问渠人物 | 北大教授姚洋：还没有一个产业能够完全替代房地产

出品 | 凤凰网问渠人物

采访 | 陈婷婷

摄影 | 梁成 清鹏

三月春暖，两会胜利闭幕，2025年以此开局。

随着“更大力度促进楼市股市健康发展”首次写入政府工作报告，中国房地产站在历史性转折点——从过去三十年狂飙突进到近四年深度调整，这座曾贡献GDP近四分之一体量的巨型引擎，迎来系统性重构的关键窗口。

政策工具箱是否会再度扩容？如何平衡“保交楼”专项资金与对“白名单”房企的支持？能否依靠扩大旧改范围来拉动房地产复苏？地方政府收储存在哪些障碍？提振消费还要走多长的路？如何看待灵活就业？

带着这些话题，凤凰网《问渠人物》对话北京大学博雅特聘教授、中国经济研究中心主任姚洋，从经济学家的视角探讨未来趋势。

以下是部分采访实录：

#01「年轻人租房都租到六环外了，房地产还存在大量需求」

凤凰网：前不久，您提到的“房地产永远是朝阳产业”这条观点上热搜引发热议，您如何解读这个观点？

姚洋：其实这很简单，只要有人的地方，衣食住行四样最基本的东西，你永远逃不掉。在过去20多年里，房地产发展非常快，那个时代肯定是过去了，但这并不是说我们就不需要房地产，不是说房地产就从此一蹶不振。

我们盖了很多新房，即使新建房屋数量增多，一线和二线城市仍面临房源不足的问题。比如北京人口2200万，但其实一半都没有北京户口，又有好多人在北京是没有住房的。很多年轻人现在租房已经租到六环以外去了，说明北京还是需要房子。同时，老旧小区的改造也是必要的，因为这些房屋设施陈旧，不适合现代生活需求。

房地产是一个宽泛的领域，包括新建、改造和维护等各种形式，中国还有大量人口需要改善住房条件，因此房地产行业的未来依然充满机遇。

#02「还没有一个产业能够完全替代房地产」

凤凰网：房地产及相关行业对中国经济增长的贡献率曾高达20%-30%，随着经济结构的调整，房地产会被其他产业替代吗？哪些产业有这种潜力？

姚洋：近几年房地产市场的深度调整被广泛讨论，2021年，在经济信心增强和政府推动下，房地产量价齐升，随后政府决定进行深度调整，以实现房地产行业的软着陆。但是这一轮调整过快过猛，这本应该是一个花5~7年甚至更长的时间来实现软着陆的过程。

房地产对中国经济的贡献重大，产业链长，给GDP的贡献估计还在12~15%之间，还没有一个产业能够完全替代。

目前来看，尽管汽车产业有潜力，但要超过房地产还需时日。房地产下跌不仅影响销售，更涉及消费需求，如装修、家具等大宗消费。中央政府已经意识到这个问题，并且强调稳定房地产市场的重要性。

#03「依靠老旧小区改造来推动房地产发展，这个任务更艰巨」

凤凰网：在您看来地产行业依然是重要行业，不过这个行业内部也在发生变化。近日住建部提出“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围”，有观点认为存量改造会替代新房开发成为市场主流。

姚洋：这意味着中国人的生活水平提到了一个新的高度。以前我们是靠建新房来推动房地产发展，现在我们要做老旧小区改造，这个任务更艰巨。由于涉及到与房主协商的问题，面临的困难更大。对于原拆原建，虽然北京和杭州已有试点，但要在全国范围内推广仍面临诸多挑战。

此外，引入市场化机制激活资产，这一点越来越重要。目前，有些案例是直接将老旧小区的建筑更新，改为商业区，但是没有商业和运营，失败的也不少。

#04「应扩大工具箱政策，一要全面降息，二要改进“白名单”制度」

凤凰网：稳楼市仍然是2025年的主旋律，您认为政策工具箱中还有哪些关键手段有待激活？

姚洋：降息，今年要全面降息。

过去降息叫结构性降息，这次是一个全面的降息，包括存款利息都要降，这样给贷款利息下降留出空间，让购房者节省按揭还款成本，这是一个工具。

另一个在供给端，拉长白名单，合格的项目应收尽收。其实这是个很有意思的点，合格的项目为什么没有收进白名单？应该让所有的合格项目都自动进入白名单，显然他们政策工具没有充分用起来。

当前的白名单制度还存在缺陷，建议改进为根据企业做白名单，以更好地管理贷款项目。

#05「应该让银行决定是救企业还是救项目」

凤凰网：刚才提到根据企业做白名单，是不是意味着救项目同时也要救企业？

姚洋：不是简单说救企业，而是应该让银行去决定。银行认为哪些企业是值得放贷的，那就应该常态化管理。

政府工作报告中提出的4.4万亿地方专项债，这个方向是正确的，通过政府下场收购房屋来处理剩余房产，但存在操作问题。地方政府因面临房价“止跌回稳”和还债压力，可能不愿意参与，而且担心亏损。国有企业也因商业性质及还款压力可能不愿意贷款收购。因此，建议顶层直接介入并利用专项债资金收购房屋，以稳定房地产市场。

