保利海上印一房一价独家爆料：比隔壁贵50万，但性价比更高

虽然保利海上印还没取证，但是网传的一房一价文件已经漫天飞，并且可信度很高——

根据这份一房一价，我们发现项目内部3个户型的差价很大——

项目均价约7.91万，但主力约110平三房仅约7.46万/平，总价约800万级；

大户型均价更贵，约152平四房均价约8.39万/平，总价控制在1300万级。

为什么差价会这么大呢，还是在于户型位置——

约110平户型在小区外侧、靠着学校的位置，景观不如大户型；板块内置换大户型需求更旺盛，所以价格也会更高。

梅陇当下恰好有保利海上印和安高申陇院2个项目，因为仅仅一街之隔，所以也被视为是直接竞品——

这次网传一房一价一出，网上就有人拿着价格开始对比，安高申陇院二批次主力约107平户型比海上印约110平户型要便宜约50万人民币，看着好像安高更划算；

安高申陇院：107*7.2≈770万

保利海上印：110*7.46≈820万

但实际上，买房的性价比并不只看价格，而是看真实价值，好的东西本来就要更贵，并不代表贵的东西不值得买。

虽然差了50万，但实际这个价差非常合理、甚至海上印的性价比还更高——

1.面积更大：保利海上印是110平，安高是107平，产证面积大了3个平方之外，海上印边套还有270度飘窗，附赠面积多了约3个平方，面积其实多了6个平方；

按照约7.5万单价折算，6个平方就已经约等于45万了。

2.装标不同：因为拿地要求不同，海上印实际装标公证约4200元/平，安高则因为联动价限制，成本已经无可压缩空间，约3000元/平，按照实际面积计算，两者差价约110*4200-107*3000=约14万；

3.产品不同：

海上印有1500平会所+1400平架空层，小区规划404户；

安高有1700平会所，小区规划888户，户均可享受公区面积相差近4倍。

另外，海上印南向立面中铝板+玻璃幕墙超50%，这部分无法量化真实价差。

也就是说：

保利海上印的确比隔壁安高项目要贵，但是品质也完全不同；

按照上述计算方式，海上印应该比安高贵60万打底，但实际价差是50万，反而是海上印更划算才对。

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01 “品质溢价”

要看品质高低到底对房价有多少影响，只要多看看二手房就会有感觉；

成交价格就是反映品质溢价的最好数据，我们来看看这样几个例子。

1.浦东唐镇：

同板块内、一街之隔，仁恒东郊花园三房成交单价约8-8.8万，相邻的浦发罗兰翡丽三房二手成交单价则在7.6-8万之间，两者价差6000元左右，意味着高品质项目能有约8%的溢价。（根据2024年11月-2025年3月贝壳数据）

2.黄浦南外滩：

同板块内、一街之隔，融创外滩壹号院2024年平均成交价约19.9万/平，隔壁品质更差的华润外滩九里同期成交价约16万/平，品质溢价约24%

3.长宁天山：

同板块内、一街之隔，仁恒河滨花园建设于2003-2008年，隔壁新天地河滨花园2012年而且距离地铁站更近，按道理来说是不是应该越新的房子越贵？

然而事实是：

楼龄更老的仁恒河滨花园三期均价约12万，新天地河滨均价约11万，品质溢价约9%。

4.闵行梅陇：

同板块内、一街之隔，春申景城三期约8.1万/平、二期约7.7万/平，品质溢价约5%（数据来源：2023年8月-2024年8月贝壳数据）

可以明显发现：

品质高的房子就会在二手房中有更高溢价，这是铁打的事实，无非是溢价是5%还是10%的问题而已；

选房子无论是投资还是自住，本质是看产品品质强弱、而非价格高低。

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02 “学区预期”

前几天，上海官方发布了最新学区划分，闵行梅陇刚交付的新房仁恒天樾园和官宣对口了闵实验小学景城校区+莘松中学春申校区，正式跻身公办一梯队双学区行列：

巧了，天樾园和隔壁就是刚刚开放样板房的保利置业梅陇项目「保利海上印」，两者一街之隔，未来有可能也会是学区对口（注：学区划分以教育局官宣为准）

项目建面约110平三房均价约7.46万/平，价格和板块内10年楼龄二手房春申景城3期几乎是一样的价格；

产品有溢价加上未来的学区预期，不选择保利海上印才会让人觉得很奇怪。

梅陇板块靠着强学区和配套，一直价格坚挺。周边认可度最高的二手项目为春申景城三期和中海寰宇天下，仁恒天樾园和项目目前限售，没有公开挂牌的二手房源。

其中，春申三期历史最高成交单价超过9万，近两年挂牌价一直维持在8万左右——

根据中介小哥介绍，实际成交在7.5-8万之间。中海寰宇天下项目学区较弱，但邻近地铁，实际成交单价大约7.2-7.9万。

综合看来，就二手房单价而言，梅陇板块目前不存在明显的倒挂，这和上海大市场环境也符合。

下面是中介门店展示的二手房源，大家可以对比参考：

项目主力推出约110平三房横厅设计，餐客厅实现南北通透，入户S墙做了冰箱收纳给厨房空出更多利用空间；

主卧采用270度飘窗增加采光，户型上看非常方正：

建面约110平三房两卫户型图

131平户型亮点更多，厨房大得和卧室一样，尺度感进一步提升——

户型拥有7飘窗设计，主卧、次卧、卫生间、厨房均借助了飘窗，进行空间延展：

建面约131平四房两卫户型图

152平户型是这次的最大户型，比起去年安高申陇院170平户型聪明多了：

保利梅陇单价8万以上，150平已经要1200万了，总价一定要控制好。

建面约152平四房两卫户型图

这一代新房基本都标配泳池会所，保利海上印也不例外，标配下沉式会所，包含健身房、瑜伽室、会所泳池等功能，自然光廊设计打破室内、建筑、景观原有的分界线提升室内采光：

外立面采用弧形顶冠设计，预计铝板比例也不会低：

项目样板房已经开放，感兴趣的同学可以私信我预约参观：

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