香港豪宅凉了？400万"棺材房"成交暴增137%！内地买家疯抢

香港的豪宅炒不动了？在内地买家疯狂扫货时，400万以下成“抢手货”！——3月，香港楼市在小阳春“躁动”下，上演了一场“变局狂欢”。

全月住宅成交达5367宗，环比2月飙升67.7%，同比去年3月增长35%，并带动一季度成交量录得约12,200宗，同比增长24%。

成交大幅增长，反映出“撤辣”之后市场信心正在恢复。然而细看数据发现：这并非全面狂欢，而是一场由“细价楼”（低总价房产）主导的结构性变局。

近年来，香港楼市也因为港府的疯狂“抢人”正悄然生变。

香港小阳春

在一系列政策刺激下，香港楼市正在朝着好的方向发展。

此前2月份，香港“财神爷”陈茂波在发布《财政预算案》时表示，为减轻购买房价较低的住宅及非住宅物业人士负担，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。

受政策刺激，3月，香港楼宇买卖合约总值456亿港元，环比2月暴增61.4%，较去年3月上升22.1%。其中，住宅买卖合约总值388亿港元，环比2月份飙涨68.7%，较去年3月上升29.1%。

细价楼的狂欢

港府调降印花税最直接受益的便是“细价楼”市场，即小户型或者总价较低的房产，其主要面向首次置业和预算有限的买房人，也吸引了寻求高租金回报的投资客。这类物业通常面积较小，但价格亲民，为年轻买家提供了"上车"的机会。

正是因为这一政策，让买房客嗅到了一丝变局中的投资机遇。

据美联物业研究中心的数据显示，一季度，香港400万港元以下的一手住宅物业共录得901宗成交，环比“狂飙”137.7%，创下自2013年一手销售条例实施后的单季最高纪录，占今年一季度整体一手成交量的约20%。

虽然细价楼成为新的楼市热点，但400-600万港元区间仍是当前市场主力，一季度成交了1847宗，占总量的42%。

谁在入场？

狂飙的数据背后，是谁在扫货细价楼？

首先可以肯定的是刚需的释放。在香港800万港元以下的物业，首付比例最低可以为10%。

以中原地产的数据计算，3月份全港平均呎价为11399港元，这意味着，仅需40万港元可以入手32平米、总价400万港元的房产，对于刚到香港或者低预算但想买房的人来说，较低的“上车”门槛无疑可以解一下“近渴”。

其次，较低的成交成本，也吸引了投资客。例如，购买一个400万港元的物业，印花税从6万港元（1.5%）降至100港元，这意味着摩擦成本可以忽略。

最重要的，相比大型物业，中小物业可以带来更好的租金回报率，这也是许多投资客最看重的。

据中原地产数据，截至1月底，大型单位的租金回报率为2.76%（平均），而中小型单位的租金回报率达到了3.58%。

港府“抢人”助推楼市

楼价的上升通常需要稳定的成交量作为支撑。尽管一季度成交量有大幅增长，但香港楼价在此期间仍是下跌趋势。

根据戴德梁行追踪的中小型住宅单位售价指数，2025年第一季度回调约1.7%。其最新预测为香港今年住宅价格波动在正负3%范围内。

这种背离现象反映了市场仍处于调整期，买卖双方对价格预期存在分歧。而对于香港楼市的未来又该如何看待？

可以肯定的是，港府近年来各类人才引进计划无疑是助推香港楼市发展的重要因素之一。

据证券时报报道，“先租后买”是大部分来港人才的首选，但也有一部分选择直接购买——主要为带着孩子来香港定居的家庭，他们比较看好香港国际化的教育环境，以及后续申请香港顶尖高校的优势。

“优才”、“专才”以及“高才”对香港楼市的支持可能有滞后性。但自从去年“撤辣”以后，内地买家对香港楼市的贡献已经过半（一手金额计）。

资料来源：土地注册处及美联物业研究中心

2024年内地买家在一手住宅注册金额中的占比已经超过一半，达到了52.5%，远超香港本地买家的37%。

可以预计的是，随着“新居民”的不断涌入，香港楼市的供需格局已悄然发生变局。当港府将人才留下后，未来的两到三年内，香港楼市必将会迎来大批量的新鲜需求。