松山湖惊现价格刺客，因低价冲击二手市场被指“违规销售”？

“该人才房是以远低于市场的内部价格面向内部员工出售，且购买时有严格条件限制，这一举措本是为了吸引和留住人才，但如今在年限达到后，却面向全社会无差别出售，这种行为极大干扰了松山湖房价的稳定，直接导致区域市场价格大幅下跌。”

日前，几位自称松山湖市民的网友于阳光问政平台就松山湖因个盘低价入市而影响区域房价止跌回稳发布类似投诉，据内容显示，被投诉对象为位于松山湖南部的中集智荟园项目。

相较目前湖内主流的“3字头”“4字头”乃至“5字头”单价，贝壳平台中集智荟园挂牌均价在2.76万元/㎡，价格优势明显。

“和金域松湖价格比较接近，不过中集智荟园的整体价格还要更便宜些”松山湖一房地产机构中介人士对此提到，据其表示，因价格低与湖内学区房置业潮，当前该小区带看及成交热度较高。

据贝壳平台，目前中集智荟园挂牌房源并不多，仅24套，近30天已有170+次带看。

另就阳光问政平台有关投诉内容松山湖方面并未做出回复，显示超时，小区房源则已有多套成交纪录。

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松山湖价格刺客？

参考公开资料，中集智荟园共有13栋超千户体量，产品方面包括建筑面积约78㎡两房、94㎡/108㎡三房和124㎡四房。据松山湖区域中介人士表示，当前项目可出售的有1/2/3栋，目前挂牌房源并不多。

中集智荟园，中房君摄

低价冲击是中集智荟园引起松山湖其他项目个别业主不满的主要原因。

当前松山湖二手房价格跨度较大，从“2字头”到“7字头”均有可选，根据东莞市住建局每月公示网签均价显示，松山湖二手房成交价常年位居全市榜首，如过去的2月网签均价为3.2万元/㎡，相较1月份的3.5万元/㎡有所下滑，但仍是全市唯一一个成交均价稳居“3字头”及以上板块。

价格领头背后得益多改善型小区支撑价格体系，目前星城翠珑湾一二期、长城世家、虹溪诺雅、锦绣山河、深业松湖云城、中海松湖林语、华侨城松湖原岸等，主力单价都可去到4万~4.5万元/㎡。

尤其坐拥松山湖稀缺景观、核心站位项目，二手房价格更表现坚挺，以区域标杆盘万科虹溪诺雅为例，根据楼层、景观、装修等不同，过半挂牌房源单价依旧去到5万~8万元/㎡。

不过湖内的主力成交更多集中于偏刚需性项目，刚需盘价格底线也成为反应松山湖楼市状态的关键指标。

早于中集智荟园解限前，松山湖已有不少“2字头”住宅可选，以万科金域松湖、教师村以及保利红珊瑚等项目部分房源为主，其中万科金域松湖总价门槛最友好，小面积的80㎡两房总价低至230万元起。

随着中集智荟园的挂牌，松山湖地板价无疑再度被击穿。

据有关中介表示，目前该小区有一套位于7楼的两房总价仅217万元，其他挂牌房源也仅有个别突破“3字头”。

“如果只是为了小孩读书，‘低总价、高性价比、快转手率’可谓是松山湖书包房的买进原则，这也是为什么金域松湖一直是湖内的主力成交，如今的中集项目，其价格优势已然决定了它的市场热度”上述中介补充道，在其看来，中集智荟园的进入二手流通领域虽进一步拉低了湖内的进场门槛，但因项目的位置、产品等原因，对湖内主要项目带去的价格干扰有限。“更受影响的其实是同价格梯队的金域松湖”。

位置上看，中集智荟园与金域松湖一样，属松山湖边界区，项目虽离湖不远，但南侧与大朗仅一路之隔，城市界面较为一般。

图源：安居客

同时松山湖南部整体商业配套较为欠缺，人居住房方面，除华为人才房外，二手住宅也只有中集智荟园和紫檀山。

值得一提的是，根据松山湖学区划分，中集智荟园对口学校为实验小学、第二小学或第三小学。项目北侧紧邻便是实验小学。

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相关政策未明确

解限初期曾无法正常流通

中集智荟园二手房源入市引发部分争议源于其产品属性。

位于松山湖的中集智谷，是中集产城首个产业园项目，也是中集集团投资180亿元在东莞打造的四大产业基地之一。对于松山湖而言，该产业园则是松山湖南部地区最早开发项目，发挥着“带凤筑巢”效应。

