广东
近期，33只沪市不动产投资信托基金（REITs）披露了2024年年度报告：共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元。
Real Estate Investment Trust，简称REIT，即不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。
2024年，沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%。
为什么在房地产市场不景气的情况下，不动产投资信托基金（REITs）表现如此优异？
REITs具有强制分红的特性：在符合相关基金分红的条件下，每年至少进行一次收益分配，且不得低于可供分配金额的90%。
因此，REITs具有准债券属性，在市场利率持续走低的情况下，二级市场价格不断上涨。
但有个前提，REITs运营所获得的现金流必须持续稳定，稳定的现金流被更低的市场利率体现，价格才会上涨。
目前，我国REITs的主要类型包括以下几种：
1、产权类REITs
这是最常见的REITs类型，主要通过持有和运营物业来产生收入。例如，华夏金茂购物中心REIT和嘉实物美消费REIT都属于产权类REITs
2、特许经营权类REITs
这类REITs通过授予特许经营权来运营项目，例如保障性租赁住房REITs。
3、基础设施类REITs
包括交通、能源、水利等基础设施项目。例如，生态环保REITs和交通基础设施REITs
4、仓储物流类REITs
这类REITs主要涉及仓储和物流设施，例如仓储物流REITs
5、园区基础设施类REITs
涉及产业园区和其他类型的园区基础设施，例如产业园区类REITs
6、消费类REITs
专注于消费相关的物业，如购物中心和商业街区。
无论哪种类型的REITs，主要收入来自于租金。
要想获得稳定的租金收入，必须满足两个条件：
1、单价稳定
由于租赁合同大多是长期的，因此单位租金价格稳定，甚至还会逐年小幅上升。
2、出租率高
如果出租率低，运营方势必会降价促销。
目前，多只REITs运营物业的出租率都较高，例如4只保租房REITs底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。
再如，4只消费类REITs报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%。
产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
值得注意的是，由于我国REITs产品较少，能够拿出来运营的底层资产相对优质，否则很难被批准上市。
未来，如果REITs数量增长过快，底层资产平均质量势必会下滑，投资REITs的回报率不可能长期维持在高位！
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