四城“出圈”！“粮仓” 扩容的越秀地产，闯进八强

4月1日晚间，越秀地产（下称“越秀”）发布了一则喜报，公司透过旗下公司以约11.01亿元的价格摘下杭州拱墅区原运河新城单元地块。

去年在这座新一线城市，越秀以221亿元的销售额成功晋级前五。取得突破的不止是杭州。在北京，其以87.3亿元的销售额首次进入TOP 10，拿下了第九名的位置，上海亦贡献了66亿元的销售额。

这些数据意味着，越秀手中有了更多的“牌”。近年来，越秀一边加注长三角，一边北上进京，在“大本营”广州之外的战场中“杀”出一条血路。过往精准的投资研判为其筑起防火墙，在行业下行周期中带来业绩保障。

近期召开的业绩说明会上，越秀董事长林昭远称，2025年公司的投资刻度会更加精准，坚持“稳健投资”“以销定投”，聚焦核心城市、核心区域持续增储，不断优化存量和增量土储结构，增强投资收益的确定性。

他预计房地产市场今年将触底恢复，越秀能够在市场波动周期中稳步向前。乐观预期下，林昭远透露公司2025年销售目标为1205亿元，同比增长5.2%。

01

“粮仓”扩大

2024年，越秀以1145.4亿元的全口径销售额跻身行业第八，较上年提升了4个位次，连续6年保持排名跃进。

一个显著的变化在于销售结构。

去年，主力“粮仓”广州为越秀贡献了433.7亿元的销售额；“黑马”城市杭州以210亿元的销售额紧随其后，在该城市场晋级前五；北京则以87.3亿元销售额实现排名显著提升；华东重镇上海实现66亿元销售额，成都也实现68亿元销售额。

也就是说，去年越秀实现了在大湾区、华东、中西部及北方区域的多地开花，“粮仓”范围进一步扩大，安全线也不断升高。其中99.3%的销售额来自一二线城市，一线城市占比更是超过了50%。

这得益于越秀对市场的精准研判及前瞻性布局。近年来，房地产市场依旧在底部徘徊，开发商的安全拿地范围不断缩小，以北京、上海、杭州等为代表的核心城市竞争进一步加剧，后来者难以落子。

以北京为例，早在2021年，越秀便通过北京怀柔刘各长村地块，首次进入北京市场。两年后，正值房地产市场动荡、开发商普遍信心收紧拿地之际，越秀勇猛逆行，加仓北京核心区域，摘得石景山苹果园、昌平信息园二期、海淀新村、昌平小沙河等地块；2024年继续深耕海淀，摘得功德寺地块。

这些耕耘逐步进入收获期。大约一周前，越秀位于北京海淀的和樾望雲、樾玉鳴双盘同开，创下152亿元的成交额、成交千套，在当地市场掀起热浪。

按林昭远所言，2025年越秀会继续重点关注广州、深圳、上海、北京四个一线城市，以及杭州、合肥、成都、西安等强二线城市的优质拿地机会，实现精准投资。他说公司今年的权益拿地预算300亿元，投资强度达到33.3%，“在整个市场是较为适中的水平”。

相比2024年，今年越秀的投资预算有所提升。去年公司以294.6亿元的权益地价新增了24幅土地。其中将近83%的投资额流向了北京、上海及广州三城，分别占总权益投资额的31.6%、23.4%和27.7%。

0 2

造“好房子”

在林昭远看来，下行市场中，没有投资能力的开发商后期可能会面临业绩承压，通过优化土储结构可以进一步优化业绩，强化自身造血能力。这给资金安全上了一把保护锁，继而保障投资，实现良性循环。

去年，越秀营收同比增长7.7%至864亿元，核心净利润15.9亿元，毛利90.5亿元，经营性现金流净额217.3亿元，较上年同期的83.5亿元增长160.2%。

资金层面，截至2024年年末，越秀持有账面现金约500.5亿元，较2024年年初增长8.6%。公司总借贷规模则较上年有所下降，约为1038.9亿元，加权平均借贷成本同比下降33个基点至3.49%，短债占比约22%，现金短债比2.1倍。

健康的债务结构、稳定的现金流入、畅通的融资渠道给了越秀更广阔的伸展空间，尤其是当房地产步入“好房子”时代。好房子其实是越秀的舒适区。2019年时，其就主动把握趋势，提出“好产品、好服务、好品牌、好团队”的“四好企业”战略，

业绩会上，林昭远强调，在当下行业正经历重大转型、加快构建新发展模式的时期，越秀把提升产品力放在突出位置，提炼形成“越秀地产好产品理念”，在打造客户满意的好房子方面取得扎实成效。

今年3月下旬，越秀在申城举办了一场好产品发布会，发布“4×4好产品理念”和“4+X”产品系，首次对外官宣“好房子”的越秀答案，在豪宅云集的上海引发全行业高度关注。其发布的16条好产品标准不仅被认为是“好房子”的引领企业，“4+X”产品系的多个项目也在销售端崭露头角。

例如，公司旗下的琶洲南TOD项目以86.01亿元成交额蝉联广州市商品住宅销售榜TOP1；香山樾以销售额60.17亿元成为海淀年度红盘TOP 1，并位列2024年北京商品住宅销售榜TOP 2；上海越秀·苏河·和樾府四开四罄，累计销售破69亿元；成都越秀·天悦云萃2024年度销售额突破30亿元……

在越秀的产品结构中，“樾”系定位高端改善，“和樾”系主攻生态宜居，“天”系专注城市更新，“星汇”系瞄准青年品质住宅市场。此外越秀还打造了“城市人文系”和“先锋艺术系”两大特色产品线，以满足不同城市、客群的需求。

譬如在上海外滩樾项目中，越秀通过复原纯正海派风貌，展现中西文化的深度交融。项目在细节上极尽考究，如从宜兴五色泥矿中挑选泥料进行烧制，呈现出多种砖艺拼法和立面体系；公区规划上，项目将业主的归家动线和功能会所融入“向下生长”的山水庭院中，让回家成为一场文化精神的漫游。

这些产品故事和细节，生动展现了越秀在产品力竞争中的实力和担当。林昭远透露，后续越秀会继续提出三大创新技术标准，从房子内部空间等角度入手，持续打造好房子。他直言当前市场，真正达到好房子标准的项目不多，“我们会主动迎接，制定好房子建设标准”。

另外记者注意到，越秀近期在总部成立生产管理中心，将产品、客研、运营、成本、招采等部门整合，进一步提高大生产敏捷能力、效率，坚持“好产品理念”，打造“客户都想买、同行都想学，能产生溢价”的好产品。

记者吴典

编辑孙婉秋