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龙湖集团:今年将择机获取新土地,已开始提前准备偿还7、8月到期债务

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3月28日,龙湖集团(00960.HK)召开2024年度业绩沟通会,董事会主席陈序平、首席财务官赵轶、地产航道总裁张旭忠等出席会议。

会上,谈及去库存,龙湖集团介绍不会为了卖一套房子不顾一切地压低价格;对于拿地,龙湖集团的态度则是,把安全稳健放在首位,择机获取新土地。对于外界关注较多的偿债问题,龙湖集团今年仍将持续提前偿还债务、优化债务结构。

不会为卖房不顾一切地压低价格

2024年,龙湖集团实现营业收入1274.7亿元。其中,开发业务实现营业收入1007.7亿元;运营及服务业务收入为267.1亿元,占总收入的20.95%。

2024年不含税租金收入为135.2亿元,同比增长4.5%。具体来看,商业投资业务租金收入同比增长7%至109.8亿元,期末出租率97%。

期内,龙湖集团新增运营11座天街。截至2024年,龙湖集团累计开业运营商场89座(分期项目合并后商场个数),覆盖全国23座城市,运营总建面为930万平方米(含车位总建筑面积为1243万平方米)。

龙湖集团资管旗舰品牌“龙智资管”,涵盖长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务单元,全年贡献收入31.8亿元。其中,长租公寓品牌冠寓累计已开业12.4万间房源,整体出租率为95.3%,租金收入26.5亿元,同比增长4%。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为131.9亿元,同比增长10.4%。毛利率为31.4%,较上年增长0.4%。

利润方面,期内,龙湖集团的股东应占溢利104.0亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元;毛利204.1亿元,毛利率为16.0%;核心税后利润率为6.4%,核心权益后利润率为5.5%。

对于房企纷纷大额计提存货减值准备,龙湖集团如何应对?赵轶介绍,减值拨备是售价跟成本的关系对比,因龙湖集团在拿地阶段对售价预设相对比较保守,土储成本相对不高。

赵轶介绍,龙湖集团在现金流管理上比较有主动权,在销售上可以根据市场价格随行就市,不会为了卖一套房子不顾一切地压低价格。龙湖集团对于存货的去化比较关注,去年也在不断去化存货,由存货去化产生的亏损当年就消化了。

今年存在较多的机会窗口,择机获取新土地

期内,龙湖集团实现地产开发合同销售1011.2亿元,销售回款率超100%,年内首开项目平均去化率近80%。分区域看,长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%。

去年四季度市场出现了非常明显的回暖,全国销售总额是2.8万亿元,比三季度提升了28%,比2023年四季度也略有提升。今年前两个月全国商品房的销售总额是1.03万亿元,比去年微跌,或者说基本持平。

张旭忠同时表示, 3月份整个市场出现了分化现象:一线城市和杭州、成都等强二线城市市场保持热度,其他的二三线城市热度有所下降。全年来看,我们预判2025年市场整体下降的空间有限,但是不同城市、不同板块之间的分化会加剧,后续市场还是会依赖于整个政策的变化以及市场预期的变化,存在一些不确定性。

张旭忠同时表示,在这种市场情况下,今年还是存在较多的机会窗口,今年龙湖集团的可售货源全年超过1600亿元,相对比较充裕。今年,公司会把所有项目进行分类管理,成立一些专职团队对包括商办、车位、现房等在内的项目进行精细化的管理,能够促进快速去化。

土地储备方面,2024年,龙湖集团于北京、上海、浙江杭州、四川成都等地获得9幅土地,新增土储总建筑面积为83万平方米,权益面积为39万平方米。截至2024年底,龙湖集团的土地储备约3312万平方米,权益面积为2426万平方米。

张旭忠介绍,公司始终把安全稳健放在首位,投资方面坚守投资纪律和刻度。去年公司在全国拿了9幅地,基本上都是处于北京、上海、杭州、苏州、西安、成都等核心的高能级城市,这与公司一贯的投资策略相符。在今年一季度,公司还在上海、苏州获取了两幅优质土地,接下来在保障偿债的安全性前提下,公司会择机获取新土地,并根据市场变化进行弹性地供货。

