市场篇 | 2025年一季度中国住房租赁行业发展现状

两会期间，政府明确“促租赁”基调，从夯实供应端基础、保障租客权益、引入金融支持等多个维度，全方位破除住房租赁行业的发展阻碍。在此宏观导向下，各地迅速响应，积极行动。

一方面，地方政府密集出台相关政策、公布年度住房租赁市场发展目标；另一方面，企业积极布局，现有品牌加快项目入市，新品牌也踊跃投身租赁市场，各方力量共同发力，完善城市租赁住房发展体系。基于此，克而瑞长租于一季度这一特定市场节点，紧密追踪行业动态，将从政策端、市场端、投融端、企业端等维度持续展开全面梳理与深入剖析。

政策篇

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市场篇

01题五年规模翻番Q1八城在营集中式房源120万间自“十四五”规划大力推进保障性租赁住房发展以来，集中式公寓开业数量呈现出强劲的增长势头。以核心八城为例，其在运营房间量从2021年第一季度的66万间稳步攀升至当前120万间，近乎完美地达成了五年房源规模翻一番的预期目标，彰显出集中式公寓市场蓬勃的发展活力与巨大潜力。而细分到市场属性上，受顶层政策大力扶持与资金重点倾斜的影响，保租房的表现尤为值得一提，在整个一季度的新开房源中，保租房以81.4%的比例占据着供应结构中绝对性主导的地位，成为推动行业快速发展的关键力量。图：核心八城集中式公寓开业房源数量走势（万套/万间）

从单城市看，上海与深圳在全国范围内持续占据领先地位，开业房源数量分别达37.7万间与28.2万间；而北京和杭州开业房源量集中在10-20万间之内，相对沪深还有一定差距。图：截止2025年Q1集中式公寓开业房源分城市对比（万套/万间）

02季节性因素主导坪效租金环比上涨1.6%
各城市租金上涨动因各异一季度，典型55城个人房源平均租金坪效为32.47元/㎡/月，相较于2024年第四季度环比上涨 1.6%。这一变化主要归因于年底通常处于传统租赁淡季，房东基于市场预期降低，为迅速促成交易，避免春节期间房屋空置造成损失，纷纷主动下调挂牌价格。然随着春节来临，个人房东预期节后将迎来返租热潮，遂提前调整价格，以应对传统租赁市场的“小阳春”行情。据统计，在一季度的55个城市中，约31个城市上调了房屋挂牌价，尤其是人口流入规模较大的高能级城市，表现更为突出，如北京、深圳、成都、杭州等。
各城市租金上涨动因各异，具体来看，北京继续整治违规群租房、隔断房，低端租赁房源减少，中低端租金被动上涨；深圳继续放宽落户条件，吸引年轻就业人口，短期租赁需求激增，腾讯、大疆等企业招聘回暖，高收入租客支撑核心区域租金；成都“以租代售”新模式，以及房地产市场的带动下，二手房去化速度有所加快，部分业主预期回升提高租金挂牌价格；杭州宇树科技持续扩大研发与市场团队，阿里云、新华三一季度社招岗位同比增加15%，科技型人才的大量引入，对租金产生一定提振作用。此外，头部企业年初战略调整，主动上调存量项目租金，进一步推高个别城市租金水平。图：典型55城个人房源租金坪效季度走势（元/㎡/月）

聚焦到集中式公寓，核心八城延续分化趋势，但整体涨少跌多。究其主因，在这些城市中部分企业为吸引更多租客，以提升出租率与续租率，自年底起纷纷推出降租、免租等优惠举措，且部分活动持续至春节后，从而在结构上拉低了城市整体租金水平。例如，招商伊敦于深圳、上海、杭州、合肥、厦门等地自营的壹间公寓、社区公寓以及壹栈人才公寓，推出新春7天免租以及特价长租房85折的优惠活动。金地草莓社区，除深圳科技园店、深圳宝源店、深圳金谷店、上海嘉定北店等门店外，实施提前续租最高可获500元优惠、春节前签约最高享15天免租的政策。融通融寓的部分门店更是推出力度较大的整月免租活动 。图：核心八城集中式公寓租金坪效季度走势（元/㎡/月）

具体到城市表现上，发现北京和上海坪效租金最高，分别为190.3元/㎡/月和149.9元/㎡/月，其中北京因整体房源供应量不足而市场需求持续存在，致使租金逐年上涨，过去两年间涨幅高达 9.4%，与其他城市的差距日益拉大。而上海自2023年起，租金整体波动下跌，其主要原因在于，大量保租房持续涌入市场，加剧了行业竞争程度；同时超80%的保租房项目均分布在中外环区域，对租金也起到了结构性拉低的副作用。不过，值得肯定的是，上海核心区的租金始终维持在高位且相对稳定。
0322城新开4.6万+套二季度有望再提速20%据不完全统计，一季度全国22个重点城市的集中式长租公寓市场迎来供应高峰。期间，共计123个新项目入市，新增房源数量约为4.64万套（间），相较2024年四季度环比增长 2.7%。从资产类型分析，新建项目有85个，房源总计3.44万套（间）；存量改建类项目为38个，房源合计1.19万套（间）。就市场属性而言，保租房项目有84个，房源达3.91万套（间），占比84.3%；市场化房源项目为39个，房源数量合计0.72万套（间），占比约15.7%。此外，单项目新开房源数量超过1000套的共10个，均为保租房，其中，叮咚泊寓鲍山地铁站店的开业房源量更是超过2000套（间）。
表：2025年一季度重点22城典型新开项目梳理

而随着保障性租赁住房建设进入集中兑现期，预计4-6月新开房源数还将持续加速，保守估计环比涨幅10%-20%之间。且根据已披露的预开业项目来看，国有企业成为市场供给的核心力量，统计数据表明，在预披露项目中，近八城项目由地方国有企业平台主导开发与运营。这些企业通过加速项目入市、优化运营服务等举措，切实履行"住有所居"的社会责任，彰显国企在住房保障体系中的关键作用。
表：2025年二季度重点22城预计开业典型项目梳理

金融端盘点即将发布，敬请期待！

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