2025年，前海打响深圳涨价第一枪

当坊间还在猜测深圳是否会进一步松绑限购时，前海已经开始涨价了。

最近，前海时代新品吹风要涨价2-3万/平，如果属实，涨幅将达到20-30%。

同时，前海2025年001号预售证红盘观山海家园，备案价8.56万/平，相较于一期（8.49万/平）上涨了7000元/平、涨幅超8%。

如果说前海时代的涨价还有待求证，那么已经取证的观山海家园，则确确实实代表前海打响了深圳涨价第一枪。

为什么这个时候涨价？为什么是前海率先上涨？又为什么是观山海家园带头？

01.

全国出现“地王潮”

深圳成交连创新高

房价上涨有基本面支撑

前海开始涨价的大背景在于：从政策面到土拍面，再到市场面，楼市正在全面转向。

全国政策面：两会定调楼市止跌回稳。

刚刚过去的两会，“稳住楼市”、“更大力度促进楼市健康发展”首次被写进政府工作报告，明确楼市以“止跌回稳”为核心目标，并表示要进一步取消限购限售、降低房贷利率、因城施策调减限制性措施、优化公积金贷款额度、建“好房子”等。

两会后，深圳随即践行会议精神，大幅提高公积金贷款额度，同时，核心区限购按街道松绑的传闻也应声而出。

从政策基调可以看出，2025年的房地产已经是一张明牌——不可能再跌了，继续松绑、稳中向好就是接下来的大趋势、大方向。

全国土拍面：重点城市出现“地王潮”。

2025年以来，上海、杭州、深圳等城市地王频出，土拍几乎全部高溢价成交。

1月16日，深圳大运中心一宗宅地，8家房企疯狂竞价246轮，成交总价30.65亿、溢价率超70%。

1月底，杭州拍出史上最高楼面价6.5万/平，溢价率71%。

2月20日，上海2025年第一批次土拍的4宗宅地全部高溢价成交，平均溢价率超33%，其中虹口地块成交楼面价11.75万/平，创下今年全国最高纪录。

更可怕的是，2月26日，上海新挂牌的静安地块，起拍楼面价就超16万/平，有望再次成为全国地王。

3月18日，北京海淀树村一宗宅地，10家房企抢夺260多轮，最终75亿成交，溢价率约28%、楼面价超10万/平。

土拍市场是预判性、风向性最强的信号，是决定未来2-3年楼市走向的关键因素，如今大城市地王频现、楼面价动辄超10万/平，随之而来的是全国核心城区房价将会再创新高。

深圳市场面： 成交量接连新高、房价连续24周企稳。

目前，乐有家深圳门店二手房签约量已接近去年10月的80%，按照乐有家市占率倒推计算，3月深圳二手房门店签约量或近万套，进入火爆行情。（数据源自乐有家）

同时，深圳成交均价已经连续24周企稳，在6.2-6.8万/平的区间震荡，走出了5字头的低迷区间。

量升价稳，这意味着深圳已经进入止跌回稳通道、即将迎来楼市大拐点。

重要会议政策托底、全国“地王潮”打开未来楼市空间、深圳市场转向，重重因素叠加，给前海打响深圳涨价第一枪提供了基本面支撑。

02.

AI+机器人产业爆发

尖端科技时代

前海是深圳新龙头

为什么前海最先开始涨价？原因在于随着尖端科技产业大爆发，前海将成为深圳未来最有希望的地方。

当下，以AI和机器人为代表的尖端高科技产业，已经成为大国必争领域，其中的重大技术突破会带来难以想象的经济收益。

比如去年11月，DeepSeek横空出世，在全球人工智能领域脱颖而出，打破中美科技发展预期差，引起中国资产全面重估——小米、阿里巴巴、腾讯等科技巨头企业股票大涨，比如阿里巴巴概念，从去年11月至今，已经大涨超40%。

