西派国樾进入捡漏时间，你卖这个价过分了 | 房哥二手房报告

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房哥新栏目，西安二手房报告，以实景看小区，只谈自住不投机，寻找当下“高性价比”二手房。

天上不会掉馅饼，但抬头看天总有收获……

2025年，软件新城二手房进入决赛圈，前有四代新房花枝招展，后有2.5容积率新地虎视眈眈，而已交付的天谷雅舍、西派国樾、苏宁云著、中海天谷等，也在面临卖与不卖的抉择。

（中铁建西派国樾）

于是，有了这个系列，西安二手房报告，让大家除价格情绪外，看到更多小区的实景，细节，亮点，短板，为二手房购买提供辅助决策。

过往链接：

我们将重点关注高新三期，软件新城，曲江二期，曲江南湖等区域，为大家展示，寻找优质二手房小区，今天更新，中铁建西派国樾。

西派国樾

这是软件新城的摇号巅峰，也是高新大平层的起点，外号“鸽子王”的西派国樾。

20年拿地，21年开放，22年开盘，现场刚需抢完所有172㎡和192㎡，连一楼也没放过，西派国樾后，软件新城再也没有400万门槛小区，千人摇号的盛况了。

（西派国樾实景）

24年小区正式交房，玻璃+金色铝板的公建感立面，在周边极为扎眼，不同于中海天谷时代、苏宁云著、天地源云水天境的大小混搭，西派国樾起步172㎡，最大360㎡，放在整个西安，总价都是第一档的存在。

