[最新消息]厦门思明将军祠——国贸天樾云颂官方售楼处丨最新详情

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2025年3月21日，厦门首场土拍尘埃落定，思明区将军祠地块（编号2025P04）以总价32.55亿元成交，楼面价达5.25万/㎡，溢价率9.23%，成为本次土拍唯一溢价成交的地块。尽管成交价低于2024年同片区“地王”的6.27万/㎡，但其核心区位（厦禾路与将军祠路交汇处）仍被视为岛内稀缺资源的风向标。今天我们分析一下将军祠新地块价格定位对周边二手房未来影响。

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将军祠新地块的核心优势与定位

产品定位高端化：根据国贸地产规划，将军祠新地块（2025P04）项目将打造第四代住宅，户型面积192-498㎡，主打大平层和空中花园设计，定位高端改善市场。这类产品在厦门岛内稀缺，可能引入智能化社区、立体绿化等创新设计，进一步推升溢价。

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土拍价格：

2024年3月首宗地块楼面价6.27万元/㎡（国贸竞得），2025年3月第二宗地块楼面价5.25万元/㎡（同为国贸），一年间地价下降约1万元/㎡，反映市场热度有所降温。但仍是厦门岛内核心区的高价值地块。其稀缺性（思明老城区核心地段）和优质配套（地铁1号线、BRT、深田小学、厦门一中）支撑了高预期。

未来房价预测

新房按楼面价52560元/㎡计算，叠加建安成本（约8000元/㎡）、税费及开发商利润，保守估计新房售价需达8.5万-10万元/㎡。根据测算，开发商需将房价定在9.5万元/㎡以上才能盈利。这一成本逻辑直接推高未来新盘定价，可能带动板块房价突破现有天花板。

新盘定位高端（如天樾云颂），户型198-560㎡大平层，预计售价7.5万-10万元/㎡（参考周边老豪宅及土拍成本）。由于地块稀缺、配套成熟且取消销售限价，房价具备抗跌性，但需关注市场接受度。现代板式设计，198㎡起步四房，户户南北通透，配备云端景观、四代宅户（如大阳台、双套房），部分户型带楼中楼，私密性和空间感更强。第四代住宅的创新设计（如空中庭院、智能化设施）可能吸引高净值群体，进一步拉开价差。

与二手房的价差分析

直接对比：若新房售价9万-10万元/㎡，将比周边二手房（7万-8万元/㎡）高出20%-30%。其中亿力百家苑二手房当前均价：

挂牌价7.5万-8.3万元/㎡，部分房源成交价跌破7万元/㎡（2025年市场低迷影响），低于新盘预期价。

房价支撑因素：

作为2011年建成的次新豪宅，户型方正、公摊低（两梯两户），划片深田小学，但房龄渐长、户型设计过时（如157㎡仅三房），导致挂牌周期延长。

政策与市场环境影响

限价取消：厦门已全面取消限购和“7090政策”（即90㎡以下户型占比70%的要求），允许开发商打造大户型高端产品，吸引改善型需求。例如，将军祠地块规划套均面积不小于150㎡，未来可能推出180-250㎡的豪宅产品。

政策转向：国常会提出“加大高品质住房供给”，鼓励房企开发高端住宅。这一背景下，将军祠地块可能成为厦门首个对标“劳斯莱斯”级别的高端项目，进一步拉大与普通住宅的价差。

2025年厦门政策以“稳楼市”为主，核心区土地稀缺性叠加房企信心回升，可能支撑新房价格坚挺。但若二手房库存持续高位，或对新房去化速度形成压力。

总结：新地块的入市可能通过“新房溢价”间接拉动周边老旧学区房的挂牌价，形成板块整体价值提升。将军祠地块的高地价、政策松绑及学区优势将推动板块房价短期上涨。长期来看，旧改进展和市场需求匹配度是关键变量。

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