北京怀柔率先“以旧换新”，多地升级收房模式，业内：效果在于回收价是否被认可

本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 北京报道

包括北京、深圳等在内的多个城市，正在升级住房“以旧换新”政策。

在今年3月底，北京怀柔区房博会上，怀柔区宣布将实施住房“以旧换新”政策。本次政策要求平台公司将二手房收购款发放至换购者名下的资金监管账户，待换购者与开发企业签订新房购买合同后，再由平台公司将监管资金转给开发企业。

“收房”模式的住房“以旧换新”切实打通了交易堵点，将有望带来住房交易以及土地交易方面的连锁利好，有望得到更大范围的推广。但是，分析人士也向《华夏时报》记者指出，平台公司“收房”垫资意味着一定的风险，风险核心在于二手房回收的价格。“收房”模式在各地执行的效果，也很大程度取决于垫资方对房源价值的评判，以及价值的评判是否能够获得卖房家庭的认可。

连锁利好

记者了解到，北京怀柔区要求参与政策的旧房，已取得房产证或不动产权证，且为自房屋竣工备案之日起至今不超过30年的二手普通商品住房，面积不超过120平方米（含），不存在查封限制状况。实施范围暂时为区域内龙山街道、泉河街道及怀柔镇。可换购的新房则为怀柔区范围内已取得房屋预/现销售许可备案证明的商品房。

截至目前，怀柔新的“以旧换新”政策尚未正式落地。北京怀柔住建委的相关工作人员向《华夏时报》记者表示，目前此类“以旧换新”政策在北京只有怀柔推出了，政策的细则正在筹备阶段，尚未明确具体的内容。不过，该工作人员指出，通过住房“以旧换新”进行交易，购房者的确能够得到一定的购房优惠。

新房中介人员夏昭（化名）告诉《华夏时报》记者，目前，越秀怀山府项目透露预计将加入住房“以旧换新”，但是，具体政策执行落地有可能会到今年下半年。预计并不是所有项目均参与。

怀柔新房项目北京城建·府前龙樾售楼部相关工作人员向记者表示，该项目也将参与住房“以旧换新”。其表示，“我们售楼部提供住房以旧换新一站式服务，想要以旧换新联系我们就行。”

其实，此前北京也推出过住房以旧换新的相关政策。去年7月19日由北京房地产中介协会、北京市房地产业协会发布了《北京市商品住房“以旧换新”活动倡议书》，业主选定想换购的新房后，可与房企签订换房协议、缴纳订金，订金进入预售资金监管账户，中介机构同步挂牌旧房、加大推广力度。若90天内旧房售出，居民正式签订购房协议，定金转为首付款。若90天内未售出，可与房企协商延期，也可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。

北京房地产中介行业协会工作人员向《华夏时报》记者明确，此前北京推出的“住房以旧换新”政策已经结束了，目前北京尚没有新的住房“以旧换新“政策在执行。

前后两次推出的住房以旧换新政策模式上存在差异。合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示，此前北京房地产中介协会作为协同方，指导过换房家庭旧房出让，以及新房购入，这种方式只是在理论上帮助大家去以旧换新。本次怀柔区的这项政策，由公司垫款，能够切实地加快换房卖旧买新的进程，同时，给二手房和新房市场，以及土地交易市场带来连锁利好。

当前市场环境下，部分购房家庭仍有改善置业的需求，但是二手房的流转的速度比较慢。郭毅指出，当下怀柔新房库存量比较大，这次由平台公司来垫款，能够加速整个交易链条最关键的一环，从而推动市场卖旧买新的周转速度，帮助真正有需求的家庭更早实现改善升级，为市场注入新的活力。

多地升级

此前，住房“以旧换新”政策其实已经在多个城市实施。截至去年6月份，已经有超过70个城市推出了住房“以旧换新”政策，但是模式不尽相同，包括由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式。

当前仍然有城市在加入住房“以旧换新”的大队伍。4月11日，南京宣布2025年住房消费“以旧换新”政府补助活动期间（2025年3月31日至2025年12月31日），购房人将获得新建商品住房合同金额1%的政府购房补助。

同时，也有城市正在升级住房“以旧换新”政策。4月9日，媒体公开消息称，深圳住房“以旧换新”开始支持异地客户参与，不限制“旧房”所在城市，参与“以旧换新”的客户均可获得购买财富城“60天无忧退订”权益，通过乐有家平台卖出广东省内旧房且购买新房的客户，新房项目可给予3万元补贴。

2025年1月份，较早执行该项政策的太仓也放宽了申请条件。可参加“以旧换新”的住宅的产权证建筑面积由“144平方米以下”，放宽到“180平方米以下”。

2023年9月底，太仓市开始试行国企收购模式的商品房“以旧换新”；2024年1月，太仓市将商品房“以旧换新”升级为常态化机制。

太仓住房“以旧换新”执行效果如何？资料显示，截至2024年11月底，太仓市商品房“以旧换新”累计认购新房363套，收储存量房430套。

江苏太仓复游城销售人员向《华夏时报》记者表示，在太仓参与以旧换新政策的话，会有专业人员对旧房上门拍照采样评估，参考近期成交价或前6个月的价格平均值等确定旧房价值。由国企作为收购主体，流程相对固定规范，收购价格甚至可以高于自行卖房的价格，购买新房的价格还会低于平时售楼部出售的价格。现在项目均价基本超过17000元/平米，以旧换新每平米可以便宜500元左右。

不过，买新房的价格可能仍需要购房者加以甄别。江苏太仓房产中介人员向《华夏时报》记者介绍，其实，太仓复游城现在有很多工抵房在售，均价约为1.5万元/平米。住房以旧换新，政府收房按照市场价，但是购房者买新房的价格其实可能会更贵。

大范围推行？

这种由政府平台的收房“以旧换新”政策是否会在北京的其他区域推行？刘伟向记者表示：“估计够呛，东城、西城、海淀、朝阳的房子都太贵了，肯定收不起。”

不过，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受《华夏时报》记者采访时表示，平台公司参与以旧换新可以推动一二级市场联动，促进卖旧房买新房尽快实现，提高住房交易效率，推动新旧房交易和楼市的回暖。此类住房以旧换新政策未来或会得到更大范围的推广。

同时，赵秀池还指出，以旧换新政策还需要其他政策同时推进，才能确保政策的顺利实施和获得期望的效果。应推出更多降低交易成本、减轻买卖双方负担的举措，如税费减免、低息房贷政策支持等，同时建议增加以旧换新的临时机动购房指标，以避免旧房还没有过户，导致买新房没有指标的情况发生。

结合怀柔区“30年以内”等方面的“收房”条件，郭毅坦言，对于平台公司来说，垫资意味着一定的风险，风险核心在于二手房回收的价格。确保平台公司不出现亏损，控制整体运营风险，就需要设定房龄比较新、位置比较好、面积较小的二手房收购条件，以便于二手房流通，有助于市场良性循环。

各地的住房“以旧换新”的市场效果还有待进一步观察。在郭毅看来，住房“以旧换新”交易也需要兼顾换房家庭多元化的改善需求，平台公司可能需要拿出更具有针对性的操作细则，才能更有效地加速二手到新房的流转。“收房”模式在各地执行的效果，也很大程度取决于垫资方对房源价值的评判，以及价值的评判是否能够获得卖房家庭的认可。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