作为自住，牌面拉满，但作为二手房流动，压力山大！

2024年后，软件新城区域各个小区首套房成交陆续破发，西派国樾作为大户型，高总价的纯改善小区，对买家同样百里挑一。

天谷雅舍遇到的问题，西派国樾同样存在，区别在于前者是27000+买入，后者是23000+买入，成本不同，房东当下的压力也完全不同。

（来源：贝壳二手房）

截至目前，贝壳上挂牌房源有28套，已有首套成交，目前172㎡最低挂牌价为405万，192㎡最低挂牌价为450万，大户型反而展现了性价比。

除了降价卖房本身，小区在地段，配套和交付素质上，到底是什么水准，继续往下看。

周边现状

备注：小区实景图采集日期为2025年3月。

先看配套，西派国樾周边，对应的小学和初中，分别是高新区第十八小学和高新第四初级中学，前者是高新四小的名校+，后者是高新一中第一分校，均为2020年9月建校开学。

小区西门与初中仅一路之隔，北门与小学距离不到400米，隔着一条马路，接送方便。

（西派国樾周边配套实景）

交通部分，500米外有开通的高新云吧，与3号线地铁在鱼化寨换乘，公交821路，终点与地铁6号线丈八六路站接驳。

商业部分，区域内缺乏大型商业，西派国樾楼下底商已开业，业态为便利店，沙县小吃和一家美发店。

周边市政环境还不错，东边是沣惠渠绿化长廊，植被茂密，道路干净，由于周边小区未大量交付，路上，小区里缺乏人气。

大门立面

西派国樾主入口设在西侧，大门方正开阔，约两层挑高，立面材质以浅灰色石材搭配深灰色铝板为主，风格简约。

（小区主入口实景）

功能上，中部设有保安亭，行人刷卡从电子闸机通过；地库出入口在大门两侧，小区实行人车分流。

（非机动车停放处）

北门口一侧设有小型的非机动车棚，并安装充电桩，现场可见部分电动车在此停放。

（高层外立面实景）

立面方面，周边少有的公建化设计，南向大面积玻璃落地窗搭配金色铝板，其余部分为浅灰色真石漆。

侧面、北向均加入大量金色铝板/线条/格栅装饰，顶部带金属飘板，外观豪气十足，辨识度颇高。

细节上，金属铝板严丝合缝，拼接过渡自然；真石漆平整、光滑、均匀，线条清晰、顺直、完整。

景观园林

小区6栋高层，6栋小高，楼栋错位排布，景观空间充足，大面积的水系，鲜活的草坪，曲折蜿蜒的园路以及茂密的林下空间等令人目不暇接。

（园区水景实景）

园中主入口和中央景观做有大片静水面，岸边苗木层叠搭配，廊架“若隐若现”，水面清澈，倒影如镜，两者相映成趣，颇有意境。

（园区景观实景）

景观营造上，大片的草坪通铺，提升绿量；多层灌木与苗木搭配，丰富层次；乔木夹道形成树阵，强调仪式感；园路穿插于植被中，形成融入感。

（景观组团实景）

（苗木细节展示实景）

园区内各类植被的数量和品种丰富，常见的有丛生朴树、国槐、樱花、鸡爪槭、紫叶李、石榴、山杏、红梅、桂花、五角枫、七叶树等。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园路采用芝麻白仿石砖铺设，增加浅灰色塑胶跑道、大片草坪景观等缩小路面留白，弱化园路的空旷感。

砖石拼接处过渡自然，缝隙较为匀称，未见砖石有明显破损、裂纹等情况；塑胶跑道踏感舒适，未见破损，路面卫生保持良好。

社区配套

园区在4、5、6号楼宅间空地设置多个小型儿童娱乐场地，厚实的彩色塑胶铺地，维护的还是不错的。

（儿童娱乐场地）

场地内娱乐设施造型童趣，有秋千、滑滑梯、弹簧木马、白沙坑、梅花桩等，场地内设有座椅。

活动器械偏少，分布在宅间和儿童区，有椭圆机、扭腰器、单杠和吊环。细节上，区域地面铺装塑胶，安装座椅。

（园区休息设施）

园内休息区适中，主要分布在廊架内、活动区、宅间和单元大堂内，有造型座椅，景观一体座椅和软装座椅等。

公区实景

（小高层户外大堂实景）

小高层户外大堂为双层挑高，门头金色铝板，安装大玻璃窗，两侧景观掩映，单元门落地式门禁系统，外观沉稳大气。

（户内大堂实景）

户内精装大堂，空间开阔，一隅设有会客区，放置沙发、茶几。墙地面铺设瓷砖，一侧做有背景墙装饰，顶部悬浮吊顶+灯带+筒灯，提升装饰与照明。

连接大堂和电梯间的垭口位置，墙面采用深棕色木饰面包裹，电井、水暖井做隐藏式处理，平整美观。

电梯部分，内部做有木质包裹保护，轿厢内通风良好，照明充足，运行平稳，卫生整洁，按键区带有刷卡和扫码功能。

（首层电梯间）

首层电梯间部分，墙地面铺装瓷砖，装有金属踢脚线，顶部安装感应筒灯，电梯玫瑰金色金属包边，照明尚可。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，带有密封窗，墙面乳胶漆，地面水泥台阶，无破损和污染，日常维护到位。

二手报价

此次展示的二手房源，建筑面积约192㎡，两梯两户，电梯入户，此房源位于低区位置，间距开阔，视野良好，临窗可将园区中央景观一览无余。

（客厅临窗俯瞰实景）

房东报价：

小区简装交付，业主23年底收房，从未居住，在原交付标准上，增加了部分二次装修。

包括墙面吊顶，地面石材铺地，玄关、厨房、南向双套房部分定制柜体以及中央空调安装，额外装修费用约20万，随房赠送。

（实景为房东二次装修后实景）

收房时，业主已缴纳契税和大修基金，目前挂牌总价450万，单价23404元/㎡。

由于房源未满二，总价5.3%约23万的增值税，业主承担，实际的交易成本上，买家只有房款和约1.5%的中介费，还多了不少室内装修。

（建面约192㎡户型图）

户型部分，很经典的大平层结构，2T2户，四室两厅三卫设计，层高3.15米，南向总面宽16.9米，进深约13.1米，是典型的“大面宽短进深”户型，南北通透，通风采光良好。

客厅约7.2米的大横厅，与餐厅离而不隔，自成一体，活动区域较大。北向厨房外接生活阳台，多了洗衣晾衣功能区，南向双套房设计，主卧带独立衣帽间和纯南向卫生间。

现在买，简单收拾，基本可以拎包入住。

这套房源最大的卖点，除了纯改善大平层小区外，房东包税，外加送部分装修，对于手握450万总价预算的，不妨一看。

文章篇幅有限，关注西派国樾，软件新城区域，二手房低价房源的，可添加房哥小助手微信，及时跟踪联系。

【楼盘点评】

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【装修报告】

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作者：紧那罗

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