抢手的蚊型学区盘 深圳龙华恒壹红山华府“日光”背后

观点网 4月14日，世联行披露了2025年深圳房地产市场的第15周（4月7日-4月13日）周报。

数据显示，报告期内深圳一手住宅市场（购房合同网签）共成交610套，成交量环比上升40.55%，成交面积6.32万平方米，成交面积环比上升44.59%。

在各区一手住宅成交方面，深圳龙华区期内表现最优，共成交180套，占全市成交29.51%；宝安区成交155套，占全市成交25.41%；龙岗区住宅成交98套，占全市成交16.07%；光明区成交69套，占全市成交11.31%；坪山、南山、福田、盐田、罗湖、大鹏以及深汕合作区分别成交36套、33套、20套、7套、3套以及3套。

与此同时，深圳全市同期一手住宅认购网签套数共491套，环比上升16.63%，认购网签面积共5.06万平方米，环比上升19.33%。二手住宅市场共成交1533套，成交量环比上升39.36%，成交面积15.3万平方米，成交面积环比上升41.74%。

“小阳春”之下，深圳龙华区也出现了2025年首个“日光盘”——恒壹·红山华府。

公开资料显示，4月12日，红山华府正式入市，开盘90分钟184套房源即告售罄，成为2025年深圳龙华区内首个“日光”住宅项目。

蚊型学区盘

恒壹·红山华府是一个优缺点都很明显的楼盘。

首先从体量来看，项目整体并不大，占地面积仅约0.5万平方米，建筑面积约3.59万平方米，容积率5.17，绿化率40.01%。

整个项目仅规划了1栋1单元、1栋2单元两栋高层住宅，总户数为352户。此次推出63平方米、66平方米、69平方米、78平方米四种户型，均为小面积产品，房型为两房至三房，其中63-69平方米两房93套，78平方米三房93套，楼栋设计为2梯6户。

这个体量在业内被称之为“蚊型”盘。

除了体量小，红山华府项目客群也很复杂，两栋楼中可售的商品房仅有一栋，即1栋一单元，共186户。另一栋为回迁房，回迁房数量占比接近一半。另外，项目车位数量仅216个，其中就包含了44个地上车位，车位比仅1:0.61，车位资源较为紧张。

就是这样一个缺点明显的楼盘，却成为了龙华区今年首个“日光盘”。

据官方信息披露，红山华府项目在正式开盘前的意向登记客户747批，登记比高1:4.06，是今年深圳截止目前登记比最高的住宅项目。在4月12日开盘当日，现场超700组客户到场，正式选房之后的90分钟房源便全部售罄。

从区位分析，红山华府位于深圳龙华民宝路和新区大道交汇处，距离地铁4号线红山站约400米，乘坐一站即可抵达深圳北站。

周边配套方面，西北侧一街之隔有深圳新华医院，往北步行约8分钟是红山6979商业中心，而最大的卖点是“深高北”学区，距离项目东侧仅五六百米的位置便是深圳高级中学（集团）北校区所在。

深高北周边项目不少，仅在学校四周就被华侨城北站壹号、鸿荣源天俊、金享利都荟首府、汇龙湾花园、金享利瑜璟苑等包围。此外，该学区内还有中海学仕里、众福红山印、深业上城学府等高去化率项目，其中深业上城学府是去年的一个“日光盘”。

对比一下单价，红山华府与其他项目并没有太大的差距，该项目备案均价约8.05万元/平方米。而此前深业上城学府首开折后均价约7.56万/平方米，中海学仕里住宅产品备案均价约8.21万/平方米，众福红山印备案均价约7.9万/平方米。

但是由于红山华府的体量比较小，因此上车门槛也相对较低。

据悉，项目即将开盘期间推出认购优惠折扣约98折，叠加优惠后总价最低约465万元，就可以挤上“深高北”学区房的车。

总价上，红山华府预算在470-630万元区间，而深业上城学府在600-890万元之间，中海学仕里约为645-997万元，众福红山印则在596-2188万元。

与学区内其他楼盘同户型对比，红山华府总价门槛低了至少130万元，这是吸引到众多客户的重要因素。

“新手”入局

据了解，红山华府背后的操刀企业主要为深圳本土房企恒壹集团，与五家村委股份合作公司一起合作开发。

2023年2月2日，深圳市规划和自然资源局龙华管理局发布了关于民治横岭蔬菜基地（二期）土地整备项目及樟坑华侨新村地块土地整备项目留用土地的批复通告。

通告显示，该项目留用地面积共计5302.47平方米，其中深圳市民治东边股份合作公司1064.03平方米、深圳市民治横岭股份合作公司84.66平方米、深圳市民治塘水围股份合作公司1393.77平方米、深圳市民治向南股份合作公司1308.01平方米、深圳市民治樟坑股份合作公司1452平方米。

项目涉及的股份合作公司均与深圳市恒壹集团有限公司（简称“恒壹集团”）签署过前期《委托服务协议》。招标成交人为深圳市新恒嘉实业发展有限公司，经企查查股权穿透，该公司为恒壹集团旗下子公司，负责统筹项目开发、营销及运营。

与红山华府的特质相似，恒壹集团也是一家“蚊型”房企。

虽然企查查上显示恒壹集团的成立日期为2018年11月，但公司业务最早可追溯至1990年。

发展初期是以个体户形式存在，经营业务以名下不动产物业租赁为主，后于2000年创立了集团前身“深圳市文创达实业发展有限公司”，以经营写字楼商业为主要业务。

后于2018年改组为集团公司，转型为深圳龙华本土地产开发商，正式进入地产开发经营领域，并启动建设首个住宅楼盘“恒壹·四季华府”，于2021年项目正式封顶。

次年，该公司开始着手推进城市更新项目。

截至目前，恒壹集团旗下业务包括房地产开发、城市更新、商业、物业四大板块。不过，根据集团官网资料，各板块业务数量都不是很多，其中房地产开发方面仅有四季华府与红山华府两个项目。

同为集团的学区房住宅产品，恒壹四季华府与红山华府相距并不算很远，作为“老大”的四季华府，体量上也比“老二”红山华府要大一点。

资料显示，恒壹四季华府位于民康路与梅观高速交汇处（民治街道华南实验学校旁），项目占地面积0.9万平方米，建筑面积约5.57万平方米，共4栋343户房源，户型建面包括80-315平方米，车位428个，车位比1:1.25。

该项目于2021年6月开盘入市，备案均价约7万/平方米。虽然该项目并未公布开盘结果，但从市面消息来看，这并非一个“日光盘”，截止目前仍有房源在售。

有分析指出，“老二”红山华府实现“日光”背后包含多重元素，除上车门槛低之外，还因为项目是红山片区最后一块住宅用地，过了这村就没这店了。

此外，深圳楼市一季度的“小阳春”行情，也为市场注入了不少信心。

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