龙湖集团：2024年经营性业务贡献21%收入，成为重要安全垫

3月28日，龙湖集团(HK:00960)发布2024年度业绩公告，并召开业绩会。

年报数据显示，龙湖去年全年实现营业收入1274.7亿元，净利润104亿元。

其中，运营及服务业务表现亮眼，实现收入267.1亿元，同比增长7.4%，在龙湖集团总收入中占比提升至21%。运营及服务业务实现的毛利润约占到龙湖集团总毛利的70%，为龙湖安全跨越地产下行周期提供了稳定支撑。

截至2024年底，龙湖集团净负债率降至51.7%，在手现金为494.2亿元。期末现金短债倍数为1.63倍。

在业绩会上，龙湖集团管理层表示，2025年到期的公开市场债务已经全部做好了还款铺排，目前来自境内外银行的间接融资占比进一步提升到83%，龙湖有能力履行所有债务的安全兑付，做到公开市场不违约，银行贷款不逾期、不展期。

业绩会现场

在发布2024年度业绩同时，龙湖董事会建议派发末期股息每股0.1元，计入中期股息每股0.22元，全年合计派发股息每股0.32元。派息率约为30%。

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据克而瑞等机构统计，去年龙湖集团的销售额稳定在千亿以上，继续位列行业第一梯队。

龙湖最新公布的数据显示，其2024年全年实现1011.2亿元合同销售额，对应销售总建筑面积为712.4万平方米，并表回款率超100%，开发业务销售额在全国19个城市入围当地前十。

龙湖集团管理层表示，过去几年，整个地产行业的市场容量下降了一半，在这个阶段，龙湖将债务安全放在首位，债务安全优先于增量投资。公司计划到2028年实现开发业务、运营及服务收入各一半的收入结构，不过未来即使开发业务有所收缩，但仍然会是公司最重要的收入组成，龙湖也依旧会在重点一二线城市保持一定的投资强度，聚焦在好城市、好地段，去做好房子。

龙湖认为，目前宏观政策导向清晰，具体的政策措施从供需两端发力，目前购房首付、利息都将至低位，楼市筑底趋势已经比较清晰。2025年的市场会继续分化，重点城市的下降空间有限。公司在今年准备超1600亿的可售货源，其中超80%的货源布局在一二线城市，并将继续攻坚存货去化，优化存储结构。一方面针对车位、商办、现房等产品制定精细化的去化策略，另一方面，在保证债务安全的前提下择优拿地，根据市场情况保持弹性供货。此外，在产品力、营销策略、服务标准等方面均会进行提升。

龙湖集团执行董事兼CFO赵轶透露，目前龙湖整体的土地储备成本相对比较低，在销售价格策略方面，会跟随市场随行就市，不会为了卖掉一套房子而过度打折，2024年现房总量下降了约100亿元，存货去化所产生的亏损当年就消化掉了。

在谨慎投资、首保债务安全的策略下，虽然近期土地市场回暖，部分城市火爆抢地，但龙湖在土地市场上一直比较冷静。

2024年，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米，平均权益收购成本为每平方米13285元。按地区分析，西部地区、长三角地区、环渤海地区、华南地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的39.4%、34.7%、13.7%、8.8%及3.4%。

其在长三角等成交活跃地区的拿地占比有明显提升，依旧保持了不冒进的投资风格。

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龙湖以稳健著称，而其稳健底色，一方面来自财务纪律，另一方面来自其运营业务可以提供稳定的现金流，以及可以通过经营性物业贷来优化债务结构的优势。

年报数据显示，2024年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为人民币135.2亿元，较上年增长4.5%。其中，商场、长租公寓、其他收入的占比分别为78.8%、19.6%和1.6%。

运营及服务业务组成的经营性收入总额达到267.1亿元，该项收入覆盖股息和利息倍数提升到2.39倍。

运营业务的运营毛利率为75.0%，优势明显。这也成为龙湖在地产行业内企业大面积预亏的背景下，依然能保持稳定、实现盈利的重要原因之一。

分航道来看，2024年，龙湖商业累计开业运营购物中心达89座，开业商场建筑面积为930万平方米（含车位总建筑面积为1243万平方米），期末出租率提升至97%；冠寓已开业12.4万间，规模行业领先，整体出租率为95.3%。

（1）商业

2024年龙湖商业租金收入109.8亿元，同比增长7%，并实现了营业额及客流双升：营业额超730亿元，同比增长16%；日均客流超320万人次/天，同比增长25%。

目前，龙湖商业已开项目覆盖23个重点城市，在2024年末的出租率为97%，实现经营利润与现金流的同步稳增。

龙湖商业投资航道总经理包伟表示，过去2年时间内，龙湖商业在进行大规模的产品迭代和优化，主要包括：

• 一是，坚定推动商业战略落地，实行一店一策、高能级项目头部引领的商业战略。2024年开始，龙湖商业与主要合作品牌一起推出了业绩倍增计划，头部项目的同店业绩同比取得了大幅增长；
• 二是，持续推动项目的招商调整和改造升级。2024年投入大量资源到存量项目进行改造升级，如重庆时代天街、北城天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街等项目，不仅提升了资产价值，项目的坪效、利润率和竞争力也得到同步提升。
• 三是，持续做精细化运营管理，2024年做了大量“好内容”生产创作，一些活动频繁出圈，商场与消费者之间的粘性变强，反过来又优化了招商、调改的策略。
• 四是，高质量兑现新项目开业。2024年，龙湖新增开业运营11座天街，覆盖苏州、重庆、海口、合肥等高能级城市，以“轻重并举”的方式持续践行网格化布局。

