逆周期突围！九州通携手高和落地首单医药仓储物流Pre-REITs 基金

在不动产行业深度调整周期中，高和资本与九州通医药集团（600998.SH）联手完成国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金设立， 并于近期完成了项目交割及基金募集，助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，实现“资产培育-证券化退出-资金反哺”的闭环运作。

随着以险资为代表的各类持牌金融机构加速布局运营型资产， 医药仓储物流资产以其资产稀缺性、现金流抗周期性以及公募REITs退出闭环的成熟路径或将成为穿越经济周期的新一代核心资产类别，此次合作不仅是双方在医药仓储物流领域深度产融结合的里程碑，更在不动产估值逻辑重构的背景下，为市场提供了“避险资产”配置的标杆案例。

4月16日，九州通发布公告称，与高和资本成立的Pre-REITs不动产私募投资基金已完成募集及设立，首批入池资产为九州通下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处医药仓储物流资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米。

本期Pre-REITs基金资金认缴总规模10.65亿，经交易各方协商一致，首批资产交易总额约16.47亿元，首期资金8.26亿元人民币已经全部实缴到位。本期基金募集获得资本市场的高度认可，并取得多家头部金融机构的认购，主要投资人包括保险资金、产业投资机构、券商自营机构等多类型背景的投资主体，具体为九州通医药投资（湖北）有限公司作为基石投资人认购20%基金份额，剩余80%基金份额由瑞众人寿保险有限责任公司作为领投方，湖北省铁路发展基金有限责任公司、中信建投投资有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司、高和丰德(北京)企业管理服务有限公司共同参与投资。

本期Pre-REITs基金的设立，比照基础设施公募REITs的要求，对标的医药仓储物流资产及配套设施等底层资产进行筛选，并提前介入标的资产的建设、运营和培育过程，为九州通公募REITs未来扩募孵化培育优质资产，形成滚动复投的良性循环。

九州通成立于1999年，是一家以西药、中药和医疗器械批发、物流配送、零售连锁以及电子商务为核心业务的大型医药流通企业。公司于2010年在上海证券交易所挂牌上市，是中国民营医药商业企业的领军者之一。

高和资本自2009年成立以来，已在商业不动产领域总投资超过550亿元，并完成不动产资产证券化产品获批规模约260亿元（包括CMBS、类REITs 和公募REITs），城市更新项目23个。

高和资本Pre-REITs基金通过长期“稳定现金流资产”，聚焦“硬核资产”战略的核心，打通从Pre-REITs到公募REITs 的通路，长期为公募REITs 提供优质资产储备，吸引长期资金进入不动产领域，解决行业痛点，验证“顾问服务+资产管理”双轮驱动模式，推动中国多层次不动产金融市场的持续创新， 本次与九州通的这一产融结合的实践或将成为中国不动产金融从增量开发转向存量运营提供可复制的转型路径。