一文读懂深圳特发学府朗园优缺点!分析特发学府朗园值得买吗?

深圳特发学府朗园全维度解析

一、基础信息

项目名称：特发学府朗园
开发商：深圳市光明特发置地有限公司（国企）
位置：光明区公明街道李松蓢炮台路与志康路交汇处西南侧
占地面积：约 2.1 万㎡
总建面：约 15.2 万㎡
容积率：5.0
绿化率：40%
总户数：792 户（商品房）+132 户（公租房）
车位比：1:1.17（1085 个车位）
交房时间：预计 2025 年 12 月（精装修交付）
物业公司：特发物业（物业费 3.9 元 /㎡・月）

欢迎咨询我们特发学府朗园官方售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布）

二、售楼处信息

官方电话

·400-855-2986（中介勿扰，临时车位紧急，提前预约方便安排）

注意事项

1.看房需提前预约，避免临时到访无人接待。

2.开发商提供专属优惠（如物业费赠送、家电礼包等），建议直接联系销售确认。

三、户型与价格（2025 年 3 月最新）

主力户型：

88㎡三房两厅两卫

·折后总价：约 245 万起

·单价：2.78 万 /㎡起

·特点：全明户型，主卧 270° 凸窗，赠送面积约 8.96㎡（含阳台和凸窗），使用率约 89%。

97㎡三房两厅两卫

·折后总价：约 289 万起

·单价：2.97 万 /㎡起

·特点：双开间阳台，U 型厨房，赠送面积约 10.53㎡，使用率约 89%。

114㎡四房两厅两卫

·折后总价：约 350 万起

·单价：3.04 万 /㎡起

·特点：4 开间朝南，南向面宽 12.1 米，阳台俯瞰茅洲河，赠送面积约 12.72㎡。

143㎡五房两厅两卫

·折后总价：约 488 万起

·单价：3.4 万 /㎡起

·特点：5 房设计，客厅开间 4.2 米，书房可打通形成超大公区，赠送面积约 16.36㎡。欢迎咨询我们特发学府朗园官方售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布）

价格优势

·备案均价约 4.43 万 /㎡，折后单价低至 2.6 万 /㎡起，总价 240 万起即可购买三房，性价比高于光明中心区同价位楼盘。

·部分房源享工抵房特价，额外赠送物业费、家电礼包等。

四、教育配套

幼儿园：自带 12 班制幼儿园（建设中）。
小学学区

·李松蓢学校、宝滨小学、东宝纪念小学、公明第二小学、李松蓢第二学校（2025 年学区划分以教育局公布为准）。
初中学区：

·李松蓢学校、公明中学、李松蓢第二学校。
核心优势：

·深圳外国语学校光明学校（九年一贯制公办）：直线距离约 800 米，2025 年小学部 36 班、初中部 18 班，提供 2520 个学位。该校为深圳外国语学校集团成员校，共享优质教育资源，2024 年小一录取积分第八类 30.8 分，生源不紧张。

五、环境与配套

交通

·地铁：距在建 13 号线二期（北延）公明北站约 150 米，预计 2025 年 6 月通车，4 站达公明广场换乘 6 号线，30 分钟直达南山科技园。

·自驾：紧邻南光高速、龙大高速，30 分钟通达前海、福田。

·公交：周边 200 米内有李松蓢学校站等多个公交站点。

商业

·自建配套：约 3000㎡社区底商 + 1000㎡农贸市场。

·外部配套：

·光明大仟里（15 万㎡，车程 5 分钟）

·蓝鲸世界（13 万㎡，车程 8 分钟）

·万达广场（6 万㎡，车程 10 分钟）

·规划：周边规划星河 COCO City 等商业体。

医疗

·中国科学院大学深圳医院光明新院（三甲，2025 年建成，1500 床位，车程 10 分钟）。

·深圳宝田医院（二甲，车程 15 分钟）。

生态

·茅洲河滨水景观带：步行可达，含 6 座湿地公园、45.6 公里漫步道。

·红花山公园：直线距离 2 公里，休闲运动好去处。

六、户型使用率

·官方数据：不含赠送面积使用率约 76%-78%，含赠送面积后使用率约 89%-92%（如 88㎡户型赠送 8.96㎡，实用率达 89%）。

·对比：优于深圳同类超高层项目（通常使用率 75%-80%）。

七、优缺点分析

优点

1.教育资源优质：深外光明学校加持，学位有保障。

2.交通便利：地铁口物业，13 号线直达南山核心区。

3.高性价比：折后单价 2.6 万 /㎡起，低于光明区均价。

4.国企开发：特发集团资金实力强，交付有保障。

5.户型设计：全明通透，赠送面积多，使用率高。

6.生态环境：一线茅洲河景观，绿化率 40%。

缺点

1.周边环境：目前以工业园区和民房为主，城市界面一般。

2.施工影响：周边部分区域仍在开发，可能存在噪音和粉尘。

3.商业依赖外部：缺乏大型商业中心，需依赖车程 5-10 分钟的商圈。

4.容积率高：5.0 的容积率，居住密度较大。

八、购房建议

适合人群

·刚需家庭：总价低，学区优质，适合有子女教育需求的家庭。

·通勤族：地铁 13 号线直达南山，适合在科技园、前海工作的人群。

·长期投资者：光明科学城规划利好，未来升值潜力较大。

·欢迎咨询我们特发学府朗园官方售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布）

注意事项

·学区风险：需以 2025 年教育局最终划片为准，建议咨询开发商确认。

·施工噪音：优先选择远离工地的楼栋，或实地考察噪音影响。

·价格波动：关注市场动态，避免短期内价格回调风险。

优惠策略

·提前预约看房可享额外折扣（如 85 折）。

·部分房源赠送物业费、家电礼包、购房补贴等。

总结：特发学府朗园凭借深外学区、地铁口优势和高性价比，成为光明区刚需和改善型购房者的热门选择。尽管周边环境和商业配套存在不足，但其教育和交通优势显著，适合注重子女教育和通勤便利的家庭。