2025年，龙湖计划新增开业11个全新购物中心，8重3轻，分别位于杭州、上海、武汉、重庆、济南等核心一二线城市。

在产品定位上，龙湖商业对项目进行了产品分级，分别为“城市级、区域级、社区级”，城市地标级项目对应的是一座城市核心商圈的封面，区域引领级商业扮演着重要的“城市串联者”角色，社区共生级项目则是位于住宅社区中心区域或商务、产业中心。

包伟透露，龙湖商业今年的收入预计会有10%以上的增长。

（2）资管

2024年龙智资管实现收入31.8亿元，实现利润约7.7亿元，连续两年实现经营性现金流为正。

其中，长租公寓品牌“冠寓”租金收入同比增长4%至26.5亿。截至年末，冠寓已开业房源规模达到12.4万间，期末出租率95.3%。

目前，从长租公寓升级而成的资产管理品牌龙智资管，目前已经包括了长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”六大飞轮，构建出全周期、全业态的资产管理能力，资产管理规模近300亿元。

（3）物业管理

物业管理方面，2024年全年，龙湖智创生活实现收入114.2亿元，同比增长8%，毛利率保持30%以上，不断拓宽服务半径，服务超过325万户业主，在管项目超过2200个，在管面积超过4亿平方米。

在业绩会上，龙湖智创生活CEO宋海林表示，非常坚定地看好物业管理赛道。目前城市发展面临从增量到存量的转变，是物业服务的机遇。

龙湖智创生活的信心来自于两个方面，一是大客户战略，目前有超过100个合作伙伴，包括小米、比亚迪、蚂蚁等，龙湖通过智慧空间服务平台HALO等为客户创造价值，形成粘性和信任。

宋海林透露，龙湖智创生活甚至考虑跟随大客户合作伙伴一起出海。

二是基于龙湖的“一个龙湖”战略，物业服务业务会在商业、代建等其他业务的合作中获得一些增量机会。

截至2024年底，龙湖智创生活的在管面积中，外拓占比超60%。

（4）智慧营造

2024年，龙湖龙智造业务营收12.1亿元，并贡献3亿以上的盈利，其代建项目全年销售达106亿元。

从去年开始，住宅代建行业进入低增长期。同时，在获取项目的过程中，一起企业开始打价格战。

龙湖龙智造的应对策略是通过“5M虚拟建造”、“6+N”产品体系等能力形成差异化竞争力，另一方面在“一个龙湖”战略下打“组合拳”，与长租等业务形成一体化服务能力。

在拓展项目的选择上，龙湖龙智造也有自己的选择标准。陈序平透露，算不过来账的项目、不熟悉的城市，龙湖龙智造会排除在外。

对项目种类的选择在年报数据也有体现，2024年龙湖龙智造新签代建项目中，非住宅业态占比达50%，新增央国企及政府类代建项目建筑面积555万平方米，占比新拓项目69.4%。

目前，累计代建项目150个，总建筑面积超2400万平方米，位居行业TOP10。

高盛表示，看好龙湖投资物业组合的自给自足能力，预计龙湖的经营性业务将继续支持其在同行中保持较高的利息覆盖倍数。

除了提供稳定的现金流和盈利之外，经营性业务还为龙湖的债务结构调整提供了极大优势。

CFO赵轶表示，2024年龙湖集团的经营性物业贷净增299亿，总量达到约800亿元，预计2025年可以达到900亿元，将会极大减少集团债务结构中的信用债占比。

截至2024年底，龙湖集团的综合借贷为1763.2亿元，比高峰期降低超300亿元。其中，经营性物业贷和长租贷占比接近50%。来自公开市场的直接融资占比降低至17%。

2024年，龙湖集团压降有息负债约163亿，平均融资成本降低至年利率4%，平均合同借贷年期为10.27年，已经安全渡过公司的偿债高峰。

2025年之后，龙湖集团的境内信用债和境外美元债占比将会进一步下降。

“高峰期的时候，我们信用债融资达到55%，现在降到了17%，我们已经完成了债务结构的转换。”陈序平表示，得益于龙湖的财务纪律和在业务布局方面的提前应对，公司保持了健康发展，“我们的核心资产一个都没有卖，天街项目一个都没有出售，我们的长租公寓、资管航道还在拿项目，我们的物业业务没有去做低估值的IPO稀释权益，我们的龙湖龙智造也没有去做低效的配股，低效的融资。反而我们抓住这个窗口期，把商业和龙智造的业务做了长期规划和发展。”