提前做好准备,偿还7、8月到期债务

负债方面,截至2024年底,龙湖集团的净负债率(负债净额除以权益总额)为51.7%;综合借贷总额为1763.2亿元,同比下降8.5%,平均融资成本为年利率4.0%;平均合同借贷年期为10.27年。

2024年,龙湖集团归还境内公开债117亿元,提前兑付CMBS 72亿元人民币,分批次全部提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港元银团贷款。

龙湖集团介绍,在2025年一季度,龙湖兑付“22龙湖01”、“20龙湖02”、“20龙湖04”三支债券,年内龙湖累计兑付公司债近65亿元。至2026年底,龙湖集团无境外公开债券到期,供应链ABS、商票等均已清零。

2024年,龙湖集团全年经营性物业贷款净增299亿元;期末,龙湖集团平均合同借贷年期拉长至10.27年,平均融资成本为4.00%,同比下降24个基点。

陈序平介绍,2025年是龙湖债务结构转换的最后一年,也是最关键的一年,一季度已经偿还65亿元的信用债,这部分资金其实在去年12月底就已提前筹齐,放在偿债专户。未来在7、8月份,还有30多亿元信用债到期,公司的偿债专户已经从现在开始存钱了,提前做好准备。

赵轶介绍,2025年,公司做了有序的偿债铺排。截至目前,一季度到期的65亿元国内信用债已经提前归还完毕。今年待归还的公开债务有三类:一是5月及7、8月的36亿元国内信用债,会在4-6月份提前准备好偿还资金。二是年底到期的85亿元海外银团,会从三季度开始,有序逐月地归还。三是中债担保债券,今年到期35亿元,一笔是8月份,一笔是11月份,这个债务是有资产抵押的,因此公司会用经营性物业贷把它置换出来。

赵轶介绍,经营性物业今年预计新增100亿元以上,整个经营性物业贷有机会在年底达到接近900亿元的规模。境外债券还剩约13亿美元,这是一个长债,在2027年以后到期。到2025年年底,集团整体债务会进一步下降,达到1400亿元左右。

“核心资产一个都没有动“

陈序平介绍,这几年房地产行业的调整出人意料,龙湖集团最早在2022年开始主动作出一些调整,当时很多大型民营房企还没有爆雷。2022年一季度,龙湖集团就提出要去做城市的聚焦,在开发业务上做“三提三降”,主动地做一些收缩、出清、整合,来提升整个组织效率。

陈序平称,更重要的是提前踩刹车,提前降负债、提前收缩,所以当这个债务高峰来的时候,龙湖集团的支付才会从容。

对于调整的原因,陈序平透露,在2022年中,我们洞察到整个国内信用债市场,出现了对民营房企阶段性关闭的可能,当时公司做压力测试时,就做好不再新发信用债的准备,并提出以经营性现金流为正去压降有息负债,去倒逼业务发展。同时,因为经营性现金流为正,可能也会克制一些投资性冲动、一些规模上的冲动。

陈序平表示,到了2023年,我们发现如果仅仅这样做,可能也不够。我们有大量的经营性资产,比如:天街、冠寓,在当时并没有把这些项目的融资效率做起来。所幸2024年1月底,经营性物业贷新政落地,我们在2024年做了接近300亿元的经营性物业贷增量,同时因为商业项目也不断在新开,我们整体经营性物业贷规模来到773亿元,可以用来置换集团信用融资。

谈及发展,陈序平表示,这几年龙湖集团没有被动地因为偿债甩卖核心资产,在这一轮偿债周期下,我们的核心资产一个都没有动,天街一个都没有出售,包括长租公寓在内的资管航道还在发展,还在获取新项目,物业没有去做低估值的IPO稀释权益,在集团层面也没有低价去配股融资。

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