上海内环最遗憾的几个地方

黄浦江畔的霓虹光影里，内环内始终是上海城市价值的象征。

然而即便是在寸土寸金的内环，也存在不少被时代列车甩下的角落。

一些曾经的"黄金地段"，正在经历着令人唏嘘的沉浮史。

透过它们的兴衰，或许可以观察到城市发展规律。

徐汇斜土路

斜土路的地段真没得说，紧靠徐汇滨江和衡复风貌区。

但可惜缺乏核心产业、大型商业和文化地标，和caz失之交臂，整个中央活动区缺失的那一块就是斜土路。

从历史上看，早年徐汇滨江没开发的时候，斜土路紧靠着工厂和码头，就不算是什么好地方。

上世纪初斜土路上建造了很多工厂，50年代又建造了日晖、江南等10个工人新村，烟火气浓厚。

后来打造了一些普通的商品房，档次不高。随着时间流逝，这些商品房也渐渐老去，落后时代。

如今的斜土路，凸出特点是一个老字，老房子，老龄化，以纯居住功能为主，城市界面也相当老旧。

不过，好歹守着内环的底子。 斜土路地铁十分便利， 4号线（大木桥路）、9号线（嘉善路）、12号线（嘉善路/大木桥路），自驾也很方便。

而且斜土路周边全是大佬，西岸金融城，徐家汇，淮海路。商业、医疗配套也都是顶级的，这些资源都可以共享。

再加上顶着徐汇区的名头，房价也是不低的，可以看作是周边豪强板块的一个备胎。

喜欢徐家汇买不起怎么办？去斜土路。

总体来说，斜土路平平常常，没有特别拿的出手的东西，

因为没有好的公办学校，整体上新上海人买的比较少，主要以本地家庭改善购买。

不过，斜土路还有一大希望，那就是拆迁。

这两年徐汇区的拆迁猛的一批，斜土路的老房子说不定哪天就要拆了。

江南新村正在材料征收，不过并未确定是拆迁还是原拆原建，但已经定调为重大城市更新项目，希望很大。

2025年上海买房，买错比买贵更可怕！

哪些高性价比的好房子值得入手？

哪些垃圾资产的差房子赶紧抛掉？

扫码️免费1V1咨询定制方案，今日仅限10位！

长宁新华路

作为上海64条永不拓宽的街道之一，新华路的法式梧桐见证了太多传奇和历史。

在浦东国际机场和延安高架建成之前，外国领导人造访上海通常会从虹桥机场经过新华路前往市中心，所以新华路又被冠以百年“国宾道”。

新华路也是传统的上海顶级名流聚居地段，拥有众多名人故居，巴金故居、宋庆龄故居等等均盘踞于此。

在当时，能够入住新华路板块，无异于证明了居住者尊贵的社会地位与强大的家族实力。

但是从目前来看，板块已经发展成熟，基本没有新规划，也难以享受到政策规划带来的红利，难有大的增长动力。

包括整个长宁区，其实都存在类似的困境。

交通这块，新华路板块的几个地铁站都在板块边缘，延安高架附近的居民辐射不到。

而因为种种原因，新华路板块的大部分区域没有划进去caz。

只有新华路的历史别墅区划进了CAZ，西部大部分地块和东部一小块在CAZ之外。

新华路西面老房子居多，城市界面破旧，房价拖累整个板块。

这可能与长宁整体发展思路有关，长宁目前重点发展临空经济园区、愚园路风貌、虹桥东片区、古北中心，新华路只是社区中心。

新华路大部分商品房对口的是复旦小学和法华镇路第三小学，也是新华路的一个短板。

除了几个高端豪宅，淮海名邸，华山夏都苑等，新华路绝大部分都是2005年以前建的老商品房、老塔楼、老破小。

房龄老旧，产品落后，档次不高。

一句话，这里适合追求老上海情怀的顶豪和土著，自住适宜，但潜力一般。

免费领取

《2025年上海楼市重磅资料包》

观观老师研究了17年的楼市干货全在里面

浦东塘桥

塘桥作为一个滨江板块，又在浦东内环内，却几乎没什么存在感，让人很是不解。

其实塘桥位置绝佳，去浦西浦东都很方便。

陆家嘴一浜之隔，黄浦滨江隔江相望。

而且塘桥有浦东最好最缺的医疗资源：仁济医院和儿童医学中心2个三甲医院；

出行有4号线，未来还有19号线；散步有滨江步道，商业有巴黎春天。

唯一拉垮的就是学校，然而这一点却很要命。

浦东人民爱鸡娃，全上海都知道，自然不愿意买在塘桥。

塘桥低洼的另一个原因是板块内有大量老破小，拉低了城市界面，也拉低了房价。

南边的南码头也是同样的难兄难弟。

说到底，还是塘桥周围的豪强板块太豪强，陆家嘴，联洋，花木。

热闹都是他们的，塘桥只有医院和老房子。

基本每一轮行情都是最后才能轮到它涨一涨。

不过塘桥不是没有好房子，尤其塘桥滨江那块；

比如九龙仓壹十八，地段、品质都很出色，

次一点的高端盘有国信世纪海景、浦江海景；

但依然改变不了塘桥老房子为主的大基调。

话说回来，因为房价低洼，不少工作在市中心，追求地段与通勤的年轻刚需买在了塘桥。

上海置换卖房太难了！挂牌没带看？降价没客户

学习我们

最先进“

换房宝理念

，平均卖房周期

41天

现在扫码优先给你留张票？

仅剩5个名额

普陀长寿路

地图上看，长寿路和武宁是老静安的小跟班，事实也确实如此。

长寿路是普陀当之无愧最好的地段，内环内，老静安近在咫尺，直接受到南京西路辐射。

加上苏州河的稀缺景观资源，这里本该成为普陀区的价值高地和中央活动区。

结果早年全都规划成了住宅，品质参差不齐，不少塔楼产品已经严重落后于时代。

加上商业中心的地位失去，长寿路成为上海内环内房价的 吊车尾 。

长寿路的另一个槽点是这里以前风月场所比较多，拉低了人们对这个地方的印象。

但长寿路还是有不少好房子的，华侨城，锦绣里、浅水湾恺悦名城、宝华城市晶典。

九年一贯制的江宁学校排名很靠前。

可就因为顶着普陀的名头，长寿路一直是内环内的房价洼地；

同样的价格，买在长寿路，房子品质可比老静安高多了。

小结

总结来看，这几个地方，要么规划优先级低：如斜土路、长寿路、新华路的大部分未被纳入CAZ，资源倾斜不到。

要么历史包袱重，开发饱和：如新华路可开发土地稀缺。

要么次新房稀缺，老公房和老塔楼拉低整体社区品质。

其实地段就像明星的颜值，能带来天然流量，但要想长红还得靠持续"资源打榜"。

规划，产业，学区，至少得有一样，否则即便是内环内也难免没落。

不过城市这盘大棋从来都是风水轮流转。就像斜土路，哪天拆迁的推土机开过来，就有机会从备胎转正成男一号。

毕竟在上海，从来没有永远的价值洼地，可能只是在等待时机。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

如果你最近也在考虑买房和卖房？

扫码领取《2025年上海板块房价天梯图》

本轮周期，各板块的振幅和涨幅数据，

更好判断房子的好和差？该买还是卖？

「魔都财观-房外房旗下矩阵号」

不仅可以提供优质内容，

还为粉丝提供定制选房方案和卖房落地执行服务。