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一、项目概括

该项目地处云埔与香雪板块之间，行政归属于云埔街道，紧邻开创大道和开源大道，自驾优势明显，但距离 6 号线香雪站约 2.1 公里，地铁出行有所不便，规划中的 20 号线和 23 号线尚在审批阶段。项目占地面积 8.33 万㎡，建筑面积 37.66 万㎡ ，规划 17 栋 32 层住宅，约 4500 套房源。首推 85 - 125㎡三至四房，户型使用率约 100%，自带底商，周边商业、医疗等配套逐步完善，教育资源也在规划中。

二、基本信息

• 规模与规划：项目占地面积 8.33 万㎡，建筑面积达 37.66 万㎡，容积率 4.4，绿化率 31% ，车位比 1：1.25 。17 栋 32 层住宅规划，总户数约 4500 套，规模较大，未来将形成一个较为成熟的居住社区。小区内配有 2 所幼儿园，南侧规划一所 54 班九年一贯制学校，虽办学主体未明确，但教育配套规划完善，有望满足业主子女教育需求。

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• 产品特色：首推产品涵盖 85㎡、95㎡、105㎡、125㎡的三至四房户型，使用率在 100% 左右，得房率高。户型设计为全南向，从客厅到卧室均朝南，采光通风条件优越，为业主提供舒适居住体验。

三、在售户型

1. 85㎡三房：该户型紧凑实用，虽面积不大，但通过合理布局实现三房功能，满足刚需家庭需求。全南向设计，保证室内充足采光和良好通风。客厅与餐厅相连，空间开阔，方便家庭成员互动交流。主卧可放置双人床及衣柜，保障基本居住舒适度。另外两个次卧可根据需求打造为儿童房或书房。厨房设计符合人体工程学，操作便捷，与餐厅相邻，方便就餐。卫生间干湿分离，提高使用效率。整体户型动静分区明显，休息区与活动区互不干扰。

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1. 95㎡三房：在 85㎡户型基础上，空间尺度进一步优化。客厅连接观景阳台，增加采光通风同时，提供休闲观景空间。主卧配备独立卫生间，保障主人生活私密性。次卧空间宽敞，可灵活布置家具。全南向设计使每个房间都能享受阳光，提升居住舒适度。餐厅空间可容纳多人就餐，满足家庭聚会需求。厨房空间较大，可放置双开门冰箱等大型家电，操作台面充足。

1. 105㎡四房：四房设计适合人口较多家庭或对居住空间有多样化需求家庭。户型方正，布局合理。客厅宽敞明亮，是家庭活动和社交核心区域。主卧豪华套房，配备独立卫生间、衣帽间，提升居住品质。其余三个次卧可分别作为儿童房、老人房和书房，满足不同家庭成员需求。全南向设计，保证每个房间采光通风良好。餐厅与厨房相连，方便烹饪与用餐。

1. 125㎡四房：大户型设计，空间开阔舒适。客厅采用大面宽设计，搭配全景落地窗，将室外景观尽收眼底。四房布局可根据家庭实际情况灵活调整功能，如打造家庭健身房、影音室等。主卧套房功能齐全，独立卫生间可设置淋浴和浴缸，满足不同使用习惯。衣帽间空间充足，方便收纳衣物。次卧空间宽敞，均配备大窗户，采光极佳。餐厅可容纳多人就餐，适合举办家庭聚会。厨房采用 U 型设计，操作台面充足，方便多人同时操作。

四、优质配套

1. 交通：交通方面，自驾出行优势显著，紧邻开创大道和开源大道，可迅速通达城市各区域。但公共交通存在一定不足，距离最近地铁 6 号线香雪站约 2.1 公里，需依赖电动车或公交接驳。不过，6 号线、7 号线和 21 号线从附近穿过，可便捷到达金融城、鱼珠以及番禺等地，一定程度上满足了黄埔、番禺、天河或沿线区域居民的出行需求。规划中的 20 号线和 23 号线虽处于审批阶段，但未来若落地，将进一步提升区域交通便利性。

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1. 教育：教育配套逐步完善，小区内配有 2 所幼儿园，解决业主子女学前教育问题。小区南侧规划一所 54 班九年一贯制学校，尽管目前办学主体尚未明确，且引入名校资源仅为传闻，但随着区域发展，教育资源有望得到落实和优化，为孩子提供良好教育环境。

1. 商业：商业配套丰富，项目自带底商，满足业主日常购物需求。周边 2 公里内有香雪商圈、萝岗万达、奥园广场以及飞晟汇等大型综合商业体，涵盖购物、娱乐、餐饮等多种业态，居民可一站式享受丰富商业服务，满足多样化消费需求。

1. 医疗：医疗保障有力，项目附近规划有广东省人民医院黄埔院区（正在建设中），周边还有广东省第二中医院黄埔医院，为居民和家人的健康提供有力保障，确保在遇到健康问题时能及时获得专业医疗服务。

1. 休闲：休闲景观资源丰富，项目打造古树公园，设有古树广场、文化广场等特色区域。这些区域不仅为业主提供宁静居住环境，增加户外活动选择，还促进邻里交流互动，营造温馨和谐社区氛围，极大提升居住区生活品质。

五、发展前景

项目所处云埔与香雪板块之间区域，随着周边规划地铁线路的逐步落实以及教育、商业等配套的不断完善，发展潜力较大。虽目前交通存在一定短板，但自驾优势及周边交通线路可满足部分出行需求。随着区域发展，商业和教育资源有望进一步优化升级。凭借高得房率的优质户型、丰富商业配套和逐渐完善的医疗休闲设施，无论是自住还是投资，都具有一定前景，未来有望成为区域内品质居住标杆项目。

六、总结

该项目虽在交通上存在距离地铁站较远的不足，但在户型设计、商业配套、教育规划及休闲设施等方面具有诸多优势。从满足刚需的紧凑三房到适合改善的宽敞四房，从便捷的自驾出行到逐渐完善的公共交通规划，从家门口的底商到周边大型商业体，全方位满足购房者对理想家园的追求。对于在黄埔、番禺、天河等地工作，且注重居住品质和未来发展潜力的购房者而言，是一个值得考虑的选择，有望开启区域高品质居住生活新篇章。

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