限售解除后，挂牌量激增？一批二手房已成交，真实数据来了

大家好，我是苏北哥！今天是4月8日，农历三月十一日，南京城顿感一夜入夏！

01.

限售放开后，南京二手房挂牌暴增至19万+套？真实数据出炉！

不得不说，南京的气温总是那么让人猝不及防，今天的最高气温已经高达29℃，感觉和真正的夏天只差一度之遥！

这才刚刚过了清明，南京体感温度就已经奔着盛夏的方向去了，掐指算来，从3月初春到4月初夏，南京城的春天进度条终归是没有撑得过一个月！今天当然不是想和大家讨论什么“全球变暖、冰川融化或是温室效应”等等，话说回来北哥粉丝群里要真有一两个气候专家，咱这门外汉还真说不出个所以然，谁让咱只懂楼市呢？

闲话少叙，言归正传！北哥只是觉得，很多时候事物发展都有相似的规律，天气亦然、楼市亦然！今年的3月31日对于南京来说是一个重要的“分水岭”！“宁七条”出台、全城解禁“限售”、房票通兑、公积金扩大提取范围……一系列重磅XZ出台之后的南京楼市行情到底如何？成为很多买房人接下来判断今年是否买房的重要标准。

因为楼市和天气一样，今天一波ZC引起市场的行情，不一定是真行情，也有可能是气温反复的“倒春寒”，只有真正进入了“夏季”！气温才算是真正的回暖！何况XZ后，还有如此众多带节奏的中介和自媒体！

本轮XZ发布后，有一个问题成为南京楼市的最大疑团，那就是限售解禁后的二手房挂牌量！因为这是检验XZ威力和下一阶段南京房价涨跌的重要判断标准！很多人在这个问题上带节奏！最具有代表性的观点有两个，一个是XZ后南京二手房挂牌量暴增，另一个就是XZ后南京二手房挂牌量稳定，缓步上升，幅度可控。

同时也有两个数据非常扎眼！一个14万+套；另一个是19万+套；前者当然是是指限售解除后南京二手房挂牌量仍保持在14万+套水平；而后者当然是指限售解除后，南京二手房挂牌量已经激增到19万+套。

两种数据之间居然“豪差”了5万多套的二手房挂牌量！

你可千万别以为这两组数据都是随意杜撰的，确切的告诉你这两组数据都出于权威平台。第一组14+套数据出自南京网上房地产，当然是ZF的GF数据，这当然错不了！其实常看北哥文章的小伙伴们，对这个14万+套的挂牌数据一定不陌生！因为从去年12月份契税XZ落地执行开始，南京二手房去库存战役正式打响。全市挂牌量一路从最高点的18万+套，跌至15万+套，再跌至14万+套。这代表了南京二手房去库存的辉煌战果。

根据南京网上房地产数据，目前南京二手房挂牌量仍在14万+套，传递出来的信息也就是告诉大家，限购解禁没有对市场造成太大影响，业主也没有恐慌性抛售，南京楼市行情依然企稳。有人记录了XZ发布前一天（3月30日），南京网上房地产的二手房挂牌数据，是142248套。

网上房地产3月30日挂牌数据

限售解禁一周后网上房地产二手房挂牌数据

很清楚可以看到XZ发布，限售解除一周后，网上房地产南京二手房挂牌总量变成了145477套。也就是说限售解除后一周，南京二手房挂牌总量增长了3229套。

然而根据我爱我家南京研究院数据，今年开年以来直至3月底，南京单周新增房源挂牌量保持在229-2013套之间。

2025年南京逐周二手房新增挂牌情况

而4月第一周挂牌量达到3229套，的确有所激增，但仍然整体可控。

另外我们再来看另一组数据，XZ后南京二手房挂牌总量增长至19万+套，激增幅度达到320%！这组数据吓坏了业主，乐坏了买房人！然而这组数据的来源则是出于贝壳平台。很多人将网上房地产数据和贝壳数据混淆了，误认为限售解除后，南京二手房挂牌总量从14万+套一下子增长到19万+套。其实是两个平台的数据统计基础本身存在差异。

南京网上房地产的二手房挂牌数据为什么偏少？因为网房的二手房数据是基于ZF备案的二手房交易信息，数据的覆盖范围只包含已经取得产证，且完成备案的符合交易条件的房源，所以网房的二手房挂牌数据非常严格，不符合审核条件的房源信息一律会被过滤掉。

贝壳的二手房挂牌数据为什么更多？因为贝壳的二手房挂牌信息包含的房源种类更加宽泛，除了网房严苛的数据之外，还有一部分房源挂牌信息是指还没有完全符合交易条件（如尚未取得产证，尚未完成备案等等），但业主已经有挂牌意愿的房源。另外，还有一部分挂牌数据来自一些业主为了测试当前市场价格，试探性挂牌房源（这部分挂牌房源一般无法买到）；此外这组挂牌数据中还包含公寓、商办，甚至车位等非住宅类挂牌信息。这所有的信息加在一起才有了19万+套的挂牌总量。

另一方面，在宁七条XZ发布之前，贝壳的二手房挂牌基础数据本身就很高！有人专门做了记录，3月30日贝壳南京二手房挂牌总量是在18.8万套左右。而XZ发布一周后贝壳南京二手房挂牌总量是在19.5万套左右，也就是说限售解除一周时间，贝壳统计南京二手房新增挂牌量是7000套左右。几乎是网房数据的2倍左右（其中包含了多种挂牌房源信息）

