动心。

不过，从鸟瞰图来看，三期建筑排布较密，除了单一的乔灌木组合装饰，几乎没什么进阶的中央景观、分景观组团设计。此外，也没能看到健身跑道、儿童游乐园、中央会客厅等改善住区里常见的设施。

注意没？翠岛花城三期的规划中，13号楼北侧规划了配电房，19号楼南侧也有社区中心+配电房。

其中，13号楼北侧的规划配电房，与翠岛花城菊香苑3号楼的间距小于20米，这引发了业主们的反对：“根据原先规划，我们3栋南侧是花园，如今花园变配电房，无法接受。”

目前，翠岛花城三期规划设计方案尚在公示中（公示截止时间为3月27日），开发商是否会充分考量小区前期业主们的心声与建议，对设计方案进行更改，锐评君将保持关注。

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事实上，这并非翠岛花城三期首次出规划。

我们知道，项目所在地块于2002年被南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司收入囊中。

小区一期、二期建成于2004年，由万科物业提供日常服务。

图片来源于链家网

由于是还不错的雨花外国语小学+雨花台中学学区配置，翠岛花城的次新房价一度水涨船高。高峰时期，小区的水芙苑组团，最高成交单价能逼近5.8万/㎡。

那么，翠岛花城三期为何迟迟不启动？

公开信息显示，项目涉及到未按土地出让合同相关要求建设等情况，开发进度严重受影响。

最早在2013年，项目三期已进行了首次规划设计方案公示。随后，2014年、2017年又进行了两次公示。

其中，2014年公示方案在雨花街道和属地社区的充分协调下，已基本取得业委会及业主同意，但开发公司并未按此方案实施建设，此后一拖就是10多年。

时间一晃来到了2024年，翠岛花城业主发现小区三期工地上出现了挖土机、渣土车，有动工的迹象。

如今，随着最新版规划设计方案的出炉，翠岛花城三期是不是离开盘不远了？南京改善买家将面对的灵魂拷问是，这个项目值得买吗？锐评君为大家客观分析。

毋庸置疑，地段和配套是翠岛花城的加分项。

翠岛花城所在的软件谷，是南京主城潜力值不断上升的成熟板块，商业、教育、交通、生态资源等丰富，且与市中心、河西、南部新城等核心板块的亲密值很高。

可以说，软件谷不光能吸纳地缘、IT产业精英购买力，也能承接河西、南部新城等外溢来的购买力。

但这并不意味着翠岛花城三期开盘后可以闭眼买。纯粹的同小区改善置换；精准锚定新房+雨花外小和雨花台中学学区房的少数情况外，买房人需要考虑几个现实情况：

第一，产权缩水超20年是硬伤。

翠岛花城所在地块于2002年出让，至今产权已缩水23年。有人也许会说，土地产权确实缩水了，但房子是新盖的，看产品规划也融入了不少流行元素。

这一点就见仁见智了，目前的政策来看，住宅用地的70年土地产权到期后可以续，不介意的买房人可以买。

第二，单看雨花，低密度四代宅新盘就有多个选择，翠岛花城三期并非单选项。

今年，安德门的颐居G79、小行的金基G12都要入市，两家新盘的地段配套、产品规划等指标，都不逊色于翠岛花城三期。

况且，深耕南京多年的颐居、金基，持续在土地市场崭露头角，操盘能力是经过市场认可的。目前来看，两家纯新盘的关注度都不小。

翠岛花城三期呢？前面说了，项目的建设单位是南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司。

据了解，这家公司的前身是雨花台区属集体所有制企业，2006年进行了改制，而

后被石林集团并购。

石林集团旗下的石林家乐家，名气有多大南京人都知道，但地产条线开发的住宅显然就小众了些，大家的印象里，也仅有石林云城这样的偏刚需盘。多年鲜在南京土地市场露面，石林地产的住宅开发经验，有待验证。

锐评君建议大家等这些项目的展示面都做出来以后，去实地参观感受后再做选择不迟。

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四代宅的风越吹越猛，翠岛花城三期并不是跟风的老盘个例。

去年12月，迈皋桥板块的金浦御龙湾，对I分区4栋住宅楼进行规划调整，增设露台、更改外立面，城北老盘摇身变成四代宅。

主要变更内容如下：

1、边户偶数层在卧室南侧增设露台、边户奇数层在阳台增设露台；

2、中间户偶数层卧室南侧增设露台，两户设墙体分隔，奇数层不变；

3、边户奇数层南侧飘窗开洞宽度减小250mm，位置向阳台方向平移150mm，飘窗形状由斜交于外墙改为垂直于外墙。

金浦御龙湾于2012年拿地，至今产权已缩水13年。这个超大体量住区，集高层、小高层、花园洋房等业态于一体。截至目前，项目I、A地块尚有不少房源在售。

兴智中心的璀璨云著，拿地5年，去年11月将A地块的7栋住宅调整为四代宅。更改前后的效果图如下，建筑分奇偶层，在南侧或东（西）侧增设露台，颜值大幅提升。

当然，也有拿地时间不算长、前期已开盘，后续爆改四代宅的楼盘。比如南站的悦著九章，去年8月，在小高层已入市的情况下，项目将3栋洋房改成四代宅，卖得还不错。

锐评君认为：买新房或二手房，买四代宅或普通住宅，在房子回归居住属性、买方市场的当下，买房人有更充裕的空间综合考量地段、配套、开发企业、产品力、物业服务等全维度指标，买到好房子的概率大幅提升。