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深圳龙华的巨无霸旧改项目——鸿荣源CITY X 观城，这个项目体量太大了，比网红盘华润城还要巨无霸，在片区有标杆意义。

该项目总建面约410万㎡，整体覆盖了约40万㎡壹方天地商业，5大公园且通过3.6㎞空中连廊串联、3所九年一贯制学校5所幼儿园，加上住宅、写字楼、产业、文化、医疗等全能业态。

项目位于龙华区观湖街道，毗邻龙华北部中心，项目北临观澜大道，西邻梅观高速，南近安元大道，东靠富澜路。

共19个地块，分8期建设，其中住宅面积133万㎡（其中包含了公租房18.08万㎡，土地整备安置房1万㎡），其中1、2期加起来有8108套房源，包含了有商品房5602套，租赁+安置房2506套。

从地块控制指标可以看出，有6块纯二类居住用地，7块商业用地+二类居住用地，2块新型产业用地和4块工业用地。

而不计容积的还有多块公园绿地，此外还有2块教育用地，一块占地3万多平的医疗卫生用地，一块占地3万多平的文体设施用地等。

鸿荣源CITY X观城因地制宜，充分创新，在全新项目上不仅规模更大，业态也更为丰富，包罗万象。

基础数据

开发商：深圳市嘉创投资有限公司（鸿荣源集团）

物业公司：鸿荣源物业

总占地面积：约2.73万㎡

总建筑面积：约37.41万㎡

容积率：约9.23

绿化率：约32.01%

栋数：5栋住宅

推售户数：1556户

总层高：58-59层

梯户比：3T6户

车位：2020个（车位比1：1.29）

物业费：5.9元/㎡·月（参考）

产权：70年（2023年12月-2093年12月）

房产性质：住宅

交楼时间：待定

交楼标准：精装

面积：88-98-108-117-143㎡3-4房

08地块共1566套房源，面积有88-98㎡的3房2卫，108-117-143㎡的4房2卫，4T6户。主要以3房为主，预计价格4万/㎡出头。

88㎡，3房2厅2卫，总价等开盘公布

98㎡，3房2厅2卫，总价等开盘公布

108㎡，4房2厅2卫，总价等开盘公布

117㎡，4房2厅2卫，总价等开盘公布

142㎡，4房2厅2卫，总价等开盘公布

户型图

一、88平三房两卫

一栋一单元、一栋二单元、一栋三单元：07号户型（01对称户型）-88㎡，厅出阳台，客厅、阳台朝东北向（日间阳光照射还行），并且设计南北通透（空气对流，通风性很好），书房和次卧朝东北向（冬天冷得像冰窖，夏天闷得像桑拿房），主卧设计双面采光（日间不阴暗），朝西北和西南向（下午阳光斜射进来，空调打到18℃都压不住那股燥热）。各个角度看出去的视野面很好，不会有什么遮挡，采光方面很不错，总的来说更加优于01户型。

一栋二、三单元：01号户型-88㎡，厅出阳台，客厅、阳台朝西北向（日间光照量不是很足，就中午有点阳光），好在设计南北通透（空气对流，通风性很好），书房和次卧朝西北向（夏天闷热冬天湿冷），主卧设计双面采光（日间不阴暗），朝东北和东南向（阳光照射可以持至下午而自动退场）。总的来说除主卧视野看小区花园以及大公园，其他房看出去视野面不是很好，会有部分遮挡，采光上会有一定影响。

二、98平四房两卫

一栋一单元：01号户型-98㎡，厅出阳台，客厅、阳台、次卧朝东北向（日间光照量不是很足），书房朝西北向（夏天闷热冬天湿冷），主卧设计双面采光（日间不阴暗），朝东北和西北向（阳光照射不足，稳妥的冬冷夏热）。总的来说，虽然该户型朝向不怎么样，但是它的视野朝向是最好的，直接看小区园林和公园、商场北向景观，还是有它的亮点，就看怎么取舍了。

一栋一、二、三单元：03号户型-98㎡，厅出阳台，客厅、阳台、次卧朝东南向（日间光照充足，又不会那么炎热），书房朝西南向（上午会有阳光，下午很受热），主卧设计双面采光（日间不阴暗），朝西南和东南向（下班后回家会很热，白天拉好窗帘出门）。

一栋一、二、三单元：05号户型（03对称户型）-98㎡，厅出阳台，客厅、阳台、次卧朝西南向（热，采光和日间阳光照射时长多），书房朝东南向（避开了下午持续阳光照射），主卧设计双面采光（日间不阴暗），朝西南和东南向（全天可受太阳神的洗礼，白天出门上班关好窗帘）。各个房间视野不是看小区花园就是小区内部路，视野没有什么遮挡。

