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最会生钱的亦庄,长出了好房子

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文/北京进深 严明会


4月19日早上7点半,北京亦庄半程马拉松赛隆重举行,这次盛会最大的亮点,是一群特殊的跑者。

它们都是人形机器人,总共20支队伍,主要来自北京、上海、广东、江苏等地。这是历史首次成建制的人形机器人正式参加马拉松赛事。

在这些参赛者中,“天工”是一个很特别的存在,它是亦庄"本地人",也是最早确定参赛的选手。

它是天工Ultra版本,身高1.8米左右,步幅大,稳定奔跑速度达到10公里/小时,最高速度为12公里/小时。最终,天工以2小时40分42秒的成绩夺冠!

半年前,“天工”首度在亦庄半马上亮过相。当时,它的身份是马拉松的“加油官”,第一次跑马试水。

这一次,机器人成了赛事的主角,参加的是全球首个人形机器人半程马拉松。

那条长达21.0975公里的赛道,设计很是讲究,“美景 科技 产业”——这也是亦庄的的三大法宝。

为什么首个机器人马拉松放在亦庄举行呢?

答案是:北京亦庄是全球机器人产业高地。

这场赛事背后,还有一个更为宏大的叙事背景,亦庄已从“中国亦庄“向“国际亦庄”跃升,进入“智能造、中国芯、创新药、网联车”四大千亿产业时代。

新质生产力高地

前阵子,有这么一则故事在产业界广为流传。

“每76秒就有一台新车下线,生产线上几乎看不见工人的身影,取而代之的是700多台高精度机器人无休止地运转。”

这个场景,讲述的是亦庄小米汽车超级工厂。

它是小米公司布局新能源汽车行业的首个整车工厂,一期项目总占地约72万平方米,工厂建筑面积约42万平方米,是一个集研发、生产、销售、体验于一体的智造园区。

在亦庄,小米只是诸多落户企业的代表之一。


经过30多年的发展,亦庄2024年GDP已达到3649.3亿元,增速9%,位列北京第一位;人均可支配收入9.8万元,超越东城、比肩海淀,堪比深圳前海。

单位GDP放眼全球都是名列前茅的存在!亦庄的每一寸土地都在生钱。

在亦庄这篇神奇的土地上,占北京0.35%土地,却贡献了超30%工业产值,其工业总产值密度100亿元/平方公里。


亦庄的定位很清晰,致力于打造一个具有全球影响力的创新型产业集群,是北京首个“产业造城”样本,产业人口已经从12万激增至35万,人口每年依然保持4-5%增长。

从北京城市总体规划图上看,不论是“三城一区”产业布局、先进制造业、平原新城产业,还是现代服务业布局,亦庄都占有重要席位。


北京的产业大致经历了五个阶段:上世纪80年代的国贸时代、90年代的金融新贵时代、2000年的互联网浪潮、2010年的科技创新热潮,再到2020年的新质生产力时代。

