创新模式为行业转型“开路” 华润置地凭“3+1”模式交出亮眼答卷

在房地产行业深度调整的变局之年，华润置地以“三十而立”的稳健姿态交出了一份战略穿透周期的答卷。

作为香港恒生指数成分股中市值领跑的房企，这家头部企业凭借“3+1”一体化业务模式，2024年录得营收2788亿元，同比增长11%。实现签约额2611亿元、核心净利润也达到254.2亿元，其战略定力在行业寒冬中尤显珍贵。

从城市运营的深圳南山模式到温州龙港模式、深圳大运模式以及三亚海棠湾模式，从REITs双平台构建资管新格局到智慧化城市运营体系成型，华润置地正以“城市投资开发运营商”的独特定位，重塑行业价值坐标系。

当传统开发模式遭遇增长瓶颈，2024年，华润置地通过开发销售、经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务的协同进化，创造了开发业务稳居行业前三、华润商业REITs成功发行、万象生活蝉联运营榜首的立体化增长态势，为行业转型提供了可借鉴的样本。

“3+1”业务模式 释放立体动能

在行业整体处于调整期的当下，华润置地以“3+1”战略组合拳展现出强大的抗周期能力。

其中，华润置地的开发销售业务以“三好十二优”好房子建设标准重构竞争力，不仅创下销售排名历史新高，更在客户满意度调查中实现产品力、服务力两项指标超行业均值15个百分点。

这一成绩的背后，是华润置地对产品品质的执着追求。

从项目选址、规划设计到施工建设，每一个环节都严格把关，确保为客户提供优质的居住体验。在市场竞争激烈的当下，凭借过硬的产品力，华润置地的开发业务稳居行业前三，成为行业标杆。

如果说华润置地的开发商销售业务属于其“基本盘”，那么华润置地的经营性不动产业务则是推动企业持续发展的强劲“发动机”。

过去一年，华润置地的经营性不动产板块同样成绩斐然。据2024年财报数据，华润置地购物中心实现零售额1953亿元，全年圆满开业16家购物中心，平均开业率超95%，实现了高质量的规模增长。华润置地旗下的万象城、万象汇、万象天地等商业品牌，已然成为城市商业版图中熠熠生辉的新地标。这些数字背后，是高质量的规模增长，更是对市场需求的精准洞察与回应。

每一家新开业的购物中心，都不是简单的商业空间堆砌，而是经过精心规划与打磨的商业综合体。从前期对城市商圈的深入调研，到项目定位时精准匹配当地消费群体的需求，再到业态组合上的创新搭配，华润置地都做到了极致。

除了上述提到的两大业务外，华润置地的轻资产业务也在逐步推进。华润置地充分发挥自身品牌、管理和资源优势，为合作伙伴提供从项目策划、招商运营到物业管理的全流程服务。凭借专业的团队和成熟的管理模式，轻资产管理业务在市场中获得高度认可，进一步提升华润置地的品牌影响力。

生态圈要素型业务更是多点开花、拔节生长：城市代建业务实现营业额11.8亿元，西安奥体中心荣获中国土木工程詹天佑奖、广州南沙大湾区体育中心项目建设圆满完成。租赁住房业务实现营业额8亿元，2024年底累计在营项目达到45个，在管项目64个，管理规模行业TOP9。文体场馆运营实现营业收入7.8亿元，2024年新获取厦门奥体、三亚市体育中心、深圳龙岗活力谷项目，在管项目17个，在管大型体育场馆数量行业领先。

可以看到，上述不同的业务，都展现了各自的发展逻辑：其中，租赁住房业务为解决城市住房问题贡献力量，通过提供高品质的租赁房源和贴心的服务，满足不同人群的居住需求；代建业务凭借丰富的经验和专业的能力，助力政府和企业打造优质项目；文体业务则积极推动城市文化体育事业发展，举办各类大型活动，丰富市民精神文化生活。这些重点业务竞争优势显著增强，形成强大的协同效应。

截至2024年底，华润置地实现生态圈要素型业务营收62.2亿元。其中，代建代运营实现营收11.8亿元；租赁住房业务实现营收8亿元；文体场馆运营业务实现营业收入7.8亿元。

华润置地的“3+1”模式，让开发销售、经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务相互赋能，实现立体式增长。在行业深度调整的背景下，这种战略定力显得尤为珍贵，为企业持续发展奠定坚实基础。

大资管转型成功，释放“乘数效应”

站在“十四五”收官与“十五五”谋篇的关键交汇点，资本市场聚焦的资管领域中，华润置地精心构建的“开发－运营-REITs”价值链条正以磅礴之势逐步释放出乘数效应。

其中，华润商业REITs自2024年3月成功上市后，迅速成为行业焦点。在2024年全年，其展现出强劲的盈利能力，实现EBITDA人民币3.51亿元，预算完成率高达112%。

截至去年年底，股价累计涨幅达25.6%，连续四季度现金分红金额达3.15亿元，年化分派率达5.08%。亮眼的数据不仅彰显了其在资本市场的卓越表现，更侧面反映出背后成熟的运营管理体系与优质资产质量。

资管领域的乘数效应，在华润置地的业务布局中体现得入木三分。

从收入情况看，2024年，华润置地经营性不动产业务实现营业额233.0亿元，同比增长4.8%；实现经常性利润103亿元，同比增长8.2%。这一辉煌成绩的背后，是其多年来在商业运营领域的深耕细作与持续创新。

不难看出，随着经营性不动产业务运营效率的不断稳步提升，以及大资管业务转型发展进阶，华润置地的“第二增长曲线”已形成，成为华润置地稳定现金流的重要贡献来源之一。

截至2024年末，华润置地旗下购物中心实现零售额1953亿元，在管购物中心92座，全年新开业购物中心16座，平均开业率超95%。

华润置地旗下万象城、万象天地、万象汇等商业品牌，在过去一年中也在各大城市释放光芒，成功打造了西安万象城、深圳大运天地、义乌天地、深圳啤酒小镇等示范性项目。

此外，华润置地已成功搭建包括华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台。

2024年，华润万象生活营收170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，在轻资产管理行业内竞争优势显著增强。同时，截至去年12月末，华夏华润商业REIT的后复权收盘价较发行价上涨25.6%，市值位居消费基础设施REITs首位，连续四个季度现金分红合计3.15亿元，后续扩募项目储备丰富；华夏基金华润有巢REIT的后复权收盘价则较年初上涨29.4%，上市至今累计分红1.17亿元。

通过REITs这一创新金融工具，华润置地将原本长期沉淀的资产巧妙转化为可在资本市场自由交易的金融产品，吸引更多社会资本踊跃参与，实现资产价值的最大化挖掘。

华润置地先将开发的优质资产投入大量精力进行运营培育，待资产成熟、价值凸显后，借助REITs实现资产证券化。这一过程不仅有效盘活资产，避免资产闲置浪费，更为企业带来持续稳定的现金流。商业REITs的高溢价发行，无疑是市场对华润置地运营能力和资产质量投下的信任票。有巢REITs的良好收益，也切实为投资者带来丰厚回报。

可以说，这种大资管模式，为华润置地开辟出第二增长曲线。在行业面临转型挑战的今天，华润置地凭借在资管领域的创新实践，实现可持续发展，为行业探索出一条新的发展路径，其成功实践在一定程度上也为行业提供了有利的借鉴。文/初晨