中渝置地3年连亏45亿，“重庆李嘉诚”寄望伦敦翻盘

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

蝉联福布斯“香港首富”的李嘉诚旗下“长和系”，近期因出售全球43个港口而引发大国博弈及舆论汹涌。

据外媒“GuruFocus”最新报道，“意大利航运大亨”詹路易吉·阿蓬特（Gianluigi Aponte）家族企业Terminal Investment Ltd. (TiL) 将接管李嘉诚旗下“长和系”43个港口中的41个，对价190亿美元。

号称“重庆李嘉诚”的张松桥，这几年手上也有好几张牌在打，不时掀起市场波澜。中渝置地就是其中的一张。据该房企日前公布的2024年成绩单，又亏损了好几亿。

2024年，中渝置地取得营收5.08亿港元，同比增幅7.46%，主要来自财务投资业务贡献增加所致。其中，投资物业租赁收入贡献约4.56亿港元，全部为自持英国伦敦两栋甲级写字楼贡献，但同比跌幅3.3%，主要系One Kingdom Street签订新租约在2024年下半年方始完成。

这一年，中渝置地归母亏损6.18亿港元，已连续3年亏损，虽亏损已有明显收窄，但近3年累计总亏损约45亿港元，主要受累于伦敦投资物业2022年及2023年重估后的公允值变动严重亏损。

论地产市场嗅觉，张松桥可以说是李嘉诚的忠实拥趸及高阶粉丝，“李超人往哪儿动，他跟着往哪儿动”。

从时间轴看，2013年起，李嘉诚的和记黄埔开始抛售中国内地物业。2015年，一篇《别让李嘉诚跑了》的文章让“李超人”如坐针毡，成为其抛售高潮的一个注脚。

顶着“重庆李嘉诚”殊荣的张松桥，紧随其后，一度将内地上千万方的土储卖给了融创、世茂、恒大等，中渝置地高层2016年业绩会上曾豪言“一寸不留，全卖完了”。

据报道，李超人在2010至2015年这五年利用欧债危机的时机斥资超300亿英镑收购了英国电网、天然气公司，一举掌控英国30%的天然气和25%的电力市场。

“重庆李嘉诚”张松桥也开始加快国际化投资，除了加码香港楼市，还有就是往英国砸钱投资物业市场。

比如2015年，中渝置地曾豪掷63亿港元收购了何鸿燊位于山顶道75号的何东花园等，加码香港楼市意图强烈。

2017年，张松桥看中伦敦楼市，曾豪掷11.35亿英镑收购了伦敦金融城的利德贺大楼，斥资2.9亿英镑拿下伦敦帕丁顿火车站沃达丰全球总部大厦等，在世界华人投资圈一时也炸锅了。

令人意外的是，2021年上半年，中渝置地通过合作杀回内地，拿到了江苏盐城、广东江门的两个开发项目，但更像是一次试探。

2022年，诸多知名民营房企债务爆雷，张松桥趁机从世茂和明发收购香港“寿臣山15号项目”合计50%的开发权益。

2022年4月，中渝置地趁富力“断臂求生”心切，斥资26.6亿元收购了其持有伦敦项目Thames City的50%权益。

据中渝置地2024年报披露，目前已形成以伦敦、香港及中国内地的多元化布局。其中，在英国投资物业主要是位于伦敦市中心的利德贺大楼、One Kingdom Street，合计可租面积87.5万平方尺。

利德贺大楼可租赁面积61万平方尺，现时每年合约租金大约4210万英镑，已全数租出，年租金收益率约3.7%；One Kingdon Street可租赁面积26.5万平方尺，现时每年合约租金约1600万英镑，出租率89%，年租金收益率5.5%。

看伦敦开发物业，截至2024年底，中渝置地旗下The Whiteley已预售99个单位，对应6.51亿英镑，其中已交付65个单位，对应4.84亿英镑，剩余34个单位今年上半年交付，而Thames City一期已处于尾盘，二期计划今年上半年开工。

在香港市场，中渝置地拥有一栋可售建面79.5万平方尺的“启汇”甲级写字楼，且占有25%权益；另一个是寿臣山15号，去年卖了24亿港元，就全部拿来提前偿还银行借款了；九龙湾国际展贸中心去年6月底已停止营业，待香港当局批准重建。

目前，中渝置地在中国内地市场只有江苏盐城和广东江门两个项目，分别拥有29.4%、34%的少数股东权益。

中渝置地表示，预期香港及中国内地物业市场未来几年将持续保持低迷，将采取保守态度密切关注，但面对商业物业投资市场，其对伦敦长远前景持乐观态度。

截至去年底，中渝置地手头现金19亿港元，净借贷额较上年底减少2亿港元至84亿港元，净负债率较上年底上升2.2个百分点至65.9%。

该期末，中渝置地总债务103亿港元，其中一年内到期应偿还30亿港元。去年，中渝置地加权平均融资成本5.9%，同比上升0.1个百分点。

从以上看，中渝置地短债压力还是比较大的。在3月下旬的业绩会上，中渝置地副主席及董事总经理林孝文曾直言：“我们今年真的要'看菜吃饭'，目标是保持资产负债表健康，除非项目回报十分吸引，否则不会作考虑。”