其实,富人跟穷人最大的区别在于思维方式。
穷人天天为钱打工,富人则让钱为自己赚钱。穷人用自己的时间和精力换工资,富人一直买入能产生被动收入的资产。
读过《富爸爸穷爸爸》这本书的人,肯定对现金流概念不陌生。这本书把富人越来越富的原因讲得明明白白。简单来说,就是要用自己辛苦赚来的钱,去买入能持续带来被动收入的资产,只有一直能赚钱的东西才叫资产。
以前在中国,想找到《富爸爸穷爸爸》书里讲的优质现金流资产非常难。为什么呢?因为中国和作者所处的美国,发展阶段差异较大。美国是高度发达的资本主义国家,罗伯特·清崎在那边能轻松买到租金可抵月供且有剩余收入的房产。
他把工作赚的钱源源不断地买入这种能产生租金的房产,坚持多年后,被动收入远超支出,实现了财务自由。如今,他手里已持有好几万套房子收租。他的财务自由故事20年来传遍全球,还在影响更多人。
我20年前看过这本书,当时很激动,但一直找不到书里讲的优质租赁资产。在中国,租金别说抵月供,以租抵贷都很难做到。
但近两三年,中国房地产发生变化,很多地方房价大幅下跌。这时,我发现罗伯特·清崎书里讲的优质租赁资产在中国开始出现。
随着中国经济发展,迟早会迈入发达国家门槛。此时我才明白,书里讲的优质现金流资产,只会出现在发达经济体中。而中国正迎来全面发展阶段,中国房地产的发展,实际上是一部城市化和工业化史。
实现工业化,首先要有大量农民进城。人口进城后,会产生大量需求,包括住房需求。有了需求,土地财政就会出现,地价连续上涨十几年,买房投资成了拉大阶层差距的好方法。所以这些年,我们总羡慕那些各方面不如自己,却因运气好买了几套房,短短几年财富就拉开巨大差距的人。
在这个阶段,房价上涨空间远超想象,积累财富最快的方式就是买房增值。因为买房杠杆大,和投资股市、基金相比,财富效应特别明显。当然,那个阶段没人在乎租金收益,因为房子上涨速度加上杠杆速度,远超这点租金收益。
但世界唯一不变的就是变化。这几年,中国人口开始负增长,城市化率达到65%且还在快速上升。居民负债概率和房子库存量都达到新阶段极限。在这种情况下,国家主动刺破泡沫,紧急刹车。我们正进入中国房地产下半场。
下半场里,很多游戏规则变了,很多城市房价大幅下滑,有的甚至回到10年前水平。房价普遍下降,给地方财政带来巨大压力,也给金融系统带来很大压力。以前银行最优质的资产是房屋按揭贷款,现在房价下跌,导致大量房主断供、法拍房出现,银行主要利润来源受冲击。所以银行只能降低存款利率,近几年存款利率一直在下降,现在5年期降到1.95,甚至3年期降到1.55。
另一方面,为刺激经济,央行不断印钞,想让更多钱流入市场,现在M2广义货币发行量还在持续创新高。在房价这个大蓄水池逐步失效的当下,未来全面通货膨胀迫在眉睫,钱只会越来越不值钱。
一方面,全社会基准利率持续下降;另一方面,房价不会再普涨,钱还在持续贬值,这给中国人出了新难题:普通人该怎么保护自己的储蓄?未来买什么资产才能让钱持续增多?
其实很多人没意识到,新机会还藏在房地产里,就像我前面说的,能产生优质现金流的租赁资产在中国正逐步出现。这种优质租赁资产只会出现在房地产下半场,也就是逐步走向发达国家的过程中。
这种市场变化是怎么产生的呢?房价快速上涨动力消失后,购房需求大幅下降。以前大多数人买房是被时代裹挟上车,因为今天不买明天就涨价,今天买了明天身价就提升。所以过去中国人买房,不管刚需、改善还是其他需求,都夹杂着巨大投机需求,大家都觉得买房就会升值,肯定不会亏。
要是挤掉希望房价上涨的这部分需求,真正愿意掏空6个钱包、顶着巨大房款压力买房的人就少很多。买房人减少,但房子该住还是要住,特别是在人口持续流入的城市,不买房就得租房。所以选择租房的人会越来越多,一个巨大的新市场正在形成。
很多人可能没意识到这种变化,但要用发展的眼光看问题。看看欧美、日韩这些发达国家,就能提前看到中国房地产未来发展的影子。为什么这些发达国家不像中国人这样热衷买房炒房呢?
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