全球大城市经验下，上海这类资产为何受青睐？

特朗普关税政策撼动世界，全球各类资产大幅震荡下跌，几乎无一幸免。

但上海1-2月二手房同比大涨，3月份环比大涨再创6年新高！

不断上升的成交量，持续升温的刺激政策预期，让市场泛起热烈讨论：中国房地产到反攻时刻了吗？

资料来源：CRIC，华尔街见闻制图

外资投行为何集体翻多？

众多顶级外资投行翻多中国房地产。

大摩率先空翻多。

它认为中国房地产行业整体在2025年可能仍充满挑战，但高线城市可以得到更强大的财政支持。未来上涨的核心催化是官方收储速度对市场库存的去化。

除此以外，房地产新开工量在2025年将继续下跌8.5%。

因此，新房供应尤其是优质的新房资产会是未来市场关注的核心焦点。

高盛在3月份的闭门会议上则更加积极，预计中国房地产市场将在2025年二季度触底反弹。但新开工项目可能继续出现双位数下跌。

这种“唱多”趋势在未来一年会越来越强烈，为什么？

我们总计看到有三个巨大的信号，正在强化这种资产价格的反转预期。

第一，政策反转。政府两会工作报告史上第一次把“稳楼市稳股市”写进年度KPI；

第二，供给冻结。上海新地供应正在快速下降。2024年出让宅地48幅，同比减少24幅，下降三分之一，较高峰期下跌一半以上，进一步凸显新房资产的稀缺性。根据开发周期计算，到2026年后新房供给会快速减半；

资料来源：CRIC，华尔街见闻制图

第三，流动性充裕。居民部门存款高增，财政和货币政策双双积极，2025年流动性将会十分充裕，这意味着优质资产将带来超额的收益率。

政策、供给和需求的三个维度已经攻守易势，但许多人尚未回味过来。

2025年很可能上海新房资产一个重要的战略反攻点，应当重点关注。

核心资产如何穿越周期

全球不确定性下，钱该配置哪里？

毫无疑问，能够穿越周期的核心城市、核心地段、核心项目的“三核”资产，应该是高净值人群主要考虑的投资对象。

从全球大城市的房地产周期来看，“三核”资产始终是增值保值的不二之选。

例如英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍，远超英国整体的61倍；

法国巴黎市近50年房价上涨32.5倍，明显超过法国整体的22.7倍；

美国纽约市近40年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍；

我们再看核心城市区域房价的分化情况。

英国“内伦敦”房价涨幅近30年达到6.4倍，大于“外伦敦”的4.8倍；

法国巴黎市中心房价涨幅2.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊的1.43倍；

纽约曼哈顿区和皇后区近30年房价突破2.2倍，高于全市的1.4倍；

“三核”资产在保值增值方面的收益率堪称卓越。

为什么“三核”资产能够普遍穿越时间周期，跑赢社会平均？

长期看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义 GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在绝大多数发达国家，核心城市的房地产就是其中之一。

过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速约为15%，只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率能够跑赢这台印钞机。

因此，找到上海这座核心城市的“三核”资产，几乎是每一个高净值、高认知的家庭所必备的功课！

核心资产浮出水面？

4月春风吹，新的“三核”资产正在陆续登上舞台。

黄浦区是公认的上海顶级地段，其定位是“全球城市核心功能承载区”。在历史风貌、高端消费、文化地标、高端产业等领域价值，不可复制、恒久稀缺。

这个相当于纽约曼哈顿中城、伦敦西区等全球大都会的中心地段，在百年计的漫长岁月里都具备战略级配置价值，可以跑出超额收益的顶级资产。

我们按图索骥，参考纽约最贵的中央公园大厦，看一下最顶级的资产拥有哪些核心要素？

第一，顶级的中央公园全景景观，视野甚至还能延伸至纽约港和长岛；

第二，顶级的商业文化氛围区，第五大道奢侈品购物区、哥布伦圆环、卡内基音乐厅等标杆；

第三，顶级的奢华设计和配套设施，由设计迪拜哈利法塔的建筑师Adrian Smith操刀，外立面采用高性能玻璃幕墙，兼顾采光与私密性。

循着类似的逻辑，我们发现有一个对标的资产——拥有150米超高层景观视野的高福里项目，牵动着无数顶尖富豪的心跳。

为什么会有如此多高净值客群盯着高福里项目？

在笔者看来，它的“三核”属性得天独厚，与生俱来。

这是一个在完全被限高的风貌保护区旁，拔地而起的超高层建筑，拥有360度的宽广视野，让每一个业主享受城市最佳景观；

这是一个在完全被延中绿地和衡复风貌区包裹的心脏地段，绝佳的商业和文化氛围锻造让人倾心的生活方式；漫步即达繁华的淮海中路，恒隆广场、K11等顶级商业地标环伺，聚富长乐路的历史底蕴与时尚潮流在此完美交融。

波浪线条的奢华设计，用2-3倍于常态的成本，淬炼最优质的挺拔身段。浑然天成的环境，拔地而起的视野，无法比拟的匠心。

这个倾心打造的浦西新塔尖——专注于285到600平的大平层产品，意味着入门总价可能在4000+甚至5000万元以上。半亿的门槛也注定了高福里项目业主圈层的统一化和精英化。

只有这样的人群，敢于在不确定性之中，下注顶豪项目的穿越周期价值。超高净值客群属性，反过来又意味着这一社区将形成独特的人文氛围与生活方式共识，成为城市中具有辨识度的居住聚落。

在历史肌理与现代建筑的交融中，150米高的城市地标巍然矗立，将开阔视野与精致生活完美结合，诠释当代人居美学。

正是黄浦区二十年一遇的大规模城市更新，才给人以稀缺的机会触摸到这时代的心跳，站立在这难以复制的历史文脉之上。

结语

上海土拍价格正在以惊人的速度涨价。

比如静安大宁地块拍出32%溢价率，楼板价直破9.2万/平米；

比如虹口瑞虹地块拍出38%溢价率，楼板价直破11.48万/平米；

这些地段的市场表现，反映了核心区位资源的独特禀赋，其产品力与地段价值的匹配度正获得市场更充分的认知。

参考高福里项目隔壁长乐路40+万一平的别墅，预计新盘价格很难低于25万，仍会引起热烈追逐。

在目之所及的未来，降准降息择机而至，国债利率持续下行，债务置换货币稀释，真正能够定义资产特质的，始终在于其不可复制的城市基因与人文积淀。

黄浦核心区的城市更新承载着这座城市的发展记忆，其推进节奏始终与上海的城市脉动同频共振。

当下人群对于宏观经济、房价周期和未来人口的迷惘，将来都会是后视镜里的草蛇灰线。 回顾历史，展望未来，稀缺资产的价值会在2025-2026年迎来重要的战略转折点。

凡人踌躇不前，智者前瞻布局。于无声处听惊雷，克服人性的逆向操作往往能够带来超预期的资产收益。

买在寂静无声时。

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