作为松山湖重点项目，中集智谷除积极导入与引进各大高科技企业产业外，为留住园区工作的各类人才，项目同步配套了人才房，即中集智荟园。

中集智谷产业园，中房君摄

时间回到2014年，松山湖正式推出第一块人才公寓限价商住地，后由东莞中集创新产业园发展有限公司以底价2.6亿元轻松斩获，折合楼面价1790元/㎡。

该地块采用“限房价、竞地价”方式出让，要求项目建成后限定最高售价不高于8500元/㎡(带装修)，这也是支撑如今项目二手挂牌价冲破松山湖地板的核心要素。

此外地块还要求建成后限定销售对象。2016年，地块开发成的中集智荟园正式发售，松山湖管委会与东莞中集创新产业园发展有限公司签订《双限房物业限制销售协议书》，经东莞中集创新产业园发展有限公司资格审核后确定购房对象。

关于项目的限售条件，据中集集团下属子公司一员工表示，当时企业方面宣传的是购买人才房后在企业服务5年，5年服务期满之后房子即可进入市场自由流通销售，即5年后不受限制。

或因该地块为松山湖首宗人才房用地，相关政策条例未完善全面，早于首批房源产权登记满5年时，实际流通并不顺利。

有业主早前提到，一开始并不能办理过户和银行抵押贷款，彼时松山湖管委会给到业主的回复是项目具有政府扶持性质，相关文件未明确产权登记满五年的双限房二次转让相关政策。与此同时，有关部门连同企业亦开启较长时间协商，以明确转让政策。

就目前来看，流通限制已解除，小区也已有过户成交案例。“一手业主取得不动产权满5年，并且向公司备案同意即可正常交易”有关中介人士提到。

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“急卖的都比较好聊”

中集智荟园没有进入二手房流通前，松山湖的二手房行情亦厮杀激烈，既是稀缺属性减弱挂牌量不断企高，也是各项目价格持续“内卷”。

以金域松湖为例，早前因投资客集中，该小区高峰期时成交价一度站上“5字头”，如今“2字头”已有多房源可选。即便是湖内的价格标杆盘，虹溪诺雅、锦绣山河等，也难抵整体行情回落，实际成交跌幅明显。

比如锦绣山河四期观园，据附近中介人士表示，目前该小区市场价已来到3.4万~3.8万元/㎡。

贝壳平台显示的观园最近一套为建筑面积约216㎡四房，成交于去年年底，房源挂牌价900万元，前后共经历18次调价，成交周期长达三年多，据上述中介告知，最终以755万元成交，折合单价约3.5万元/㎡。

“急卖的价格都比较好聊，这两年市场变化比较大”对方继续补充道。

“可取代房源多，价格不到位还是较难有关注”一挂牌业主亦对此提到，据其表示因没有明显价格优势，曾接连数月没有客户咨询，期间中介找到几次也只是沟通要不要调价。

截至今天，贝壳平台显示的松山湖区域二手房挂牌量已去到1500+套，且中海松湖林语、深业松湖云城、华侨城松湖原岸等一批次新盘房源还在不断流入二手房市场，后续还有金地青雲境、大体量的松湖润府等，都在进一步削弱湖内房源稀缺属性。

就中房君近期观察，中集智荟园的房源挂牌数量也在快速上升，继本月21日的14套挂牌量，截至26日贝壳平台已有24套挂牌。

不过横向对比看，相较南城的7000+套、东城的5600+套，又或是周边镇街的数千套，松山湖的整体供应依旧处于低位。

值得一提的是，且就目前来看，一方面是近两年水分的挤出，另一方面也是松山湖本身无论是教育资源还是发展能级展现出的吸引力，楼市触底回升的声音也开始慢慢出现。

“现在的价格会比一开始放出来的房源高一些”在谈及中集智荟园时，一位中介人士亦对中房君提到。