北京买房：理清思路，购房建议1508

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，24级一年级，转学基本锁定东城，倾向和平里或安交，选哪些学校比较稳（有学位），或者风险最低？有推荐学校吗。和平里的话，买和平里四小，和平里九小，和平里一小划片内的房子，转学能上岸吗？近几年有被调剂出去的吗？

A：

1、去年入学的，也是高峰期，无论怎么转学都是同一届，不敢保证对口，哪个学校都没什么学位。而且是否有学位也不公开，公开了也没什么用，就算有转走的，学位也先得留给政保，没政保的只能是凭运气派位了。

和平里安交可以算风险低，因为学区好。但转学的前提是在学区之内，别被派位出区。

2、推荐不了，没人敢保证。如果转学能轻松成功，那谁还花那么多钱提前买学区房啊？

3、转学有可能上岸，但就是没人敢保证，政保的话能概率大些。

4、当然有被调剂的了，和四有被出区调剂到回民的，和九有到地坛与回民的，和一有到和四也有到地坛的。

反正在我看到的消息，去年二年级（2023年入学）的没有进入对口校的，因为是入学最高峰。三年级（2022年入学）在和九和一有成功的。2024年入学的只能转学时看，这没规律，东城派位很公平，都是看运气。

仅供参考。

二

Q:

请问，如果预算有限，但是明年上学还没落户的情况下，或者预算能一致如果安定门和广渠门，还能选安定门嘛。还有永外革新里171分校前景如何啊。我有几个方向，西城广外，陶白，革新里171，东崇前，安外，纠结不知道到底该怎么选。

孩子学习还看不出来，还没落户，明年上学。如果不买房，目前我和孩子的户口在爷爷的房子里，我是户主，我目前是第一顺位，小学在丰台都是二十名开外了，丰台七小。对应首师大丽泽中学。

A：

1、我没太看懂，“预算能一致”是什么意思，预算到底是多少啊？安定门和广渠门，选是都能选，就看具体的房源了。

2、171在革新里的不是分校，是“校区”，理论上应该不错吧。但我不是搞教育的，不敢预测成绩，这咨询懂行的吧。

不过说实话，天永学区在东西城都算排名靠后的，多少年了都不太好改变。比如典型的50分，前身是92中（现在归26汇文），在我上学的时候就说扶持这里（因为教师楼占了92中的土地），我家亲戚作为名师还去教过两年呢。但30多年过去了，成绩依然不是太强，主要是优质生源不太多。

也就是说，在这种学区建几所名校分校不难，调配优质师资也不太难，更难的是如何吸引到优质生源。否则仅以目前学区内的牛娃来说，名校多了未必够分的，有可能导致哪家都不太强，毕竟生源才是成绩+氛围的保证。

3、肯定首选陶白啊，这是送分题。或者说是九年和直升的首选，买不到合适的再说学区，陶白和东城的，然后广外，再之后永外。

4、学习还没看出来，那就做个智商测试呗，五岁以上的准确性还行，不少医院都能给做。但也别太迷信这种测试，只能是参考或印证。

5、不买房，丰台七小+丽泽，那就是普通学校了。丽泽在丰台还不错，排名在丰二和十八中之后，跟十中应该差不多，典型的中等排名。这我没什么建议，这种学区无所谓顺位，要能派位到牛小还更好呢。

仅供参考。

三

Q:

请问，朋友介绍说房山六环内有50万一套的精装公寓，两居室50平三居室60平，50年产权但能贷款，请问能买吗？我不是自住，只是为了投资，请给个建议。

A：

1、50年产权的能贷款？那肯定不是住房类的贷款，而是消费贷。理论上这种贷款是不能进入楼市买房的，但现在是救市期间，所以应该也没什么太过分的监管。现在净是7年期的，而且利率也不高，据说在3%左右甚至之内，比房贷都划算。不过问清楚再贷，这种贷款买房毕竟是违规的，有被查的可能，也有可能随时被停止。

2、至于公寓的投资那主要就是租金方面了，收益率挺高的。以阎村的天恒公寓为例，50万的房估计能租2000多一个月，租售比200多不到300，即便是减去物业费等成本，租金回报率也能到4%或以上，比存银行的利息划算。

3、不过考虑好，公寓的劣势也很明显。首先是价格走势弱，基本都是跟随租金走势涨跌，远远落后于普宅。

然后是隐性风险，一是房产税，商业地产早有成型的法律，只是暂时没征收而已。如果征收，那就是增加持有成本+降低收益率了。二是土地产权到期后的土地出让金，至今还没有明确的说法。三是水电和营业税等问题，毕竟这是商业用地，如果按照商业法规来整改的话就是麻烦。

4、简单就是这些情况，自己判断吧。或者说短期的租金收益率肯定是很划算的，但长期不好说，得看政策了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我妻子和孩子户口在北京，我是外地的，我们在北京无房，现在想买一套小的给孩子上学用。目前手里能凑够现金300左右，年收入30万，想在西城买一套，由于是北京唯一住房，可能也得兼顾居住用途，二居室以上最佳。学校方面不强求，中上就行。请帮忙研究一下。

A：

1、300万是首付，贷款准备多少额度？也就是想买多少总价的？或者是月供能支撑多少？这还是先做个总价预算吧，要不然不好聊房子。

2、西城中上学区，那基本都是北城的，南城只有陶白可以算。这些学区的房单价基本都是10万+，两居室500万起，6/700万的才相对合适。也就是贷款要在300万左右，月供按现在的商贷利率是1.5万左右吧。

那如果是买这价位的，每月2.5万的收入就只能剩下1万了，生活费+教育费能够吗？一般来说是有点儿紧张的，或者说是不太多报班的情况下还行，补课多了就紧张了。

3、要不就看看广外等南城学区，价格相对低，两居室老房在500万之内就能买到，这样月供能降到1万左右，每个月能省出5000块或更多点儿。

4、基本就是这情况，也没什么太多可研究的，看自家的具体情况选择吧。

仅供参考。

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