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琶洲南TOD：广州高端住宅市场的璀璨明珠

琶洲南TOD项目，坐落于广州市海珠区金运路1号，是由广州地铁与越秀集团联合打造的高端TOD综合体。作为琶洲CBD的一部分，该项目不仅具备优越的地理位置，还享有丰富的产业资源，成为广州豪宅市场的标杆之一。

楼盘基本信息

琶洲南TOD项目占地约24万㎡，总建筑面积达98万㎡，规划建设24栋住宅，总计1780户，层高1566层。绿化率高达30.5%，提供2801个停车位，居住舒适度较高。当前主推二期产品，户型面积覆盖142325㎡，充分满足高净值人群的改善型需求。

项目特点⚡⚡琶洲南TOD⚡⚡✽✽✽✽

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琶洲南TOD是广州市场上少见的“CBD+TOD+POD”三位一体的项目，不仅融合了国际化的商务氛围，还具备超前的智慧城市规划。琶洲作为国家级人工智能与数字经济试验区，未来的产业聚集效应将带来巨大的增值潜力。同时，项目二期容积率仅2.0，低密度规划让居住体验更加宜居。

交通配套

琶洲南TOD周边地铁网络发达，现有8号线、18号线磨碟沙站（约700米），即将建成的12号线赤沙站位于地块中央，11号线石榴岗站也在1.2公里范围内。未来地铁12号线、11号线通车后，住户可10分钟抵达广州南站，25分钟直达白云机场。此外，项目距离华南快速干线入口仅2公里，驾车出行同样便捷。

教育配套

项目内部规划一所12班幼儿园及一所36班九年一贯制学校。2024年9月，项目宣布与广东实验中学达成合作，打造示范性教育标杆，预计2025年9月正式招生。广东实验中学作为广东省首批国家级示范性高中，近年来高考600分率高达80%，其教育资源将直接惠及该项目的住户。此外，2公里范围内还有海珠中学、海珠小学、赤沙小学等优质学校，教育资源十分丰富。

医疗配套⚡⚡琶洲南TOD⚡⚡✽✽✽✽

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项目3公里范围内分布有三家三甲医院，包括解放军陆军第七十四集团军医院（约1公里）、南方医科大学中西医结合医院、广东省第二人民医院，为业主提供优质医疗保障，满足日常及紧急医疗需求。

其他配套

目前琶洲南TOD周边商业配套仍在建设中，未来南区规划约30万㎡的商办综合体，并打造250米超高商业地标。项目距离珠江新城、广州塔、琶醍、湿地广场等热门商业及休闲区仅数公里，生活、购物、娱乐均十分便利。社区内部还设有高端会所“弧光·琶洲城市会馆”，以艺术感与现代化设计相结合，提供高端社交场所。

户型鉴定

二期产品整体低密度，主要规划13-24层小高层，使用率高达100%-110%。目前主推的户型包括：

• 176㎡三房两厅
• ：南北双阳台，独立电梯厅，LDKB一体化大方厅，打造高端改善家庭全生命周期的居住方案。
• 215㎡四房两厅
• ：南北双阳台+全飘窗设计，主卧套房自带步入式衣帽间及L型大飘窗，享受顶级居住体验。

• 230㎡五房三厅⚡⚡琶洲南TOD⚡⚡✽✽✽✽

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• ：双主套设计，独立佣人房，270°景观飘窗，私密性与功能性兼备。

优点

1. 核心地段
2. ：位于琶洲CBD，临近互联网企业总部，未来产业发展前景可观。
3. 低密度规划
4. ：二期容积率仅2.0，绿化率30.5%，居住舒适度高。
5. 轨道交通便捷
6. ：地铁8号线、18号线、12号线等多条线路环绕，通达全城。
7. 名校加持
8. ：广东实验中学合作办学，教育资源优质且稳定。
9. 医疗资源完善
10. ：三甲医院环绕，医疗保障无忧。
11. 豪宅属性突出
12. ：高端社区定位，客群纯粹，资产保值增值潜力大。

缺点

1. 噪音问题
2. ：部分楼栋临近地铁轨道及华南快速干线，可能存在噪音影响。
3. 商业尚待完善
4. ：目前周边商业配套尚未完全落地，短期内可能生活便利性不足。

项目总结

琶洲南TOD凭借其优越的地理位置、强劲的产业支撑、完善的教育及医疗配套，已成为广州豪宅市场的明星项目。二期产品采用低密度、高舒适度的规划，匹配高端改善型购房者的需求。在新政落地后，该项目去化速度加快，当前加推的最后一栋产品更显珍贵。对于高净值人群而言，琶洲南TOD无疑是广州市场上值得关注的优质资产。

