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越秀·江湾潮起：南向江景，主城臻品人居

楼盘基本信息

越秀·江湾潮起位于广州海珠创新湾核心区大干围板块，原为越秀天荟江湾组团内部的商业用地，经政府调整规划后重新出让，升级为南向江景住宅项目。项目总占地约1.5万㎡，总建筑面积6万㎡，容积率4.17，规划建设4栋超高层住宅，楼高37层，共计443户，车位比达到1:1.47，充分满足业主的停车需求。该项目作为南洲板块内首个全新规划的亲江住宅，极具市场吸引力。

项目特点：南向瞰江，核心资源加持

越秀·江湾潮起最大的亮点在于其稀缺的南向江景资源，项目距离珠江后航道仅200米，成为广州罕见的南向一线临江住宅。25-37层的高区单位可享无遮挡的江景视野，低区（3-24层）受周边建筑影响，部分户型景观视野有所遮挡。除此之外，项目创新性地采用高低分区规划，以60米高度为界，低区主打90-160㎡的刚需及改善型产品，高区则规划120-190㎡的大平层江景豪宅，满足不同购房者的需求。

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交通配套：立体交通，畅达全城

越秀·江湾潮起坐拥便捷的交通网络，涵盖地铁、自驾和城市快速路等多种出行方式。

• 地铁
• ：项目距离地铁10号线大干围站约650米（预计2025年开通），4站直达天河CBD；此外，距离11号线南石头站约1.2公里（在建），该线路环线串联琶洲、金融城等核心区，轨道交通极为便捷。

• 自驾
• ：依托海珠湾隧道（预计2025年通车），15分钟可直达广州南站，同时工业大道快速连接内环路，进一步提升交通便利性。

教育配套：短期存疑，长期可期

目前，项目对口的学校为工业大道中小学（区一级），整体教育质量相对一般。不过，有消息称项目周边或将引入名校资源，如宝玉直实验小学星悦校区，但具体落地情况仍需等待官方公告。因此，短期内教育配套并非其核心优势，但未来仍具备一定的升级潜力。

医疗配套：优质医疗资源加持

项目周边拥有多个优质医疗机构，包括广州市第一人民医院、广医二院、中山大学附属医院等，为居民提供高品质的医疗服务。此外，社区周边还分布着多家综合诊所和社区卫生服务中心，满足日常医疗需求，为居住者提供全方位健康保障。

其他配套：商业繁华触手可及

越秀·江湾潮起不仅拥有优质的江景资源，还能享受到周边丰富的商业配套。自建3万㎡广百海港汇商业体（预计2024年底开业），结合天荟江湾现有的公寓及江景大平层，共同打造滨江商业集群。该商业综合体计划引进奢侈品牌旗舰店、五星级酒店、生态写字楼等高端业态，形成区域级商业中心，为业主提供丰富的购物和休闲体验。

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户型鉴定：高低分区，功能与景观并重

项目根据楼层高度，分别打造不同类型的产品：

• 低区（90-160㎡）
• ：3-24层，2梯4户，主打刚改需求，提供90㎡三房一卫、120㎡四房两卫等实用性户型。
• 高区（120-190㎡）
• ：25-37层，2梯3户，270°转角阳台，160㎡以上的户型主卧套房直面江景，空间感和采光效果极佳。

越秀·江湾潮起首推C1栋，共做了三个样板间，分别是建面约96、135、195平户型。

我们先来看看市场关注度最高的约96平。

一踏入室内，最大的感受就是：阔。

不只是空间上的阔，更是视觉上无遮挡带来的奢阔感。

整个客厅阳台开间，可以拓展到约5.6米宽，放下环形沙发+大茶台也毫无压力，形成媲美120㎡户型的社交场域。

实拍图，创意展示效果，非交付标准

主卧的270°环幕大飘窗，更形成景观“全面屏”，将晨昏流转间的光影变化变为窗前的IMAX“天幕”。

实拍图，创意展示效果，非交付标准

约138平四空间户型全屋做到四开间朝南，整个南向面宽拉开近16.6米，且全屋做到南北对流，不仅通风跟采光效果拉满，更带来双观景视野：一侧看江，一侧望园。

实拍图，创意展示效果，非交付标准

而且，约138平的空间均能性很强，即便是最小的卧室，也能做到三边下床。

我最喜欢的还是主卧，独立的女王衣帽间搭配全明梳妆区，挑选每天的OOTD时，也能有景观相伴。更预留了完整的L型观景飘窗，体验不输五星级酒店总统套。

实拍图，创意展示效果，非交付标准

看完越秀·江湾潮起的样板间之后，我可以理解，为什么项目能在面世之前，就获得如此高的产品热度。

因为如今的海珠，正缺乏它这样的项目。

要知道，海珠作为广州数字产业经济的高地，去年海珠数字经济核心产业增加值占GDP比重超20%，新一代信息技术服务业对全市行业增长贡献率超六成！（来源：海珠区政府官网）

