天津新房的一个巨大隐忧。

从卷外檐到卷大门，开发商终于把流量密码转向——卷会所。

泳池、健身房、私宴厅、儿童乐园、影音室、书吧、酒吧……

上至千万豪宅，下至百万刚需，会所的震撼程度竟不分伯仲！

面积也卷，1000平米、2000平米，最大卷到3000平米。

不管房价几何，都得把会所干成安缦！

卷实景更潮流，没开盘就能展示出美轮美奂的会所。

销售告诉你，这就是以后你的生活方式，搁谁谁都“无力抵抗”。

但是，隐忧也出现了——

又豪又炫的会所，交付后能不能“如约运营”？

是“真生活”，还是“空幻想”？

交房之后，才有发言权。

天津新房从去年开始，才大规模卷会所。

已经交房且配大型会所的，着实不多，样本有限。

我们调查了一轮，来看下业主反馈的真实现状。

分两类情况：

❶ 虽然交房，但还有余房没卖完，或旁边还有新地块在售。

❷ 完全结盘，全部交付，开发商在板块内无盘，已撤退。

美的旭辉翰悦府已全部交房，但会所也彻底关门。

业主说三期交付前就不让进了。

卖房时展示的1200平米会所，包括健身房、台球厅、麻将室……“陷入黑暗”。

美的旭辉翰悦府会所

旭辉滨海江来的37°空间，交付后业主发现已经对外营业。

由于会所处于下沉空间，可直通地库，业主十分担心私密性和安全性。

旭辉滨海江来会所

中海云麓公馆、中海天空之镜，这种高端盘交付后，业主表示对于会所的体验感，与买房时有差距。

天空之镜原来规划的业主咖啡厅并未运营，健身房还在运营，会有人打扫卫生。

园区内的户外会客厅基本常年锁门，偶尔物业会用来组织活动。

以上都属于完全结盘的小区。

还有些小区会所正在运营，但还有房源在售或新地块待售。

滨海合景誉峰的会所还在运营，部分项目需额外付费。

合景誉峰会所

金隅金成府的会所，可以办会员卡，1000多元/人/年（自愿）。

天安象屿智慧城，免费开放练歌房、健身房等，夏天游泳馆提供课程。

招商江山玺的会所，目前业主免费使用……

天津社区会所运营的样本确实不多，不妨参考下其它城市的情况。

上海很多新房交付后，会所被物业以超低价转租给第三方‍‍‍，也就是外包。

会所由私有变成公共，对业主办年卡给个优惠。

也有些小区，会所干脆荒废，豪宅也不例外。

还有直接把会所当商铺卖掉，业态失控。

当然也有运营不错的，比如上海仁恒河滨花园。

物业费5.5元/平/月，小区1775户，自带6000平米会所。

会所大部分项目要收费，10元/位的游泳费、20元/小时的羽毛球馆……同时仁恒会给予补贴。

总结下交房后，大部分会所的“生存现状”：

❶ 直接关闭；

❷ 外包第三方，对外经营；

❸ 勉强支撑，功能不完善；

❹ 额外收取会所使用费。

看来情况不太妙啊，跟预期差距有点大。

似乎会所最美的时候，就是在卖房的时候。

不只天津，其它城市亦然。什么原因呢？

因为——会所的运营成本太高了，主题种类越多，成本越高。

建设和运营根本是两码事，前者归营销，后者归物业。

何况，运营成本一点不比建设成本低。

咱们按市面上共识的成本来算笔账。

以2000平米会所为例，一年至少要投入70万的成本！

会所基本运营需要的空调、水、照明、保洁、服务人员……都是巨额开销。

若有游泳池，还必须配备救生员，循环清洁、淋浴房……会所一年的运营成本高达100万！

这钱从哪来呢？

| 物业费？

天津普通住宅物业费不超4元/平米/月。

有物业公司透露，在天津1000平米的会所（不含泳池），3.5元/平米/月的物业费，只能勉强覆盖成本。

这还是在收缴率高于90%的情况下。

社区体量大还行，像上海的仁恒河滨花园1700多户，物业费总额相对高。

如果小区就三五百户，算上社区基础维护、昂贵的人工，很难运营起会所，成本合不来。

| 让开发商出钱补贴？

大多开发商只把会所作为营销道具，房子卖完就“消失”。

何况现在的行情，“地主家也没余粮”，指望不上。

| 让业主出钱？

那只能凭自愿，有的业主说：“我根本不用会所，凭什么出钱？”

如果没有资金投入，会所在交付后1-2年内关闭是必然结果。

基于这种现状，最好的情况反而是被外包，起码还能正常运转。

但避免不了非业主随便进出社区，独立会所还好，偏偏现在新盘的会所都在架空层内。

那么销售阶段宣扬的“纯粹私密圈层”就很尴尬了。

目前，社区会所能持续运营下去的，有几种模式：

❶ 房企出钱补贴，物业费较高

一般这类房企属于“深耕型”，持续有新盘在售。

补贴老盘，就相当于“品牌维护费”了。

确实以高端盘为主，业主有能力支付较高的物业费，也愿意为生活方式付费。

比如中海天空之镜，物业费4.2元/平米/月，比大多数社区高出10-15%。

❷ 开发商成立运营团队，专门负责

这种属于运营与物业分离，会所部分空间也会对社会开放。

相当于“外包”，只不过是“包”给开发商自己的运营团队，不以盈利为目的。

至少能保证稳定性，不会换来换去。

比如绿城、越秀地产，都具备运营团队。

❸ 物业费之外，额外收取会所使用费

相当于业主买个“年卡”，肯定比外面的健身房要便宜。

尽管方式不同，但都有共同点：

第一，业主愿意付费；第二，高端社区。

说实话，又想享受，又不想花钱，有点“太阳地里望星星”了。

有些百万刚需盘也做超奢会所，无异于拖拉机贴奔驰标。

不是说刚需不能享受，而是运营成本太难搞定。

物业费收缴率、业主支付能力，甚至对会所的需求……都是刚需盘面临的大问题。

一旦交房，大概率“童话终止”。

要么关闭，要么转售，典型“管杀不管埋”。

现在新盘“卷会所”愈演愈烈，毕竟会所真的是开发商花小钱办大事的典范。

我们不得不多想一步、多问一句。

或许会所能提供的，只是你买房那一刹的情绪价值。

更大的问题在于，开发商都学会了“披萨饼式”盖房，好东西都放面儿上。

投入成本是固定的，大门、会所建的不输五星级酒店，必然挤压园林、公区的成本。

最后你发现，整个小区的“高光时刻”都在大门和会所了，后期还不见得能运营起来。

真正需要的宅间花园，反而秃秃的，本末倒置。

豪宅卷会所没毛病，刚需盘真没必要。

还是要提醒一句：

会所是否真正运营的好，一定要看整盘/多地块彻底完结，没有在售房源之后，才是真正结果。

天津365淘房将推出长期专题《天津新盘会所的生存现状》，稿件、视频同步调查，欢迎大家留言讨论、提供线索和案例。

最后来投个票吧，你需要社区会所吗？