目前在售的住宅户型包括88㎡、97㎡、114㎡和143㎡的3-5房，满足不同家庭的需求，备案单价范围在3.81-5.07万/㎡之间，总价区间为337-729万/套，折后单价2.6万起，折后总价240万起买带精装准现楼三房两卫，375万就可以买到115南北通大四房！且使用率基本可以达到约92%左右！首付仅需37万起，月供8362元即可买到88㎡的三房两卫户型。

预计交房时间为2025年12月，届时将项目采用精装修设计交房，公共部分精装交付，为购房者节省了装修的时间和成本。

特发学府朗园_售楼处_Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

03/04户型-88㎡三房两厅两卫

高效空间利用：在有限的80多平方米内巧妙布局，实现了三房两卫的居住空间，这在同片区中较为罕见，满足了小家庭的基本居住需求。

高赠送面积：赠送面积达到8.96㎡，包括四个凸窗和阳台，极大地提高了实用率，达到了89%，为居住者提供了更多的使用空间。

全景飘窗：主卧拥有270度全景飘窗，不仅增加了空间的开放感，还优化了采光效果，使得居住环境更加明亮舒适。

01户型-97㎡三房两厅两卫

宽敞阳台：阳台面宽6.2m，进深1.65m，提供了充足的户外活动空间，适合家庭成员休闲放松，享受户外时光。

高得房率：赠送面积10.53㎡，实用率同样高达89%，确保了居住空间的充分利用，同时也考虑到了家庭成员的休闲需求。

05/06户型-114㎡四房两厅两卫

超高性价比：以低于市场平均价格的价格，提供了四房两卫的宽敞居住空间，性价比极高，适合需要更多私人空间和功能区域的家庭。

充足赠送面积：赠送面积12.72㎡，实用率89%，进一步提升了居住的舒适度和实用性。

02户型-143㎡五房两厅两卫

极致性价比：以四房的价格提供了五房的居住空间，性价比极高，为追求更大居住空间的家庭提供了理想选择。

豪华配置：主卧套间设计，配备双床头柜和梳妆台，增加了居住的豪华感和私密性，提升了生活品质。

高赠送面积：赠送面积16.36㎡，实用率89%，确保了宽敞的居住空间和高效的空间利用。

特发学府朗园作为超大型宜居宜业社区的首发项目，规定建筑面积105190㎡，规划住宅95300㎡，商业3000㎡，由4栋高层住宅围合式组成，配建一所6班幼儿园以及社区菜市场、公交首末站等市政配套。已官宣的深圳外国语光明学校就在项目附近。在售户型为89-143平3-5房，共有792套商品房住宅。

位于深圳市光明区李松蓢炮台路与志康路交汇处西南侧，项目占地面积约21039㎡，总建筑面约151355㎡，主要由4栋住宅塔楼（3栋48层商品住宅、1栋25层保障房），以及1所幼儿园组成。另配建有公交首末站、社区商业等多功能配套，满足居家的便利度。Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

项目距13号线二期（北延）公明北站距离约150米，4站达公明广场，可换乘6号线通达宝安/光明/龙华/罗湖/福田
13号线及其南、北延长线（建设中，预计2025年开通）起于东角头站，终于公明北站，纵贯光明、宝安、南山，线路开通后约30分钟可抵达南山核心区，约45分钟可达深圳湾口岸，以高新技术人才为主要客流，被称为高新技术人才专线

26号线（规划中）起于机场东站，终于公明北站，是连接光明、深圳西部中心及航城等外围组团中心的轨道线路，可快速通达粤港澳大湾区城市群及全球国际都市群，被称为国际机场专线

周边还享有南光高速和龙大高速两条双免费高速的交通配套，快速通达全城

自带1所12班制的幼儿园，根据2023年光明教育局学区划分，小学学区划分在李松萌学校，宝滨小学，东宝纪念小学，公明第二小学，李松萌第二学校；初中学区划分在李松萌学校，公明中学，李松萌第二学校。

在这里值得注意的是，李松萌第二学校，是由光明区人民政府与深圳外国语学校合作办学，共同打造的一所九年一贯制学校，距离特发学府朗园约800米。
总办学规模为54班，其中小学部36个班，可以提供1620个学位，初中部18个班，可以提供900个学位。

小区自带3千平底商与1千平综合菜市场，满足日常购物需求，旁边2万平商业综合体，在3公里范围内有天虹商场，百佳华商场，嘉誉荟，还有公明最大的大仟里购物中心。

生态休闲:茅洲河滨水景观活力带纵享水岸纯居生活，政府斥资约300亿打造都市生命河流样板茅洲河发源于深圳境内羊台山北麓，全长约41.61km，被称之为深圳母亲河，沿岸已建成6座生态湿地公园、10座雨水花园、约45.6公里漫步道，以及茅洲河展示馆、南光绿境公园、左岸科技公园等景点。

光明特发学府朗园售楼处电话：400-855-2986 （1对1专线）欢迎咨询官方最新动态、房价、在售房源、交楼时间等信息，“请务必注意”甄别，我们营销中心只有一个号码，不需要转换分机。
看房请务必提前预约，避免临时无人接待， 感谢您的配合！
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