南京升级“以旧换新”，政企补贴激活改善住房消费

2024年末以来，南京房地产市场表现企稳向好，其中新房价格指数环比涨幅已连续三个月领跑70大中城市，新房成交套数同比增长40%，消化周期也回落至18个月以内。3月31日，南京积极把握市场止跌回稳有利时机，发布“房七条”新政，意在通过政策组合拳构建多维支持体系。

南京“房七条”新政涵盖取消限售、以旧换新、支持青年群体购房、房票安置等七个方面，精准聚焦住房消费全链条。其中，搭配限售政策的全面取消，升级版的“以旧换新”政策尤为亮眼，为改善需求带来了新的市场逻辑。

具体来看，本次南京稳市场新政主要有三大亮点：

2025年南京“房七条”新政中，住房消费“以旧换新”政策的升级尤为亮眼。相比2024年，今年政策通过模式创新、资源整合与流程优化，显著提升了置换效率，为市场注入新动能。

1、降低置换成本，激发市场活力

新政通过“政府+企业”双重补贴大幅降低置换门槛：政府提供新房合同金额1%的补助（首批1亿元，先购先得），叠加开发企业不低于首付款3%-5%的让利。以总价500万元的新房为例，首付200万元时，购房者可获得企业补贴10万元、政府补贴5万元，总计节省15万元。若客户全款购房，合计购房补助最高可至6%，即500万补贴30万。此外，经纪机构佣金优惠、房源加推引流等配套措施进一步降低交易成本。相比单纯的“以旧换新”流程而言，本次政企双重补贴可谓诚意满满，大幅提升了置换性价比，刺激改善需求集中释放。

2、从单向推动新房销售，到疏通一二手交易链条

不同于2024年的国企平台收储，2025年的以旧换新回归“助卖”。2024年将收储房屋交由国企平台收储用作租赁住房，由于房源较为分散，后期管理难度较大，在收储和运营成本压力之下，二度流转也存在较大困难。2025年新政中，旧房处理权仍在购房者手中，允许先锁定新房再处理旧房，购房人签订新房合同后，可通过开发企业、经纪机构多渠道加速旧房销售，并给予一定佣金优惠和加推引流。完成“买新”动作之后，可有效提升购房者的“卖旧”意愿，从而提高存量房源流转效率，使二手房价格梯度更为平滑，进一步疏通一二手房交易链条，促进更多刚需和改善性需求的释放。

3、提升住房品质，推动供需结构优化

新政要求参与“以旧换新”的房源须为“名录库内新建商品住房”，且房企需提供高品质改善型房源。从区位、面积段到价格区间，房源选择更丰富，尤其注重绿色、智能等升级属性。这一设计既满足了居民对提升居住品质的追求，也促使房企提升产品力，通过需求换代催生新质住房需求。例如，奥体建设即宣布旗下逾10个项目参与以旧换新，合计1049套房源，其中不乏天琴华樟、天晟府等优质科技豪宅项目。

4、盘活存量市场，促进良性循环

以旧换新政策与“取消限售”“房票全城通兑”形成联动效应。自2025年3月31日起，南京商品住房取得产权证即可上市交易，二手房流动性显著增强。同时，旧房通过经纪机构帮卖、房票超市流通等渠道加速去化，释放的存量资源可转化为新房购买力，形成“存量激活—增量释放”的正向循环。CRIC数据显示， 2025年以来二手房成交同比持平，新房成交同比增长40%，随着政策联动发力带动二手房流转加速，新房交易也将进一步从中受益。

本次南京“以旧换新”政策的升级并非孤立举措，而是与“房七条”其他政策形成合力，构建了覆盖青年安居、家庭互助、金融支持、环境提升的全链条支持体系。

1、支持青年购房：兼顾降低门槛与金融创新

针对45岁以下青年群体，南京银行(10.340, 0.01, 0.10%)、江苏银行(9.580, 0.08, 0.84%)推出“鑫青贷”“青易贷”等特色产品，首付最低15%、前5年月供仅需还本金100元，并配套最高300万元消费贷、3000万元人才经营贷。此类产品通过“低首付+宽期限+灵活还款”设计，缓解青年购房初期压力，同时支持家装、以旧换新等衍生消费，形成“购房—安居—消费”的联动效应。

