金茂北京满系首秀，朝阳三间房项目人车不分流

乐居财经北京 徐迪 4月3日，朝阳三间房两个项目设计方案同时公示。

其中，D区1205-0007地块由金茂操盘，已确定打造北京首个满系产品，设计单位为北京维拓时代建筑设计。

项目占地3.68公顷，总建面13.5万㎡，其中地上建面9.2万㎡，容积率2.5。

规划13栋8-26F洋房+小高层，住宅建面9.1万㎡，共719户，户均建面约127㎡。

高低楼栋错落分布，东北角1#和5#楼为26F高层，西北角3#、4#两栋为18F高层；

两栋8层洋房在小区南部，靠近大门和下沉庭院。

正对着下沉庭院的8#楼西边单元首层架空，东边两个单元则是超大面宽的8层洋房。

层高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

正门在西南角，做了景观造型，连接内部商服配套楼和一大一小两个下沉庭院。

小区南侧红线外隔着绿化带有一道水系，13#楼南可观水景，北面是下沉庭院，是景观最好的一栋楼。

一条12米宽的街坊路将小区拆成东西两部分，也因着这条路的存在，金茂三间房项目无法完全做到人车分流。

小区总共规划946个机动车位，其中有45个位于地面，东南角室外设备场可集中停放20多辆，其余则三三两两零散分布在各个室外活动场地附近。

平面图上看不出太多结构外扩容空间，放大效果图，可以看到楼栋南向的内嵌阳台，部分楼栋端户有转角视野。

此外，金茂此前招标公告中透露了一个关键数据：地上不计容建筑面积：1.54万㎡，约为地上计容建面的16.7%，且括号里明确备注着，住宅。

根据相关规范，住宅地上部分的不计容面积，除了架空层、顶部阁楼等特殊产品，主要体现在住宅房源的扩展空间，也就是“好房子”新规后大家都关注的：阳台、设备平台、飘窗、挑空檐等赠送/半赠送面积。

这一点也可以看出，金茂三间房项目的赠送空间相当可观。

金茂三间房地块小道消息整理：

1、预计开盘价7.5万-7.8万/㎡，总价800万级别，强调轻奢性价比。

2、主力110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向刚改及年轻改善家庭客群。

3、打造金茂朝阳“好房子”标杆，阳台、设备层等扩容空间满配，贴合“新一代4.0住宅” 标准。

4、配置亮点：艺术IP+科技元素，2000㎡星空穹顶艺术会所、玻璃幕墙+铝板外立面、园林艺术长廊等。

5、营销节奏：4月20日开放红庄直播基地售楼处，5月底开盘；利用产品差异化和价格优势与保利项目PK。

今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。包括两幅住宅地块：

南区06地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），折合楼面价约5.6万元/㎡。

D区07地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。

拿地数日后，就有消息称，两幅住宅地块将被分开操盘：

保利负责南区06地块，定位为保利TOP级“天”字系；

金茂则单独操盘D区07地块，拟打造成北京的首座“满”字系新盘。

相比较来看，金茂地块规模更大，且更加低密，楼高方面限制也更少，楼间距更为宽阔。但同时也有两个问题：

首先，D07地块中含有一条12米宽的街坊路，除了吃容积率之外，这条南北走向的小路将地块拆成东西两个分区，东区的楼栋排布和园林打造增加一定难度，还有就是上面提到的，社区无法真正实现人车分流。

另一方面，D区07地块中有一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角，要求原地保留，不可移动。

三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，便于整体开发规划。

两块地相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。

相关公司：金茂北京,金茂服务hk00816