#06「如果国家队直接入场，可能今年下半年房市就回来了」

凤凰网：能否预测一下本轮调整还会持续多久？

姚洋：没法预测，未来走向需要看国家政策。

如果国家队直接下场，比如股市就是这么干的，国家队的存在可以稳住房价，可能今年下半年房市就回来了。

#07「网红带货之所以便宜，是因为生产过剩了，一折卖掉也好过烂手里」

凤凰网：除了房子这一居民大宗消费外，居民消费整体又有什么新变化？

姚洋：在当前经济环境下，消费者更趋于理性消费，尤其对大宗商品的购买态度冷静。

这有几个方面的原因，一方面大家收入增长的预期改变了，另一方面也跟生产过剩有关。一些公司为了维持生存，不得不生产大量难以销售的商品，这些商品往往以极低的价格卖出去，给网红和带货公司提供了折扣机会，有些网红拿到的折扣甚至低到一折。这么做，厂商肯定是亏本的，但是他不卖就烂在手里，那更亏，卖了至少还能回本10%对吧？这些产品拿到线上卖，给消费者的折扣比如三折，还能赚20%的差价。生产厂商内卷式竞争导致了生产的过度。

对于提振消费，我认为刺激消费不如直接发钱，人们不会因为要拿补贴才去换冰箱，只会因为家里的冰箱确实坏掉了，才去买新的冰箱。

直接发钱的方式有很多，比如发电子货币或是使用央行数字货币，此举可以有效引导消费者消费，还方便管理。

希望今年的消费刺激计划不再局限于指定产品，而是让消费者有更多选择。

#08「如果中国经济不好，全世界都得喝西北风」

凤凰网：您怎么看中国经济的未来？为什么？

姚洋：从基本面来看，中国经济是非常好的。如果中国经济不好，全世界其他国家的人民就只好喝西北风了。对其他国家来说，中国经济太好了，过好了，我们去年的贸易盈余接近1万亿美元，1万亿美元是什么概念？如果它是一个单独的国家，能排进GDP的前20，所以我们要对中国经济有信心。

目前最重要的还是提振国内的需求，关键是房间里的“两头大象”，房地产和地方政府。

这是一个短期问题，改革并非解决之道，应针对问题提出具体解决建议。

#09「年轻人都想开了，买房不是唯一选项 」

凤凰网：房价越高租售比越低，现在房价降下来了，租售比开始上升。您现在建议年轻人买房吗？

姚洋：过去建议年轻人别买房，年轻人就租房，我还被拍砖。现在发现年轻人都想开了，他们都在租房，不愿意背上这么沉重的包袱。现在租房又很便宜，而且想住哪就住哪，这种现象可能会持续。

我不相信说因为房地产稳住了，老百姓又开始疯狂买房，房价又冲到天上去了，恐怕不太可能。加上还有国家队在平抑房价，这个事是不会发生的。

不过我们也要意识到，现在调整已经超调了，新房每年销售10亿到12亿平米，加上老旧小区改造，这些都加上现在已经跌到了9亿平米，超调了。

如果房地产能够稳定，说不定还有几年的增长，每年有个5%左右的增长，那就很健康了。到2030年之后，会进入一个稳定的时期。

#10「DeepSeek影响最大的是美国，捅破了美国的人工智能泡沫」

凤凰网：您如何看待DeepSeek带动的热潮？技术进步在推动经济增长的同时，是否会与国内需求产生冲突，比如影响劳动力规模等？

姚洋：DeepSeek的出现，与其说中国在人工智能方面可以达到第一阵营，不如说DeepSeek捅破了美国的人工智能泡沫。

这个泡沫戳开之后，它把人工智能的芯片泡沫也给戳灭了，最近美国科技“七姊妹”股价暴跌，这就是连带效应。

当然这也显示了中国的力量，对于我们恢复自信作用非常大，再加上《哪咤2》，现在票房冲200亿去了，这对普通大众增强信心作用非常大。

从过去一百年的历史来看，每一次新技术出现，都会担心淘汰一部分行业和劳动力。但其实事后看也是对的，火车一开，你看大运河的航运没了，那些船工可不是失业了吗？但最终还是得造火车、修铁道对吧？

现在很多反对人工智能的人，说我们就业不行了，还有一大堆伦理问题等等。抱怨是没有意义的，你只能积极地应对，学会去使用，说不定还能赚更多的钱，用了AI之后，文案写得更漂亮，还能制图做小视频，人工智能可能带来更多机遇。

#11「中国灵活就业有2亿人，灵活就业不等于打零工」

凤凰网：有人说，随着互联网兴起，传统的职业路径正在被颠覆，“不是非要有份正经工作”的时代来临，您怎么看？

姚洋：人工智能时代下，传统的求职观念被打破，灵活就业的形式如自由职业者、自我雇佣者等成为趋势。

我们灵活就业的人数有2亿，而且这2亿人的就业质量越来越高，比如还有相关公司为灵活就业提供全方位服务，年销售额相当可观。

未来，可能会有更多年轻人选择这样的生活方式，工作只是生活的一部分，实现人的全面解放，而非仅仅为了生计而工作。

我们应该看到灵活就业多元化的积极方面，而不仅仅悲观地看待零工经济。

#12「建议取消中考分流，小学就应该开始AI教育」

凤凰网：您多年来一直呼吁教育改革，取消中考分流。传统教育与AI时代的人才需求是否匹配？有哪些改革建议？

姚洋：当前的职高教育是完全不能跟 AI时代匹配的，我们去看职高在教什么，可以说落后了至少10年。

未来恐怕不能再叫职业教育，而是叫技术教育。建议从小学就开始进行AI等现代技术教育，让孩子们在成长过程中对新技术有所接触。

我一直呼吁应尽早进行教育改革，取消中考分流。有些孩子虽然学习成绩不佳，但在技术创新方面有天赋。如果能避免中考分流，让他们在高中毕业后自主选择学校，可能会有更多奇才得到发展，比如宇树科技的王兴兴就是很好的例子。

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