北京
最近，福山区某小区业主的遭遇引发大家的共鸣和热议。因物业费纠纷，部分业主被“限水限电”。据小区的业主反映，不仅如此，物业的服务质量也差强人意——电梯故障数月不修，门禁形同虚设，落叶与共舞，消防通道堆满杂物……有业主称：“之前一直在交物业费，下次再交物业费可能要考虑一下了。”
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这类问题绝非个例，网友们反馈，有些物业公司一边喊着“服务至上”，一边将物业费与水电捆绑，企图“挟水电以令业主”，与此同时，服务质量也“断崖式下跌”。那么，业主的权益究竟在哪里？
首先，我们要明确，物业公司试图通过“挟水电以令业主”的行为是违法的。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。水电是业主与供水供电公司的合同关系，物业只是代收代缴，无权擅自切断。若物业以此威胁，业主可直接向相关部门投诉。除此之外，业主还享有以下权益：
一、主张降低物业费。若物业收费高却服务差，业主可以主张降低物业费。如果物业公司不配合，业主们可以行使知情权，要求公开收支明细。
二、业主可以拒交不合理费用。若物业擅自提高收费、重复收费或捆绑收费，业主可依法拒交。比如说，某些小区物业强制收取“电梯保养附加费”，业主们联合起诉后，法院判决物业退还多收的费用。
三、业主们可以对物业的服务质量进行监督。若物业“躺平式服务”，业主们可以在一段时间内进行拍照取证，作为未来诉讼的铁证。
四、更换物业公司。若物业长期摆烂，业主们可以尝试成立业委会，通过业委会解聘物业。换物业公司的流程虽繁琐，但可以为业主们争取到更多自主权和选择权。
在我们与物业公司发生纠纷时，可以采取以下方式，拿回属于我们的话语权：
一、取证。保留物业费催缴通知、服务瑕疵照片（如故障电梯、堆积）或视频、沟通记录等。记住，最好是长时间、多维度的取证，可以让证据链更完整。
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二、合法施压。业主们可以先向相关部门进行举报和投诉，要求相关部门介入，对物业的违规行为进行处理。
三、若物业拒整改，业主们可以在长期取证的基础上提起相关诉讼，要求物业公司降低物业费。如果由于物业公司的疏忽，给业主们造成了损失，业主们也可以视情况向物业公司索赔。
四、充分利用政府信息公开，挖出物业背后的“猫腻”，比如说：物业公司是否存在侵占公共收益等。如果发现物业公司存在违法违规行为，我们可以视情况提起相关违法查处，如果相关部门没有在规定的时间内履行职责，我们可以进一步提起行政复议或行政诉讼。
在此基础上，我们也可以筹划成立业委会。业委会可以监督物业、与物业公司进行谈判、甚至更换物业公司。成立业委会的流程虽然复杂，但在应用得当的情况下，业委会是可以长期地造福广大业主的。
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