2、公积金“全家桶”：代际互助增强支付能力

公积金政策将提取范围从夫妻扩大至父母、子女，支持家庭合力支付首付。若夫妻公积金不足，可提取父母账户余额补足，可有效盘活沉淀账户资金。叠加公积金直付房租、商办公寓纳入房票使用范围等举措，公积金工具从“单一购房支持”升级为“租购并举”的多维保障。

3、房票制度升级：推动既有库存商品房全部纳入房票超市

电子房票通过实名认证、全流程线上操作实现，覆盖住宅、公寓、车位等多元场景，且支持跨区流通。自2023年房票制度实行至今，南京房票已去化库存商品房逾6000套，新政下“全城通兑”和房源扩容将进一步加速安置需求转化，为市场提供稳定客源。

以旧换新政策的升级不仅是短期刺激手段，更是南京楼市高质量发展的关键抓手：

1、品质驱动取代粗放供给

新政通过“以旧换新”名录库机制，倒逼房企提升产品竞争力。参与活动的房源需满足高品质改善型标准，而不是一味简单地追求“大户型”。例如奥体建设旗下天琴华樟等项目主打科技住宅、绿色建筑等新质居住理念，从供给端加速产品的更新换代。同时，限售取消与房票全城流通加速了二手房市场出清，促使低质房源价格回归理性，形成优质优价的梯度市场格局。据CRIC监测，2025年一季度南京新房成交套均面积109平方米，自2024年以来首次降至110平方米以下，精准匹配需求的中等户型与品质改善型产品正成为市场主流，粗放式开发时代的产品逻辑已发生根本性转变。

优化城市功能：结合城中村改造、低效用地再开发，南京将释放更多核心地段土地资源，为高品质住宅建设提供空间。

2、优化土地供给激活要素价值

结合商办用地再开发、城中村改造等政策，南京正重塑城市空间资源配置逻辑。将低效产业用地转型为改善型住宅区，既缓解核心区土地稀缺压力，又通过配套升级提升板块价值。通过激活存量迭代土地要素功能，将使住房供给与城市发展规划和谐发展，推动南京打造住房市场的宜居生态。

3、人才集聚强化城市竞争力

青年购房政策与公积金代际互助形成“引才—留才”闭环。例如南京银行推出的“鑫青贷”，前5年月供最低100元的柔性还款设计，降低青年置业初期压力；公积金“全家桶”则通过家庭资金池扩容，增强购房确定性。青年群体兼具消费力与创新活力，其聚居将带动片区消费、教育等配套的完善升级，让规划中的发展承诺成为欣欣向荣的实际场景，形成“人口—产业—城市”的良性互动，为城市可持续发展注入新动能。

这一系列变革标志着南京楼市将加快迈入品质主导发展的新周期——政策不再单纯追求供求规模，而是通过制度创新引导资源向高附加值领域聚集，最终实现居住价值、城市价值与人口价值的协同提升，重塑房地产市场的底层逻辑。

南京“房七条”以旧换新政策的升级，通过模式创新、成本优化与品质提升，破解置换痛点，意在充分激活改善型需求。叠加青年支持、公积金扩容等政策，构建起“需求端减负、供给端提质、流通端增效”的住房消费新生态，为一二线城市楼市政策优化提供了多维互促的范本。

在2024年末以来南京房价、库存指标持续向好的基础之上，随着政策红利的持续释放，南京有望从“住有所居”加快迈向“住有宜居”，加快实现房地产市场的长期稳健发展。

文章来源:丁祖昱评楼市