而且，海珠还诞生了国家级CBD琶洲，吸引了腾讯、阿里巴巴等头部企业入驻，它已经形成了一个生态圈，形成了一个万亿产业集群。

琶洲CBD实景图，图源广州PLUS

说海珠是科技浓度最高的一个区，一点不为过。

也正因如此，海珠成为了很多科技产业从业者生活的首选，而这一类人群，渴望更新派、更前沿，但同时保有质感的生活。

但海珠以往的新盘供应呈现沙漏型：要么是总价千万级的豪宅，要么是满足基础需求的改善。

没有人针对年轻、先锋中产群体的居住需求，去打造适合他们的高端改善产品。

而越秀·江湾潮起作为广州首个先锋系作品，正是为这些先锋人群的居住需求量身订造。

首先，越秀·江湾潮起以更深入的生活场景细节思考，带来江畔生活方式的进化。

对越秀·江湾潮起来说，最近约200米的亲江距离、三江交汇的巨幕江景，都只是基础。

高层江景实拍

在基础之上，让“亲江”不只是景观，而是成为贯穿生活的底色，才是越秀江湾潮起想呈现的生活方式。

项目楼下就是约7万多平的滨江商业广百海港汇，据说近期将全面开始招商，预计会引入奢侈品旗舰店、五星级酒店等业态（预计2025年开业，信息来源：广百规划文件，最终以实际进驻的商家为准）。

未来，这里或许会像泰国的ICONSIAM，不仅是商场，更是结合开放式商业+多功能滨水体验的文化地标。

广百海港汇实拍图

沿江占地约1.7万方滨江公园也已经投用，沿江而居的松弛感大概就是，在夏天伴着江风来一场夜跑，或是陪孩子在滨江公园看一会夕阳……

滨江公园实拍图

不仅如此，越秀·江湾潮起未来业主的大部分生活场景，都能沿着江岸铺开。

像是项目旁的海珠外国语实验中学附属第二小学，已纳入宝玉直实验小学教育集团管理，未来孩子沿着江边，就能直接步行回家（最终的学校名称、招生条件和招生范围以教育部门公布为准）。

距离项目约700米处，就是预计今年开通的10号线大干围站，届时9站即可抵达珠江新城，而业主去往地铁站的路，也是沿江漫行。（距离10号线大干围站直线距离约700米，距离2号线南洲站直线距离约900米、距离广佛线石溪站直线距离约1.2公里，数据来源：百度地图）

此外，项目门口的环岛路已经实现部分路段通车（数据来源：广州市规自局），一旦全面闭环，将大大拉近与琶洲的距离。

换句话说，这是一个拥有超级底盘的江景豪宅，业主与江的互动关系更为紧密。

其次，项目更满足不同业主的个性化需求，并提供精准关怀。

比如在社区里设置女主人的疗愈花园、先生的情绪调整区、孩子的共享学习空间等等，连宠物都有专属电梯提醒系统，车库里还设置mini仓，可以放滑雪板、高尔夫球套装等等。

意向图，仅供参考

最后，越秀·江湾潮起的产品打造也很先锋——

整个项目共规划4栋住宅，并且开创性地做了高低分区。

其中，低区两梯四户，分布在3-23层，包括建面约96、119平两种户型。

高区两梯三户，分布在25-37层，包括建面约135、160、195平三种户型。

高低分区的方式，也为业主提供更多元的生活选择。

而此次首推的C1栋房源，距珠江仅约200多米。其中建面约195平户型占比最少，首推仅13套。

这种设计既保证了高区住户的极致江景享受，又让低区户型兼顾实用性，进一步提升了市场接受度和项目整体性价比。

优点：多重价值叠加，市场吸引力强

1. 南洲板块首个亲江新规住宅
2. 超大阳台占比达20%，高使用率，户型实用性强。
3. 高低分区设计，灵活定价
4. ，既能满足刚改需求，也提供高端江景大平层，市场接受度高。
5. 地铁10号线+海珠湾隧道
6. ，未来通勤便利，串联广州核心城区。
7. 广百海港汇商业体
8. 加持，集购物、商务、酒店于一体，居住体验升级。

缺点：部分因素影响居住体验

1. 密度较高，舒适度稍逊
2. ：项目容积率4.17，绿化率仅20.29%，公共活动空间有限，与其他改善型项目相比，宜居性略显不足。
3. 教育资源待升级
4. ：目前对口学校教学质量一般，名校资源尚未确定落地，短期内教育配套竞争力不强。
5. 江景资源分化
6. ：仅高区50%房源可享无遮挡江景，中低层受周边建筑遮挡，部分户型景观优势不明显。
7. 价格竞争力存疑
8. ：楼面价高达3.35万/㎡，周边二手江景盘（如越秀天悦江湾）售价已达8万/㎡，如果定价过高，性价比或受市场挑战。

总结：核心区江景住宅，未来价值可期

越秀·江湾潮起作为海珠南洲板块首个亲江新规住宅，依托其南向江景、便捷交通、商业配套等核心优势，具备较强的市场吸引力。尤其是高低分区规划，兼顾功能性和江景体验，提升了项目整体的产品竞争力。

不过，项目仍存在密度较高、教育资源待升级、江景资源分化、价格竞争力存疑等短板，对于追求舒适度的改善型买家来说，需要权衡其性价比与居住体验。综合来看，该项目更适合注重地段、江景资源、未来商业发展的购房者，尤其是看好广州核心区未来发展的高净值家庭和投资客。

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