并非像市场盛传的那样一周新增挂牌5万套！这样算起来就比较合理了，也符合当前南京楼市企稳发展的事实。

那么市场传言的南京二手房挂牌激增320%是怎么回事呢？这其实也是在偷换概念！根据贝壳的每日新增挂牌数据。

宁七条XZ发布前一周，根据贝壳数据南京每日新增挂牌房源数量基本控制在700-900套上下，其中3月25日新增挂牌量最低，只有655套，而3月31日XZ发布当天，南京迎来了一波新增挂牌“高峰”，峰值数据达到3073套，而过了3月31日之后，南京二手房挂牌数据又迅速回落，4月4日-4月5日间又回到低点，当日新增挂牌基本和3月25日的655套持平。

所以这就是南京二手房新增挂牌暴增320%数据背后的秘密，统计单位不同，320%为单日增长数据，而不是一周。很多人都被误导了！

所以现在已经十分清晰了，宁七条发布后一周，南京二手房新增狭义挂牌量（已经取得产证，且完成备案的符合交易条件的房源）是3200+套左右；南京二手房新增广义挂牌量（各类房源挂牌新增总量）是7000套左右。

02.

限售放开后，二手房真实成交价格流出！

但是可以明确一点，宁七条XZ后南京楼市一定会出现结构性的行情变化，尤其是在房价方面，行情分化加剧应该是在所难免！

之前文章北哥已经系统统计了，XZ发布一周以来，南京众多新增挂牌房源的价格行情，其中“2年内”解套房源挂牌价格普遍偏高。

比如雨花软件谷的伟星时代悦峰，数套新房源集中挂牌，最新挂牌单价高达4.1万+/㎡。

要知道同板块的新房项目保利荷雨瑧悦目前实际售价也才3.7万/㎡，限售解除瞬间让软件谷实现了一二手倒挂

河西大街的越秀和樾府4月2日刚刚交房，超5套房源集中挂牌，最高挂牌单价高达7.5万+/㎡

大校场的保利琥珀云台、南钢三金睿境新房源挂牌单价均在5.5万/㎡以上。

然而砸盘的业主也大有人，比如江核南工大的长江时代雍澜和府、琨玉府两个小区XZ后都有房源以最低价抛售。

XZ效应在延续，南京市场分化行情也在继续！日前江北雨山路板块的中建翰林雅境挂出了首套二手房，挂牌价反应了限售解除后，该小区业主的真实心态。

赶在限售取消后首周，中建翰林雅境挂出了首套二手房，这套房源为130的4房2厅2卫洋房户型，房源位于11F小高层楼栋的低楼层，目前挂牌总价245万。

算下来中建翰林雅境的首套二手房房挂牌单价只有18834元/㎡。

要知道中建翰林雅境目前还是一个新房在售楼盘，该项目2022年3月首开上市，至今去化周期已经超过3年，但全盘仍有11栋楼有新房房源在售。

中建翰林雅境在售楼栋

2022年首开时，中建翰林雅境入市价格是3万/㎡，还有1500元/㎡的装修包，但去化相对缓慢，2023-2024年，项目开启降价快跑模式，均价降到2.2~2.45万/㎡，降价背景下中建翰林雅境在去年实现了快速去化，一年去化了500套房源。

一时间，中建翰林雅境好像找到了热销密码！一路降价，3月处该项目领取了13、17、18号楼108套房源，虽然销许价格仍高达30609元/㎡，但实际上130、143、165㎡三款户型都有优惠折扣价格，其中130㎡4房，折后总价270万；143㎡4房，折后总价320万；165㎡4房折后总价410万；折后实际售价最低为2万/㎡。

原本2万/㎡买中建翰林雅境已经很香了！谁知二手房业主赶在KFS之前，给出更低价格，首套二手房挂牌单价仅1.8万/㎡。不知道这个挂牌价格会不会影响中建翰林雅境新房接下来的去化流速。

但中建翰林雅境挂出的首套二手房，侧面反应出限售解除后，业主的“抢跑心态”！

与此同时，作为全市顶流板块的大校场！XZ发布后，也有标杆小区成交了“首套二手房”！这个小区就是机场跑道轴旁的金地大成雅境。

这套房源确定是4月首周成交的，房源面积是103㎡的3房2厅2卫，成交总价416万，折合成交单价为4.03万/㎡

据悉这套房源当初挂牌价格为471万，最终被砍价55万成交。虽然这套房源成交单价比前期金地大成雅境同小区房源成交单价低了一些，但是仍然守住了4万/㎡底线，可见业主并未因限售解除，而出现心态失衡，恐慌抛售！

今年2月份，金地大成雅境成交的两套房源，单价也只在4.1-4.23万/㎡区间。XZ出台后，房源成交价格只有1000-1230元/㎡的下挫幅度。

与此同时，XZ后金地大成雅境的房源成交单价仍比去年10月份该小区房价“最低点”还略高一些。

去年10月份金地大成雅境一套142㎡低楼层房源，成交单价曾低至3.84万/㎡。而4月初金地大成雅境成交的103㎡房源单价定格在4.03万/㎡，守住了大校场2020年后次新小区4万/㎡的房价底线。

诚如大校场的金茂科技住宅云澜尚府，3月中旬成交的首套二手房，成交单价也仅在40779元/㎡，几乎与金地大成雅境新房源成交单价持平。

华润润鸿府目前二手房成交单价还保持在4.2万/㎡以上。

文渊府目前的二手房成交单价还保持在4.4万/㎡

大明路沿线的华著兰庭最新洋房成交单价也高达4.5万+/㎡。

大校场标杆豪宅金基望樾府，房源成交单价更是高达5.2万+/㎡

可见诚如江北雨山路此类纯刚需板块，二手房业主乐于低价“抢跑”，而如大校场这种顶流板块，XZ后业主心态还是比较稳定！

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。