而深圳尖端高科技产业的希望就在前海。

相信最近很多人都看到了这张腾讯搬迁照片，这是南山科兴科学园的腾讯天美团队，正在搬往前海的腾讯数码大厦。接下来，科兴总部的其它团队，还将陆续搬迁到企鹅岛。

图源网络

腾讯从科兴向前海、企鹅岛的大搬家，其实是深圳高科技产业从南山向前海大转移的一个缩影。它或许标志着，前海正在接棒南山，成为深圳新的产业增长极。

目前来看，前海 已有多个AI+机器人的 头部企业/产业中心：

前海湾：前海深港人工智能算力中心，这是珠三角当前投资运营规模最大、算力最高的市场化智能计算中心，也深圳首个全部使用先进AI芯片的高算力市场化平台。

大铲湾片区：企鹅岛，腾讯全球新总部，根据规划，腾讯将成为全球首个"超级AI应用平台”。

华为全球具身智能产业创新中心，由华为携手前海管理局、宝安区政府共创，目前已经启动。

业内人士公认，具身智能将是人工智能的下一个浪潮，而华为全球具身智能产业创新中心致力于瞄准国际前沿技术、服务于国家战略，目标是做到全球领先。

大铲湾蓝色未来科技园，全国五星级智慧园区，已设立智能机器人灵巧手专业园区（启动区）。

可以发现，宝中-桂湾-前湾-妈湾-大铲湾组成的前海核心“前海湾”，已经形成深圳最强的AI+机器人尖端科技产业集群。

金融产业时代，深圳看福田CBD，互联网产业时代，深圳看南山科技园、后海CBD，AI科技产业时代，深圳就看前海。

参照福田、南山，过去10几年房价从1-2万飞涨到10-20万，历史已经印证，新兴风口产业的布局，势必引起人才、资金的大量涌入，进而推高区域房价，这就是前海涨价的底气。

03.

前海唯一在售低密山居

最高约97%得房率

楼王新品加推 仅85套

为什么是观山海家园代表前海打响深圳涨价第一枪？原因在于观山海家园地段核心、景观优越、品质过硬，是一个被市场追捧的网红热盘。

1、地段核心，区域天花板很高，有涨价的空间。

观山海家园位于大南山生态住区，此占位有三大王炸优势。

首先，走妈湾海底隧道，约10几分钟就能到腾讯企鹅岛。

这意味着，观山海家园将是深圳AI+科技产业的第一外溢红利盘，就像南山科技园附近的华润城一样，随着区域产业腾飞，将会有很大的想象空间。

其次，观山海家园约650米就是前海三大核心区之一的妈湾。

妈湾作为前海三湾中最后一片可大规模开发的区域，随着深圳放开限价，未来肯定会有一些10万+、20万+的超级豪宅涌现，楼市天花板很高，给区域项目涨价留足了空间。

再次，配套丰盛且便捷。

观山海家园距离5号线荔湾站直线仅约450米，一路之隔就是一所36班小学（规划中），自带约6000平商业，家门口就是约2.6万平的泛海城市广场，周边还汇聚前海印里、山姆、万象前海、海上世界、K11等国际商圈。

