澳洲房子，离泡沫不远了！

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利率期货市场最新预测：年底前，澳洲官方现金利率要降到2.9%！

相当于今年还得再降息5次！

不过，澳洲央行（RBA）在最近的央行会议纪要里提醒了一件事：如果连续降息，可能会让家庭负债过高、房价飙升、放贷标准变松，从而让澳洲这个价值11.3万亿澳元的房地产市场面临风险。

会议纪要里写道：“从澳洲以及海外过去的经验来看，利率走低的时期往往会伴随着更激进的借款行为、房价快速上涨，有时还会出现贷款审核标准变宽松的现象。”

从历史角度来看，只要降息，房价必涨！

毕竟月供压力小了，能借的钱也多了。

但这次情况特别棘手…

2024 年底，澳洲人用来还房贷的钱，占家庭收入的比例创下历史新高！

现在，在澳洲买一套中位价的房子，压力那叫一个大。

而根据目前的民调来看，工党几乎可以说是稳操胜券，下一次选举大概率会连任成功。

但问题是，如果工党再次上台，他们打算继续靠纳税人的钱来“加码”已经泡沫化的房市。

来看下工党最近宣布的几项住房政策：

第一招：今年 2 月，澳洲联邦财长查尔莫斯宣布，澳洲的金融监管机构将被要求放宽对有学生贷款人群的房贷审核。

简单来说：如果银行认为你短期内还得起学生贷款，那这笔债就不需要再纳入房贷审核计算。

Compare the Market 算了一下：一个年薪 12.5 万的大学毕业生，贷款能力立刻就能多出 95,900 澳元；收入 10 万的，也能多贷 56,000；7.5 万收入的，也有额外 26,800 可贷。

第二招：工党承诺要扩大他们的“Help to Buy”共有产权计划，把符合资格的收入和房价门槛都调高。

个人收入上限拉到 10 万，情侣或单亲家庭上限是 16 万。房价上限也会按各州/领地的平均房价来提高。

这个计划的意思是：政府愿意帮你付 30% 的二手房房价（或新房房价的 40%），你只需要拿出 2% 的首付。每年名额 1 万个。

第三招，所有首次购房者，只要拿出 5% 的首付，就能买房，剩下的 15% 政府来做担保，等于纳税人给你兜底。

这些政策合起来，会把更多人吸引进买房市场，推高需求、带动房价继续上涨。

而房子会变得结构性更难买。

因为市场上的房子还是那么多，但钱更多了，抢房的人更多了，价格自然就被抬高了。

说到底，澳洲的住房危机，其实是多重问题叠加造成的：

• 澳洲房价是全球最高之一（相对于收入来说）；

• 家庭债务也是全球顶尖水平；

• 租房的人也创纪录地把更多收入拿去交房租。

为什么会这样？

很大一部分原因，是过去几年移民增长过快，导致住房需求暴涨，而供应却跟不上。

而且，别以为自由党就更靠谱。

自由党彼得·达顿的政策是把担保计划下的收入上限提高、购房价格门槛也调高，而且不再限制有多少人可以使用这项政策。

此外，自由党还提出要给首次购房者提供一项新的抵税优惠，对房贷前65万澳元的部分可以申报抵税，不过这个细节还得和澳洲税务局进一步敲定。

自由党还打算让监管机构把还贷能力测试缓冲利率调低，甚至允许用养老金交首付。

自由党的政策其实也同样具有通胀效应，也会进一步恶化住房问题。

说白了，不管是哪一边，现在都像是拿着汽油去灭火，用家庭债务和纳税人补贴，继续把房市泡泡吹得更大。

眼下，真正的输家是房贷保险行业。

上市保险公司Helia已经预警，该计划将冲击行业保费规模。

正如某分析师吐槽的那样："这行业基本要被政策搞废了，万一出事还得纳税人兜底。”

目前行业坏账率还算健康，短期内不太可能暴雷。

但政策刺激需求的同时，也埋下了隐患，哪天房贷违约激增，最终买单的可是澳洲国库。

过去三年里，事实上四大行早就悄悄放宽了贷款保险豁免门槛。

现在很多首次购房者其实用5%首付就能贷到款，根本不用多掏这笔保险费。

这笔钱可不是小数目。

比如在新州买套100万的房子，贷款95万的话，光保险费就得交3.7万澳元！

四大银行这波操作可真是玩得风生水起！

趁着当前贷款违约率处于历史低位的"黄金窗口期"，它们不约而同地打起了贷款保险的主意，把豁免门槛一降再降。

联邦银行支持的OwnHome直接把首付门槛降到令人咋舌的2.2%，简直是要把"上车"门槛踩到地下室。

去年，澳新银行（ANZ）也走了一步颇有争议的棋，他们在全澳145个高需求邮区，允许高净值客户贷到房产价值的95%，而且不用付贷款保险。

因此，各家银行其实都在疯狂扩充自己的"VIP名单"：

国民银行（NAB）今年2月也扩展了他们的贷款保险豁免职业名单，现在连律师、会计师、物理治疗师、脊椎矫正师这些职业都能豁免。

之前就已经包括了医生、牙医、兽医这些高收入专业人士。

联邦银行（CBA）也在进行一项试点，计划对护士、护理人员、助产士、警察和消防员提供贷款保险豁免。而原本，他们就已经把医生、律师和会计师纳入豁免范围。

西太银行（Westpac）这几年也把护士和助产士加入了豁免名单，不过他们已经把体育和娱乐行业的从业者从名单中去掉了，原因是这类贷款的需求波动太大，不太稳定。

未来，澳洲政府新的政策一下子就把更多本来买不起房的人拉进了市场，同时也大大提高了他们的贷款额度。

此刻的澳洲房市，活像一座被三大火药桶包围的活火山：

1. 政府强推5%超低首付政策

2. 澳洲央行即将开启降息周期

3. 银行业集体放松贷款标准

专家警告，这三重刺激叠加产生的"核爆效应"，恐将引发：

• 家庭债务突破历史峰值

• 房价形成新一波泡沫

• 风险资产向银行资产负债表集中

种种因素叠加之下，可能会让澳洲家庭的房贷负担和房价都冲上新高。

一场大洗牌已经在路上了… …

澳洲央行现在估计头都大了：一边是降息在即，一边是政府猛踩油门，家庭债务和房价怕是要坐火箭！

当降息周期遇上监管放松，这场由政客、银行和购房者共同参与的狂欢派对，终将以何种方式收场？

澳洲，房市泡沫的风险警报，这次或许会真的拉响！

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