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均价18.34万/平方米 保利世博天悦“楼王”涨价入市

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观点网 近期,上海将新增入市9个商品住宅项目,共约15.8万平方米,合计1414套房源,分布在浦东、普陀、闵行、宝山、嘉定以及奉贤区。

其中有4个全新盘,分别是普陀桃浦板块的宝华紫薇之星、闵行梅陇板块的保利海上印、闵行浦锦板块的象屿天宸雅颂和浦东惠南板块的泉山项目。

本轮过会新盘中,价格最高的是位于浦东的保利世博天悦,备案均价达到18.34万/平方米,较上一次入市上涨了1.74万/平方米。

加推“楼王”

保利世博天悦从2024年4月25日首开,至今已经完成四次开盘。

4月25日首开推出7、8、9、13栋楼,共291套房源;8月16日加推5、10栋楼,共计172套房源;11月15号再推出6号楼,88套房源,此时开盘均价达到了15.6万/平方米;年终前又推出洋房产品,2号楼、4号楼两幢景观洋房,共计58套房源。

最终,保利世博天悦在2024年交出了超150亿的销售答卷。

保利发展是在2017年通过增资上海华辕实业有限公司49.7亿元,获得上海浦东世博近20万平方米住宅项目50%股权,并提供项目贷款40.7亿元。如今已经过去8年,保利发展在这个项目上投入的时间与金钱可见一斑。

目前仍未出售的有3号、11号以及12号三栋楼,都是项目压箱底的“楼王”。

此次加推,保利世博天悦入市主推建面191-207平方米3-4房产品的11号楼。据了解,11号楼将不晚于2025年9月30日交付。

从小区布局图中可以看出,保利世博天悦加推的11号楼位于整个项目滨江第一线,整栋楼每一层都可以从两个不同的方向欣赏到黄浦江景,几乎可以避免首开时中低楼层无法满足景观要求,而导致项目销售高开低走的情况。

2024年4月25日首开入市时,保利世博天悦项目官方公众号发文称,首日销售额超80亿元。当时上海已经出现了中海顺昌玖里、滨江凯旋门、融创外滩壹号院等热销项目,因此市场对于此类高端豪宅项目保持了较高的热情与期待。

然而在5月,保利世博天悦被曝出网签总套数只有100套,与之前对外宣布的销售219套有较大差距。

据当时报道显示,保利世博天悦首开共有335组意向客户签订购房意向书。由于当时上海尚未放宽对购房资格的审核,因此在经过资格审核后,仅有277组意向认购客户满足购房政策条件,认购率为95%,而摇号签约时有58组客户放弃签约。

实际上,保利世博天悦首开时全江景房源单价高达20万元/平方米,未能享受江景的房源单价则约为15.5万元/平方米。

当时正值上海豪宅楼盘扎推上市,市场上还有不少的高端房源等待入市。虽然高端房源与意向客户相比仍是狼多肉少,但当时购房者关注点集中在高品质的房子,价格倒是次要的。因此销售过程中,高价位江景房源更受青睐。

被追赶的保利

根据观点指数《2025年1-3月房地产企业销售表现》研究成果,1-3月,前100房企实现累计权益销售金额5313.17亿元,同比下降约11.1%。前100房企实现累计全口径销售金额7551.67亿元,同比下降约11.21%。3月均价为1.9万元/平方米,同比上升24.9%。

其中,保利发展蝉联权益以及全口径销售销冠,权益销售金额录得496亿元,全口径销售金额录得630亿元,占据两大榜首。

2024年,观点指数统计的销售榜上竞争最为激烈的当属保利发展与中海。根据去年战果,保利发展保住了全口径销售冠军宝座,中海则夺下了权益销售榜首。

今年,中海地产继续在权益销售金额方面与保利展开竞争。前三月,中海地产权益销售金额录得429.85亿元,仅次于保利发展。

从行动来看,保利发展感受到了被追赶的压力,一方面在重要城市的核心板块进行大规模补仓,另一方面也对内部组织架构以及人事进行调整。

从区域分布来看,保利发展依旧坚持一二线城市投拓策略,重点也放在竞争更为激烈的城市核心区域。

杭州作为今年土拍市场的人气城市,2025年大部分出让土地均溢价成交,其中不乏溢价超70%的地块,然而保利发展直到4月3日才在杭州拿下第一宗地块。

资料显示,保利发展以总价42.5亿元竞得杭州余杭区未来科技城单元YH090901-05-1地块,溢价率17.73%,折合成交楼面价21426元/平方米,刷新所在片区楼面价新纪录。

此外,保利发展2月份联合金茂经过百轮竞价以总价87.295亿元竞得北京朝阳区两宗地块,成交楼面价50478元/平方米,溢价率10.5%。

人事方面,2024年底保利发展收到原公司董事、总经理周东利提交辞职申请后,总经理便一直处于空置状态。直到3月14日,宣布聘任潘志华为公司总经理,才终于落定。

相关人士认为,潘志华上位宣告2025年保利内部改革正式起航,具体思路将围绕集中资源整合与降低成本两大方面展开。

2025年,保利发展还进行了区域调整,将原有8个区域公司合并成4个,使得组织架构层面更加精简。其中,浙江公司与浙南公司合并为新浙江公司,这或许也影响了保利发展在杭州的拿地动作。

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