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最新房产信息

4月LPR继续保持不变 业内预计二季度政策降息将带动LPR下调 年内房贷利率存下调空间

①综合当外部经贸环境变化，国内房地产市场和物价走势，业内认为，二季度"择机降准降息"时机已经成熟，不排除提前到4月的可能。

②业内判断，本次降息幅度可能达到30个基点，降幅与去年全年相当。这意味着下一步有力度的政策性降息将带动LPR报价下行，进而引导企业和居民货款利率下调。

财联社4月21日讯（记者 高萍）今日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年4月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，两个期限品种LPR报价较上月均维持不变。

多位业内人士对财联社记者分析称，4月LPR不变符合市场预期。主要是7天期逆回购利率锚保持稳定，银行继续面临一定净息差压力，报价行缺乏下调LPR报价加点的动力。此外，一季度经济走势偏强，下调LPR报价的迫切性不强。

展望后期，业内预计下一步有力度的政策性降息将带动LPR报价下行，进而引导企业和居民货款利率下调，较大幅度降低实体经济融资成本。

下调LPR迫切性不强 LPR报价连续6个月持平

对于4月LPR报价保持不变，多位业内人士分析认为，符合市场预期。东方金诚首席宏观分析师王青对财联社记者表示，一是4月以来政策利率(央行7天期逆回购利率)保持不变。这意味着本月LPR报价的定价基础未发生变化，已在很大程度上预示4月LPR报价会保持不动。

“二是当前银行净息差处于历史低位，报价行主动下调LPR报价加点的动力不足。总体上看，年初以来LPR报价持续不动，根本上是一季度经济走势偏强，由此，尽管当然货币政策基调由稳健转为适度宽松，但下调LPR报价的迫切性不强。”王青称。

“4月LPR报价持平，尽管月初关税冲击落地，但总量降息工具仍未发力。”中信证券宏观分析师赵诣对财联社记者表示，内部因素方面，4月流动性缺口较小，资金面相较于3月更为宽松，而MLF到期压力仅为1000亿元，商业银行负债端压力相对可控，逆回购降息的紧迫性不大。尽管关税冲击落地，但股市情绪修复弹性较强，一季度经济数据超预期，总量宽货币工具快速落地稳定市场预期的必要性并不高。

外部条件来看，赵诣进而称，4月并没有FOMC会议，而关税冲击的长期影响下汇率压力或进一步加大；4月初离岸人民币汇率一度抬升至7.4以上，虽然当下回归7.3附近，但未来不确定性仍高，总量降息操作或等待更好的时机。

市场预计二季度政策降息将带动LPR报价下调

展望后期，王青预计二季度政策降息将带动LPR报价下调。王青认为，综合当外部经贸环境变化，国内房地产市场和物价走势，二季度"择机降准降息"时机已经成熟，不排除提前到4月的可能。王青判断，本次降息幅度可能达到30个基点，降幅与去年全年相当。这意味着下一步有力度的政策性降息将带动LPR报价下行，进而引导企业和居民货款利率下调，较大幅度降低实体经济融资成本。

“这是当前促消费、扩投资，大力提振内需，对冲潜在外需放缓，切实增强宏观经济韧性的有效措施之一。这也意味着今年超常规逆周期调即全面启动。”王青称，未来LPR报价将给银行带来一定净息差收窄压力，将主要通过引导存款利率下行，全面降低银行资金成本等方式缓解。

赵诣认为，回顾2018年-2019年第一轮关税冲击后央行货币政策工具使用路径，结合当前基本面修复情况、股市回暖节奏以及汇率压力来看，预计短期货币端或以预期管理为主，保留政策余量应对关税等因素未来潜在的冲击；往后看，预计政策优先级上降准或高于降息，而操作时点上或需观察美联储后续FOMC会议的议息决议；若美联储恢复降息操作，不排除我国央行跟进动用宽货币工具的可能性。

5年期以上LPR与房贷利率密切相关。麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱在接受财联社记者采访时表示，从当前的市场来看，虽然成交量较去年同期有明显的上升，但房价止跌态势减弱，市场信心仍在底部徘徊。接下来，促进楼市止跌仍是政策的主要方向，下调房贷利率降低了购房成本，是需求端最常见的刺激手段，有利于促进房地产市场的活跃度。年内来看，房贷利率有下跌的空间。

此前发布的《提振消费专项行动方案》提及适时降低住房公积金贷款利率，王小嫱称，方案于今年3月份公布，至今刚满1个月，一方面，当前公积金房贷利率已经处于历史较低值，5年以上的贷款利率已经跌破3字头；另一方面，去年四季度开始，量价均有好转迹象，2025年开年成交量表现可观，因此暂且公积金仍未调整，且今年商贷LPR也一直未下调。在当前收入预期未大幅改善，房价止跌受阻的背景之下，预计今年公积金仍有较大下调的空间，大概率位于今年5月或者10月份。

“公积金利率的调整需要等待LPR（贷款市场报价利率）总体定调后再进行。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受财联社记者采访时表示，目前公积金投放贷款能力和支持力度较大，公积金利率下调只是时间问题。

