曾经不可一世，如今房价暴跌！市区这片房子怎么了？

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　3-4月，向来是学区房的交易旺季。然而今年，尽管楼市筑底企稳，但学区房的价格，竟与此前没什么变化。

　　我们先看一组数据（来源：温州都市报掌上温州APP），是今年3月份以来12中（市教育教学研究院附属学校学院路分校）施教区部分“老破小”的成交价。

　　尽管受楼幢位置、楼层等因素影响，房价有些差异，但总体来看，面积越小，单价越高，但也就约15000元/㎡。面积段再往上走一点，甚至仅约10000元/㎡。

　　也就是说，面积特别小的房源，房价还能体现一点学区价值。

　　但是，只要面积没那么小，二手房价就与其他学区普通甚至较差的“老破小”，没什么区别了。

　　这样的房价，比起2020-2021年的高峰，现在可谓暴跌。

　　12中及周边“老破小”

　　要知道，2020-2021年，伴随着当时火热的楼市，12中周边的“老破小”曾涨至约25000元/㎡，最贵的高达约30000元/㎡（小学施教区为蒲鞋市小学龟湖校区）。

　　建筑面积20-30㎡㎡的老房子，挂怕价甚至曾高达约40000元/㎡。

　　对比同属桥儿头木兰组团的两套房源，同样是建筑面积约64㎡，2021年8月的法拍价格，都能到162万，如今二手房成交价仅有65万，总价跌去近百万。

　　除了12中施教区的学区房，二手房几乎丧失学区价值的，还有2中海坛校区、南浦实验中学春晖校区施教区的学区房，这两所学校的口碑，比12中更好，能跻身第一梯队。

　　如果说2中海坛校区、南浦实验中学春晖校区的学区房，学区价值几乎丧失，是受招生预警、分流的影响，那么没有招生预警、分流的12中，则是受市场环境影响。

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　　为什么12中的学区房的二手房价，丧失了学区价值？

　　12中

　　首先，12中规模大、施教区范围大、选择房源多。

　　当前，12中一个段有22个班级，规模仅次于市实验中学。

　　这一方面说明12中口碑好，愿意前来就读的学生多，招得起来。另一方面，12中硬件设施足够，塞得下。无需招生预警、分流。

　　12中使用的，是原温州大学的校舍。尽管老了，但对一所初中来讲，是高配。

　　除了12中外，当年市第二实验中学、市外国语学校，都曾借用该校舍，一度形成三校合用局面。

　　后来，随着市第二实验中学、市外国语学校相继外迁新址，只剩12中继续在此办学，腾出的校舍就大多给12中使用。

　　市第二实验中学原先的施教区，也大多由12中继承。

　　就此，12中形成的大校舍、大施教区。

　　在楼市下行背景下，施教区大、房源多、选择余地大，就房价而言，是一个明显劣势。

　　12中施教区范围示意图

　　其次，12中学区房投资客多，房价下跌后形成了抛售潮。

　　那些年，随着12中教学成绩、口碑提升，前来购买“老破小”就读12中的家长增加，叠加房价上涨背景，导致当时这批“老破小”走热，房价持续上涨。

　　2中海坛校区、南浦实验中学春晖校区的招生预警、分流，也导致一些家长不敢购买两所学校的学区房，从而转向12中。

　　前些年市场火爆时，12中施教区的“老破小”因总价低、涨价快，从而吸引了大量无子女就学需求的投资客。

　　这些年房价下跌，投资客占比高的小区、板块，二手房价都跌得更严重。而12中施教区的“老破小”，大多还缺乏居住舒适性，甚至没有居住价值。

　　那么，无论是投资客，还是孩子已经入学的家长，都会将这些“老破小”抛售，形成集中抛售潮。房价越跌，抛售越多。

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　　当前，尽管部分新盘热销，但二手房市场始终没有起色，作为二手房重要力量的学区房也如此。

　　尽管去年10月以来，市实验中学老校区（6中）的学区房价格有所回升，但今年春季的学区购房季，并未如预期继续回升，甚至比去年下半年还微跌。

　　而2中海坛校区、南浦实验中学春晖校区的学区房，受招生预警、分流影响，学区价值在房价中的体现，已微乎其微。

　　12中周边的“老破小”

　　连头部学区房都如此，第二梯队初中的学区房，就更平淡了。

　　除了12中，第二梯队初中的学区房，如今价格普遍不高。

　　比如，在市实验中学府东校区施教区内，像锦延家园、麓雅苑、麓颂苑等新建安置房，二手房成交价普遍仅约15000-19000元/㎡之间，受房源位置、楼层、面积段等因素影响。

　　在市第二实验中学施教区内，像新田园住宅区，二手房成交价普遍仅约12000元/㎡，即便面积段不算太大。

　　比起12中周边的“老破小”，哪怕这些房源是“老破大”、安置房，好歹能住。当然，总价会高很多。

　　还有市实验中学集新校区、市实验中学七都分校、2中西部新城校区等，尽管尚未出成绩，甚至尚未建成，但购房者往往对其有第二梯队起步的预期，对现有第二梯队初中施教区的学区房，也会起到分流。

　　品质居住与子女就学一体，再加上接送子女更近，成了当前年轻购房者的主流思想。一些“老破小”学区房，不再像之前那样受欢迎。

　　新一代学区房

　　这么看来，有关部门打压高价学区房的目的，基本达到了。

　　尽管市实验中学老校区的学区房还是不便宜，2中海坛校区、南浦实验中学春晖校区的学区房怕被分流，但像12中的学区房，仅需几十万，且小学也不错，对部分家长来讲，压力小了很多。