不管是通勤，还是孩子上学，亦或是休闲娱乐，都非常便捷。

2、市场认可度高，南山“双冠王”红盘，有涨价的底气，C位楼王即将加推。

观山海家园去年1栋开盘，就引发全城轰动，当天热销14亿，成为深圳的现象级红盘。

本次2栋入市，热度再创新高，每到周末，洽谈区、沙盘区到处人挤人，样板房排长龙。

3月8日，项目首批推售110套建面约95-113平的3-4房，折后总价687万起，性价比冠绝前海，开盘当天2栋2单元去化超7成，目前房源所剩无几。

3月15日，项目加推2栋3单元，建面约95-113平的3-4房，折后3房总价721万起，加推当周大卖127套，冠绝全城。

截至目前，观山海家园成交量已突破200套，是南山当之无愧的人气、热搜双冠王。

本周六（3月29日），项目即将加推2栋1单元，此单元仅19层、总计85套住宅，是2栋的C位楼王，东南向看大南山，西南向看主园林景观和泳池，几乎户户瞰景。

新品为 建面约95/113平的3-4房，其中主力户型建面约113平4房，拓展后得房率最高达约97%，一进门就能感受到采光和尺度的震撼。

房间的每个空间几乎都有大窗户，就连入户玄关和餐厅都有飘窗对流，主卧更是拥有270°景观面。

样板间实拍图

尺度也很阔绰， 阳台面宽高达6.6米、主卧面宽高达3.9米，公域空间能容纳聚会、健身、亲子娱乐等多种生活场景，起居空间舒适宜人。

淘哥实地探访样板间时，虽然是阴天，但室内依然通透明亮，大面积玻璃带来的超绝采光，模糊了室内室外的界限，让人感觉非常自由。

样板间实拍图

高使用率除了带来更高的舒适性，还有更高的性价比，观山海家园建面约113平的4房， 套内使用面积高达约110平，比市面其它新盘多出约10-15平，按8万/平计算，多出80-120万的空间。

户型示意图

3、前海唯一在售2.66低密山居，永久一线大南山景观，顶豪级品质，有涨价的产品支撑。

观山海家园的生态资源、居住氛围、品质，个个都非常能打，堪称深圳核心区的“全能人居大盘”。

观山海家园位于 大南山脚下，三面环山、享大南山永久一线山景，同时毗邻大南山紫园、德尚世家别墅区，对望半山豪宅汉京九榕台，是一个生长在森林+豪宅群中的生态住区，居住氛围非常纯粹。

示意图

为了将生态资源优势最大化，观山海家园依照山势进行建筑布局，创造约8米高差台地式园林，引山景、清风入内。

而且，观山海家园还是前海唯一在售低密新盘，整体限高80米，容积率低至2.66，楼间距可达46米。

精巧的建筑设计，加上稀缺的低密优势，社区与森林生态达到了最大程度的融合，走在观山海家园，像走在星级度假酒店，身心舒畅、轻松自在。

随着深圳城市进化，核心空间高度压缩，南山、福田的10万+豪宅，早已经变成超高密的超高层，观山海家园这种超低密社区目前就已经非常稀缺，随着时间推移，或许将变成绝版。

实拍图

如果说低容积离不开地块规划带来的天然优势，那么细节考究、精雕细琢的品质，则是观山海家园优秀操刀能力的深刻证明。

星级酒店式门厅高度超10米，气派恢弘，门厅全部采用温德姆灰石材，搭配普拉达绿大理石，水景别出心裁应用洒金工艺，当晨光洒下， 水面与石板都会反射出闪闪金光，氛围感碾压很多10万+豪宅。

就连商铺立面，都采用 横跨大西洋2000多公里运输而来的 印度檀香石，品质尽显。

进门而入，最夺目的是一个类似风火轮形象的红色旋转楼梯，寓意鸿运当头、步步高升，走向旋转楼梯的水面，铺设了八块地砖，寓意四平八稳。

实拍图

进入建面约4.2万平的度假式园林，更像是走进了一幅艺术画作。

入户闸门打造了10米高差的流水瀑布，园林树木还藏有鸟巢，能引鸟儿前来栖息。

用金属壁灯和金丝网垂缦装点的通道，仿若宫殿，处处弥漫着贵族气息。

依山势层层递进的台地园林，一层一景，恰到好处地打造了泳池、阳光草坪、沿山跑道、儿童成长乐园、青少年运动乐园、老年颐养花园等休闲空间。

住在观山海家园，身处宁静，一步繁华，是城市核心极度稀缺的理想山居生活。

实拍图

更重要的是，观山海家园1栋和2栋1单元已经 全部封顶，部分园林已经实景呈现，样板间也是实体展示，建面约113平交标样板房也已经开放， 正值2栋C位楼王加推之际，各位粉丝朋友可到项目，亲身感受低密山居的魅力。

相信淘哥，一旦在观山海家园实地走一圈，就会感受到真正的心动。