杭州优化主城区契税政策 有望进一步释放改善型需求

①分析师介绍，本次契税优惠范围调整核心内容为，杭州主城四区按行政区独立认定：购买主城四区住房时，契税优惠住房套数查询范围从原先的“主城四区互认”，调整为“仅限购房所在区”；

②本次调整减轻了购房负担，有利于进一步释放主城区改善需求；

③从各地动态来看，近期多个城市出台了楼市政策。

财联社4月18日讯（记者 王海春）杭州再次对房地产政策进行了优化。

4月18日下午，杭州市住房保障和房产管理局、国家税务总局杭州市税务局、杭州市规划和自然资源局联合发布《关于调整个人购买家庭住房享受契税优惠住房套数查询规则的通知》，调整杭州市个人购买家庭唯一住房、第二套住房享受契税优惠套数查询规则。

按最新规则，购买上城区、拱墅区、西湖区、滨江区范围内住房的，享受家庭唯一住房、第二套住房契税优惠的住房套数查询范围确定为购房所在区行政区域。

该通知自2025年4月21日起执行。2025年4月21日前，个人购买家庭住房尚未申报缴纳契税的，符合该通知规定的可按该通知执行。

中指院华东大区常务副总高院生告诉记者，本次契税优惠范围调整的核心内容为，杭州主城四区按行政区独立认定：购买主城四区（上城、拱墅、西湖、滨江）的住房时，契税优惠的住房套数查询范围从原先的“主城四区互认”，调整为“仅限购房所在区”。

“例如，若买家在西湖区已有一套房，再在拱墅区购房，按最新政策，契税将按首套房计算，而非此前的二套房。调整前，主城四区内跨区购房视为同一区域，调整后，仅查询购房所在区的房产数量，跨区购房可能享受首套房契税优惠。”高院生称。

对于本次调整能给购房者带来多少实惠，杭州贝壳研究院分析师举了一例：若客户在上城区有一套房子，现在到西湖区再买一套面积140平方米以上房子，原来计为二套（契税标准为2%），而按最新政策计为首套（契税标准为1.5%），可少缴0.5% 契税。若房源以总价500万元计算，客户可少缴纳2.5万元。

高院生指出，最新政策将降低主城四区跨区购房成本，对于在主城四区已有房产的购房者，跨区再购时可能适用首套房契税税率，从而节省购房成本。除前述主城区，其他城区政策仍不变：萧山、余杭、临平等六个城区及主城四区与这些城区之间仍保持“不互认”规则，即在这些区域购房时，契税优惠仅以当地房产数量认定。

业内人士认为，杭州再次对楼市政策优化，或与当地市场变化有一定关系。

分析师表示，从市场成交情况来看，杭州新房市场成交保持了一定的活跃度，但与去年同期相比，成交规模出现小幅微调。

据克而瑞数据，2025年3月杭州新建商品住宅成交面积74万平方米，环比增长188%，同比下降5%。今年一季度，杭州新建商品住宅成交面积142万平方米，同比下降1%。

去化方面，杭州今年3月新房平均去化率为62%，较2月53%去化率提升9个百分点，较去年3月54%去化率增长8个百分点。数据显示，今年3月，杭州新房库存量510万平方米，消化周期为8.2个月。

“总体看，契税优惠政策调整，减轻了购房负担，将增加杭州二手房市场活跃度，有利于进一步释放主城区改善需求，对于巩固市场预期及信心有着重要作用。”杭州贝壳研究院分析师称。

在高院生看来，杭州此次调整通过缩小主城四区的契税优惠认定范围，降低了跨区购房的税费成本，旨在进一步释放刚需和改善性住房需求，促进主城区房产市场的均衡发展。购房者可结合自身房产分布情况，灵活规划购房策略以享受政策红利。

另值得注意的是，国务院总理李强4月18日主持召开国务院常务会议，研究稳就业稳经济推动高质量发展的若干举措。其中提到，要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展。

易居研究院副院长严跃进认为，“持续推动房地产市场平稳健康发展”，意味着房地产在现有市场向好发展基础上，二季度可能还会有一些推动房地产的储备政策。

“此前在4月15日，李强总理在北京调研工作，明确了重要导向，即要立足于全方位扩大国内需求的导向，积极发挥房地产释放市场潜力和提振内需的功能。按这一导向，接下来各地的房地产政策，总体上也将围绕‘扩内需’展开。”严跃进称。

其表示，从各地动态来看，近期多个城市出台了楼市政策。如杭州今日出台契税优惠政策，以及青岛、无锡等地近期出台的稳楼市政策，都是持续推动房地产市场平稳健康发展的一种体现。

“在当前更大力度促进消费、扩大内需、做强国内大循环对的目标下，预计充分释放房地产的发展潜力将是关键着力点，更多配套政策落地仍存在较强预期。”中指院政策研究总监称。

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