年报观察 | 亿达中国面临重重困境

观点网 时隔一年，亿达中国重返二级市场。

4月7日起，亿达中国正式复牌， 4月8日收盘，该公司股价0.098港元/股，总市值仅2.53亿港元。亿达于4月3日一次性公布2023年全年财报、2024年半年报以及2024年全年财报。

根据披露的2024年度业绩报告，亿达中国2024年收入为27.87亿元，较2023年同期下降28.5%；毛利4.05亿元，同比减少24.2%；毛利率由2023年的13.7%增至14.5%；净亏损由2023年同期的人民币17.14亿元增加至年内的人民币23.25亿元。

受房地产行业深度调整影响，叠加产业园区运营收入增长乏力等因素，从整体上看，亿达中国2024年度收入下降、亏损增大、现金流与偿债压力亦随之增大。

业务挑战

产城园区评论获悉，亿达中国主要于大连、武汉、沈阳、上海、重庆、郑州、合肥、长沙及成都从事物业开发、物业投资、商务园区运营管理、物业施工、装潢及园林绿化。

2024年，亿达中国录得收入为人民币27.87亿元，其中商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为人民币18.46亿元；商务园租金收入为人民币4.72亿元；商务园委托运营管理服务收入为人民币2.08亿元；建筑、装修及园林绿化收入为人民币2.61亿元。物业销售方面，亿达中国年内合约销售金额为9.47亿元，其中大连销售金额为6.81亿元，占比为71.9%。因本年结转项目主要为普通住宅产品，亿达中国年内销售收入均价达到每平方米人民币18362元，同比增长84.7%。其中住宅物业销售成为主力，占合约销售金额的73.4%，收入项目主要位于大连，占该收入的90.0%。然而，因年内交付项目减少，物业销售收入同比下降28.7%至18.46亿元。

租金收入方面，2024年度亿达中国录得租金收入约人民币4.72亿元，比上年同期下降6.0%。该公司全资持有的商务园区包括大连软件园、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园四个商务园区，并持有武汉软件新城50%权益。前述商务园区已竣工持有物业总建筑面积约192.9万平方米，可出租面积约135.1万平方米。

对于园区内多家企业出现大面积的缩减租赁面积或提前终止租赁的情况，亿达中国表示，主要是由于下半年的国际因素影响，国际客户将业务转移，同时部分客户出于降低成本和提高效率的考虑，将业务转移到成本更低的地区所致。

市场环境导致2024年度亿达中国的投资物业的公允价值亏损大幅增加，亏损幅度从2023年同期的亏损人民币3.67亿元增加到本年度的亏损人民币10.24亿元。

此外，报告期内商务园运营管理服务收入同比下降9.5%；建筑、装修及园林绿化服务产生的收入同比下降54.6%。

在土地储备方面，截至2024年底，亿达中国土地储备总建筑面积约为616万平方米，其中大连占比高达76.3%；集团应占权益土地储备建筑面积约为565万平方米，其中大连应占权益土地储备建筑面积占比达到83.3%。

流动资金压力

亿达中国自身也面临重重挑战。

截至2024年12月31日，亿达中国流动负债超出其流动资产人民币109.40亿元。同日，即期借款达到人民币116.18亿元，而其现金及现金等价物仅为人民币1.56亿元。

此前，亿达中国面临两次清盘呈请。2024年3月9日，亿达中国因未偿还88.92万港元的逾期款项而被安业财经印刷有限公司提起清盘呈请，并在2024年6月13日因未能偿还1.91亿美元债券面临第二次清盘呈请，两次呈请分别于2024年6月25日和2025年1月20日被法院批准撤回。由于现金储备不足，亿达中国未能按期偿还合计50.35亿元的逾期借款，并且未能清偿应付安都方本金及利息合计14.44亿元，导致65.83亿元银行及其他借款因触发交叉违约条款而加速到期。

在与债权人的协议方面，于2024年11月14日及2023年6月15日，亿达中国分别与China Best、明域集团有限公司及创域集团有限公司达成债务清偿协议，通过支付和资产转让方式，确认了相应收益分别为4547.9万元和1.71亿元。

资产出售方面也并不顺利， 2024年4月22日，亿达中国全资附属公司大连科技城发展有限公司拟以1.13亿元代价，出售大连科技城欣锐开发和大连科技城泰锐开发100%股权。然而，因先决条件未达成，导致交易无法按原计划继续进行，出售资产以缓解现金压力的愿景也暂时搁置。

公告显示，于2024年12月31日，亿达中国已将价值为人民币142.37亿元的投资物业作为抵押，以获授银行贷款。

对于面临的资金压力与债务困境，亿达中国表示，将适时与安都方进行协商以推动达成最终和解协议，对于逾期借款将继续努力推动相关重续或延期。此外，亦将通过物业抵押、加快销售、寻求机会按合理价格出售若干资产及投资等方式，以产生现金流入及减轻流动资金压力。

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