外资借道公募REITs布局中国，市场扩容与发展前景广阔

近年来，中国公募REITs市场持续扩容，吸引了越来越多的外资机构参与布局。2025年4月16日晚间，华夏基金上报了华夏凯德商业资产REIT，标志着首只由国际资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品正式进入申报阶段。这一动态不仅体现了外资对中国市场的信心，也预示着中国公募REITs市场正迈向高质量发展阶段。

华夏凯德商业资产REIT由华夏基金担任管理人，中信证券担任专项计划管理人，其四名发起人均为凯德集团旗下的主体。该产品首批纳入的两个资产——广州的凯德广场·云尚和长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币，总建筑面积达16.84万平方米，整体出租率约为97%。作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有该产品至少20%的份额。这一布局不仅符合凯德投资的轻资产战略，也为外资机构进入中国公募REITs市场提供了新的渠道。

与此同时，公募REITs市场的扩容也在加速。2025年4月17日，博时基金发布了博时招商蛇口产业园REIT第二次扩募公告，标志着公募REITs市场即将迎来首单二次扩募项目。此外，两只数据REITs项目的首发申报也于近日迎来反馈，进一步丰富了市场的底层资产类别。这些动态表明，公募REITs市场正通过“首发+扩募”双轮驱动模式，持续扩大规模并优化资产组合。

中国公募REITs市场的快速发展离不开政策支持。国家发展改革委主任郑栅洁在近期讲话中强调，要加快构建高水平社会主义市场经济体制，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）扩围扩容。深圳市投资基金同业公会也提出，要培育优质资产生态，优先筛选具有稳定现金流及持续扩募潜力的基础设施项目，推动公募REITs发行。这些政策举措为市场提供了良好的发展环境，也为外资参与中国市场创造了更多机会。

外资机构的积极参与，不仅为中国公募REITs市场注入了新的活力，也为投资者提供了更多元化的投资选择。凯德投资表示，凯德商业C-REIT旨在投资于中国内地的优质购物中心资产，充分把握中国政府倡导的“刺激消费、扩大内需”政策带来的行业机遇。这一布局不仅有助于外资机构获取境内长期权益资本，也为中国消费市场的发展提供了有力支持。

展望未来，中国公募REITs市场有望在政策支持、外资参与和市场扩容的多重推动下，迎来更广阔的发展前景。随着底层资产类别的不断丰富和扩募机制的逐步完善，公募REITs将成为投资者进行大类资产配置的重要工具，同时也将为中国经济的高质量发展提供有力支撑。

本文源自：金融界

作者：观察君