三、108平四房两卫

一栋一单元：06号户型-108㎡，厅出阳台，客厅、阳台、两次卧朝西南向（热，采光和日间阳光照射时长多），书房朝西北向（冬冷夏热），主卧设计双面采光（日间不阴暗），朝西北和西南向（全天可受太阳神的洗礼，怎一个热字了得，冬天的福音）。各个房间视野不是看小区花园就是小区内部路，视野没有什么遮挡。

一栋二、三单元：02号户型-108㎡，厅出阳台，客厅、阳台、两次卧朝东南向（日间光照充足，又不会那么炎热），书房朝东北向（如果作为书房没任何毛病），主卧设计双面采光（日间不阴暗），朝东北和东南向（早上温柔喊起床，下午自动退去）。

四、117平四房两卫

一栋二、三单元：06号户型-117㎡，厅出阳台，客厅、阳台、两次卧朝西南向（热，采光和日间阳光照射时长多），书房朝西北向（冬冷夏热），主卧设计双面采光（日间不阴暗），朝西北和西南向（全天可受太阳神的洗礼，怎一个热字了得，冬天的福音）。各个房间视野不是看小区花园就是小区内部路，视野没有什么遮挡。

五、142平四房两卫

一栋一单元：02号户型-142㎡，厅出阳台，客厅、阳台、两次卧朝东南向（日间光照充足，又不会那么炎热），书房朝东北向（如果作为书房没任何毛病），主卧设计双面采光（日间不阴暗），朝东北和东南向（早上温柔喊起床，下午自动退去）。户型设计大四房，主卧带有衣帽间。总的来说视野、采光都很不错，没有什么遮挡，景观面也很好，看南向公园景观，价格应该是小区内最贵的。

项目配套介绍

交通配套：紧邻4号线观澜站、有轨电车新澜站，10站可到达深圳北站，16站到福田CBD。未来还有规划中的18、22号线加持。

22号线鹭湖站在建，始于龙华黎光站，途经龙岗区，终于福田上沙站，开通后到福田仅需45分钟。

自驾方面，临近梅观快速、观澜大道、龙澜大道、观光路、龙华大道等主干道，通过沈海高速、外环高速可以快速到达深圳其他区域。

商业配套：自带约40万㎡壹方系列商业，后期也将成为观澜片区的商业标杆。

一路之隔还有百佳华max city商业，目前是附近一带的商业中心。

4公里内还有观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等繁华商圈。

教育配套：自身规划了5所幼儿园，3所九年制学校，其中1所72班九年一贯制学校，1所54班九年一贯制学校。目前龙华区已经入驻的四大名校有深外、深高、深中，只有深实验还没有入驻，有想象空间。

按照目前的学区划分，小学学区为观澜中心学校小学部，初中为观澜二中、龙华第三外国语初中部。

生态文体配套：楼下就是锦山公园，约2公里范围内有松元公园、观澜老街公园、大步巷南公园、深圳民法公园、马坜社区公园、观城社区公园等6大公园。

2公里还有各大人文艺术场馆，比如深圳观澜美术馆、龙华图书馆、观湖文化艺术体育场馆、全能的文化体育新地标—观澜文化体育中心（在建中）、龙华人文四馆（在建中）等。

项目优缺点测评

优势：

1、交通便捷：紧邻地铁4号线观澜站，有轨电车新澜站；周边还有多条主干道，地库直连梅关高速；

2、区位优势：鸿荣源观城所在观澜最中心版块，而且鸿荣源自成一城，建成后必将是观澜生活配套最为完善的区域，观澜的城市封面；

3、配套完善：从买房必备三件套来说

①、观城周边规划3所九年制公办学校，教育资源丰富；

②、项目自带约40万方集中商业，由鸿荣源自己运营，观澜版壹方天地，将来也是观澜商业中心；

③、地铁4号线观澜站

4、居住纯粹：本次首推的08地块未来平方云山府全部是商品房，没有回迁、保障房等，居住纯粹；

5、户型使用率高：未来平方云山府不是新规产品，但是实际得房率也在90%左右，据说和鸿荣源尚云一样，飘窗可以打掉，更加实用；

6、开发商实力强：项目由鸿荣源开发，鸿荣源集团在综合项目开发、商业运营等方面经验丰富，百万大城代表作龙华中心的鸿荣源壹城中心、宝安沙井的鸿荣源珈誉府；

劣势：

1、居住密度高：未来平方云山府的容积率达9.23，楼层总高58-59层，人口密度大，居住舒适度不高，可能会出现上下班高峰期等待电梯时间长、公共空间拥挤等问题；

2、开发周期长：项目总共分为8期开发，开发周期较长，可能需要5-10年，未来平方云山府为首发地块，最先入住，可能会面临工地施工噪音和粉尘等污染，影响居住体验；

4、学校不确定性：虽然有规划学校，但学校的具体情况和教学质量存在不确定性；

5、周边环境一般：周边存在不少的城中村和厂房，整体面貌一般，周边环境改造和提升需要一定的时间。

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