在新质生产力时代,亦庄走到台前,发力“智能造、中国芯、创新药、网联车”四大产业,它的新质生产力贡献率超过94%。

公开数据显示,2025年前两月,仅汽车及交通设备产业的的产值就达到515.9亿元,同比增幅50.4%。

因而,亦庄不是靠土地财政,而是通过产业轮动来提升核心竞争力,这样做,不仅税收有保障,而且解决了就业问题。

在2024年,亦庄的房地产开发投资降幅达到47.7%;在2025年前两月,这个指标也同比下滑了52.7%。

这从另外一个侧面表明,亦庄用于地产开发的土地越来越稀缺了。

在亦庄重仓填空


物以稀为贵。

打开卫星地图,来俯瞰整个北京,会发现亦庄有一个很特别的地方——河西板块。

这个板块的西边是公园——南海子公园和瀛海足球主题公园;南面是高端汽车及新能源汽车零部件产业园,东面是奔驰汽车公司,北面是一批成熟的住宅区。

整个河西板块,已经成为一个高端居住区。西面是三个金茂老盘:亦庄金茂府、金茂逸墅、亦庄金茂悦,还有北京城建海梓府;中部是龙湖亦庄天街,东面是中海京叁号院。

如今,这个板块的住宅用地,只有两块还没有填满。一个是正在销售的招商玺,另一个是即将进入预售的招商序。

它们都是央企招商蛇口投资的。招商蛇口有一条清晰的投拓逻辑,善于在成熟的板块做填空题。

中国房地产经历20多年的发展,购房者也越来越聪明了,他们很少相信市场画的饼,他们都有自己的判断和抉择。

一旦看准了,招商蛇口就果断出击。

2025年1月20日,招商蛇口以34.8亿元拿下亦庄新城X24地块,其中居住用地面积约30864.8平方米,地上建控规模约77162平方米,容积率2.5,建筑限高80米。它就是招商序,也是亦庄河西板块最稀缺的一块住宅用地。

它的“师兄”,也是倒数第二块住宅用地,是招商玺,招商蛇口于2023年6月16日以79.12亿元拿下的,占地约7.7万㎡,建控规模约17.79万㎡,容积率2.4。

这两道填空题完成之后,招商蛇口占据了一个优势,它旗下的房子,成了河西板块天花板级的孤品。

尤其是招商序,是北京本土标杆性质的好房子样本,已经被写入土拍文件里。它不仅拥有高达96%的使用率,还超配了“阳台 首层架空层 风雨连廊”三件套,同时采用了跨城市支路、高品质建筑立面等好房子标准,业界评论,它是高于好房子标准的好房子,是一个超配选手。

如果加上2023年6月33亿元拿下的招商璀璨时代,招商蛇口绝对算是重仓这个区域的“亦庄王”了,他们在这里构建了涵盖刚需、刚改、轻奢、改善、豪宅各个维度的精致产品,并且凭借豪华的会所体验区,成为北京“会所”元年的缔造者。

最佳“职住教”平衡

对于购房者而言,买房之前,要先研究开发商的投资逻辑。因为,它才是最大的投资者。

为什么招商蛇口愿意花近150亿元重仓亦庄呢?

除了它善于在成熟板块做填空题之外,其背后还有一条颠扑不破的方法论:寻找职住教平衡之地。

放眼偌大的北京,能真正实现职住教平衡的板块并不多,海淀的上地算一个、朝阳的望京也算,另一就是亦庄。

海淀是传统教育高地,无可争议。由于房价太高,一些家长即便实现了躬身入局,但居住的舒适度并不高,往往是为了孩子而牺牲了居住感受。

朝阳也是名校云集,和海淀一样,都有一个小弱点,小学很优质,但未必可以升到优质的初中。

这些书包上的顾虑,亦庄河西板块都存在。

它的教育资源很均衡。如人大附中、北京亦庄实验中学、北京二中,都是名校,有独立学籍,小学初中是一贯制,且对非京籍的孩子也十分友好。既兼顾了居住感受,又可以在名列前茅的学校里锻造,真正实现了职住平衡。

按照规划,到2035年,亦庄新城将建设成为世界一流的产城融合、宜业宜居的综合新城。

对比海淀和朝阳,亦庄的房价属于价值洼地。从产业到教育、商业配套,亦庄自成体系,打破了北京环线置业的逻辑。

以招商玺为例,其均价为7.73万元/平米,主要面积段为144平米、183平米和226平米,定位为改善型。而在西北五环外的树村地块,楼面价格刚刚历史性地突破了10万大关,这样算来,未来项目入市,销售价格很可能不低于单价15万。

为了进一部丰富产品线,即将开盘的招商序做了四款户型:91平米和108平米三居两卫,127平米四居两卫和165平米四居三卫。它与招商玺互为补充,在亦庄形成全周期置业的闭环。在河西板块,招商双子星可以满足91平到266平全面积段的择居需求。

有了高端产业,有了实力均衡的名校,有了最新的好房子,亦庄真真正正实现了其他区域绝无仅有的职住教平衡。

到底招商序的产品力如何?

4月24日,招商序将在一场很特别的发布会上揭开神秘面纱。届时,刚刚夺得全球首个机器人半马冠军的天工,也将到场亮相。




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