房价启动稳定，地王频频出现

最近楼市的企稳的感觉越来越强烈了，从不少唱衰楼市的大V被禁言，再到现在地王的频频出现，可以说国家的定调和方向已经是非常清楚了，楼市必须要企稳，一直救到能企稳为止。

从地王层面来看，最近上海是刷新了16万的楼面价，而北京也是出现了超10万的楼面价，还有杭州直接突破了7万的楼面价，成都也刷新了过往4万的楼面价记录了，而从卖地情况来看的话，各地其实都在收缩卖地的规模，就是郊区或者远郊的地块基本都不怎么推了，土地拍卖的节奏也是在持续控制中，库存超过36个月的城市都不让去卖新的土地了，就像深圳来说，在去年只卖了6宗宅地，可以说是非常抑制的了，而在楼市高峰期的2021年，一年就成交了超40宗的地块，而且这还是全国房价的领头羊，其他城市的收缩卖地的情况可见一斑了。

而对很多城市来说，是非常依赖土拍收入作为财政来源的，所以卖地肯定还是要去做的事情，而现在开发商也是非常珍惜手上的子弹的，郊区和地块基本都没有民营房企去接盘，光靠国央企去托底也不是个长久之计，所以地方才改变策略，把地块尽量往小一些的方向发展，而公摊和容积率都更加有吸引力，土地的地段也是压箱底的，这样土拍价格也能变得更好看一些，不至于让新房的价格持续被背刺，所以从杭州这次的地王来看，容积率是2.5，而且不搞限价，也没有要求配建保障房和其他约束，可以说是杭州这么多年来的非常好的地块了，也就一举创造了新地王的记录，所以相当于多年珍藏的茅台酒，放出来后是不缺高端买家的，也就造成了很多开发商竞相去拍卖，小而精的土拍也让市场更加兴奋了。

垃圾

而大家现在也发现了，超高层的土拍项目正在逐步淡出大家的视野，因为现在不需要这种高层和超高层的房子了，就像广州的亚运城来说，50多层的房子，你从顶楼到一楼光坐电梯都得好几分钟，人多的话时间还会更长，而当十年后，这种超高层的问题也会越来越多，现在要做的还是把房子做的质量更多，更加精致，才能进一步刺激大家的购房和置换需求。

而地王现在的逐步出现其实也在潜移默化的影响市场的热度，从价位方面来看，杭州的地王楼面价有7.7万，而周边的豪宅价格是10w+左右，可以看出未来肯定会超过现在周边豪宅的价格的，至少对价格和信心的稳住还是有不少的控制力的，而且现在的价格对房企来说一定是足够安全的，因为房价的下跌已经好几年了，土地的价值也更加回归到理性的状态，房企现在要赚的肯定是看得见和摸的着的稳定收入和预期，而不会假想未来还能翻倍的这种炒作，所以只要土拍这个游戏还能继续有房企进来玩，而不是单纯依靠国央企接盘的话，那楼市的企稳就会更加接近了。

当然，现在的新房产品其实对一些次新房的二手房打击还是不小的，因为很多次新房可能就买了三四年，但是产品力相比现在的新房是完全被碾压的，现在新房项目得房率能有120%、130%，楼层变成小高层，户型设计更加合理和舒适，小区也更加纯粹没有公租房和保障房了，相当于用领先一个时代的新房去碾压老旧的二手次新房了，在同价位的情况下，相信大家没有理由不去选择新房了，因为如果除去公摊的话，其实新房能获得面积是大于次新二手房的，因为现在二手房的成交还是超过新房的，大家一方面还是担心房企烂尾，一方面是新房价格比二手高太多的情况，从杭州来说，去年杭州新房成交6.3万套左右，但二手房的成交量却达到9.3万套左右，二手业主还是在积极的以价换量。

当然，现在这波降价潮的已经有所缓解了，因为再继续降价太多其实很多二手业主已经不太打算卖了，就像佛山来说，有的业主如果卖掉的话，可能连贷款都不够还了，这样去卖的话基本就等于白送出去房子了，对多数能还上贷款的业主来说没有太大的降价必要了，而还不起的业主早就已经当了老赖或者直接被法拍了，所以能撑到现在的业主再继续大幅度降价的需求已经不大了，所以二手如果价格能保持相当稳定，配合新房的产品力提升以及价值感提升，只要大家的收入能够保持稳定甚至回暖的话，重点楼市的企稳甚至温和上涨都是可以预见的事情了。