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消防通道太矮了,中海云启源境增高50公分之谜

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文/粤进深 严明会

位于深圳南山的中海云启源境,最近很火。

项目据称在4月下旬开放样板间,计划5月取证入市。

不过大家可能还不知道,就在即将面市的关口,项目的规划有所调整。

就在4月14日,深圳规自局发布了云启源境项目总平面图变更的公示。

修改的内容概括起来主要有两点:

一、指标调整:地上核增建筑面积由6054.43平方米变更为6426.90平方米;

地下核增建筑面积由23807.34平方米变更为23605.37平方米。

二、雨棚、风雨连廊、反坎、无障碍坡道调整。


调整后,总建筑面积由87876.77平方米,变更为88047.27平方米。

计容积率建筑面积由64069.43平方米,变更为64441.9平方米。

数值指标上看,其实变化不大。

但如果对比调规前的总平图,还是有一些变化比较明显。

新的总平图,对小区多处的雨棚、消防车道高度进行提高。

如小区东边的消防出入口、人行次出入口的雨棚,底部净高由“大于4.5m”调整为“大于5.0m”;

消防车道底部净高由“大于4.5m”调整为“大于5.0m”。

而小区内部的消防车道进来,一栋三座南边及西边出入口的雨棚高度也都调整为“底部净高大于5.0m”。

调整之前,这个数字均是“大于4.5m”。



不难看出,这几处空间高度的调整,或主要是为了方便消防车日后进出小区而做的修改。

如今像中海云启源境一般的新规产品,许多会在小区内打造雨棚、风雨连廊等设计。

一来可以为业主归家遮风挡雨,二来也是归家动线尊贵仪式感的重要体现。

但这些加分的设计,如果设计不够适当,往往会对消防车的进出造成阻碍。

除此之外,项目调整比较大的,还有对首层地下室坡道、楼梯、出地面风井面积做了比较大的增加。


中海云启源境项目,是由润亚奕拓厂房旧改而来的。

项目开发主体为深圳市海奕房地产开发有限公司。

该公司董事长为刘显勇,总经理为赵亮。

刘显勇目前也为中海发展副总裁。

作为片区首个新规产品,中海云启源境在市场上的关注度其实挺高的。

项目位于深圳市南山区北环大道北面、南农路西面,南实园丁学校旁。

距离地铁12号线同乐南站直线约300米。

中海云启源境共3栋塔楼,其中2栋住宅1栋保障房。

具体为:1栋一座、住宅、47层;1栋二座、住宅、21层;1栋三座、保障房、46层。

项目有个比较大的缺点,商品房与保障房同在一个小区。

小区总户数708户,而普通商品房298户,保障性住房410户。

也就是说,保障房的占比为58%,比普通住宅还要多。

不过,这也是深圳很多旧改新房的通病了。

为了尽可能地规避这个问题,开发商其实还是做了一些努力。

比如,将两栋住宅放在东边,而保障房在西边。


业主从最南边的社区大门进来后,通过一东一西规划的两条归家动线,尽可能地做到了互不干扰。

不过市场接受度具体怎样,就见仁见智了。毕竟,小区花园这些都是共享的。

仅有三栋楼,中海云启源境并不算大。

项目还有一个比较大的不足,车位不是很充足。

小区的总停车位是598个,车位比是1:0.84。

从产品看,项目推出的298套住宅,面积为90-105-143㎡的3至4房。

使用率最高据称能到95%以上。

中海云启源境户型最大的一个特点,是除了飘窗、阳台这些常规空间,还有设备平台的赠送。

这也是项目实现高使用率的原因之一。

项目90平户型,主卧有两面飘窗,次卧也有大飘窗,公卫的后面有设备平台。

95平户型,主卧有两面飘窗,两个次卧均有飘窗,两个卫生间后面后一个大面宽设备平台。

105平户型,主卧有270°飘窗,次卧有飘窗,两个卫生间后面分别带有一个设备平台。

143平户型,三个房间朝南,主卧270°飘窗,两个卫生间同样分别带有一个设备平台。


可以看到,这些设备平台全部在卫生间后面,要到达里面,要穿过卫生间和浴室。

后续要怎么利用,其实是一个难题。

中海云启源境周边环境比较一般,附近多为工业区、物流基地和老旧小区。

但项目离地铁近,一路之隔就是中山公园,而且南山实验园丁学校就在旁边。交通、教育、公园是加分项。

附近项目,贝壳找房显示,中海云启源境往南一个地铁站之隔的在售新房,臻林悦湾汇9.8万/平,天源华府8.7万/平。

二手房方面,项目傍边的前海东岸、豪方天际花园挂牌均价9.2万/平。

关于中海云启源境的价格,还要再等等。

相关公司:中国海外发展hk00688

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