华泰苏州恒泰租赁住房REIT启动发售，打造“人才安居”金融服务样本

2025年4月22日，由华泰证券旗下华泰证券（上海）资产管理有限公司（简称“华泰证券资管”）担任基金管理人和资产支持证券管理人的“华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（简称“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”，以下简称“本项目”）正式发售。

华泰证券资管长期以来践行金融服务实体经济使命，以专业优质的服务助力实现“强富美高”新江苏建设。作为江苏省首单租赁住房REITs项目，本项目底层资产为苏州工业园区最大的“人才优租房”社区，预计融资规模为13.67亿元。根据招募说明书介绍，募集资金拟用于苏州市租赁住房市场建设发展，与恒泰集团未来租住板块规划建设相契合，进一步支持实体经济发展。

本项目所在地为苏州工业园区。根据苏州工业园区管委会官网资料，截至目前，苏州工业园区入驻企业已接近20万家，具有独特的人才客群优势，园区高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达74%，经济密度、开放程度、创新浓度均位居全国前列，自2016年起连续9年在国家级经开区综合考评中位列第一。

本项目原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司。原始权益人控股股东苏州恒泰控股集团有限公司（简称“恒泰集团”）是苏州工业园区直属大型国有企业，业务板块涵盖商业办公、产业园区、租赁住房、工程代建、商业管理、物业管理等，拥有苏州中心、苏州东站、恒泰智造、恒泰星寓等代表项目和行业品牌，曾于2023年取得中诚信国际信用评级有限公司给予的国内AAA最高主体信用评级。恒泰集团租赁住房业务板块管理主体“恒泰租住”是目前苏州最大的租赁住房持有和运营主体，目前自持或运营租赁住房项目合计达16个，约155万平方米，可满足约4.3万人居住需求，曾获北京中指信息技术研究院评选的2024年中国住房租赁企业综合实力前十。

项目底层资产菁英公寓系园区内最大的“人才优租房”社区，位于苏州独墅湖科教创新区核心地带，标的总产证面积约27.56万平方米，至今累计为约3.4万优质人才提供住房保障。项目3公里范围内分布各类商业设施、地铁公交、医院、高校等，具备齐全的周边配套设施，居住环境和丰富的社区活动，使得菁英公寓深受苏州地区广大的候租人群喜爱，具备显著的人才虹吸效应，经营情况表现良好。

根据招募说明书与项目尽职调查报告数据，2024年度项目底层加权平均出租率达到91.12%，剔除修缮户型和预留单元后的2024年度加权平均出租率达到95.99%；项目净现金流收益率达到4.75%。根据园区管委会数据，截至第七次人口普查，苏州工业园区常住人口达到113.4万人，较第六次人口普查增长63%，大量具有高学历的优质人才的涌入，为项目提供稳定租金收入。恒泰集团未来五年计划新增租赁住房建设投资约70亿元，将进一步形成规模可观的租赁住房资产，目前，已实现扩募优质储备项目共12个，合计建筑面积达117.34万平方米。此类扩募储备将为华泰苏州恒泰租赁住房REIT未来发行上市后的后续扩募带来充足的可行性。

近年来，华泰证券资管在公募REITs领域多维度发力，前期已完成推动3单公募REITs项目上市，项目底层涵盖高速公路、仓储物流、产业园等不同类型资产，并持续不断完善项目获取、提升运营水平。华泰证券资管拥有私募资产管理业务和公募基金业务双牌照，具备“投资资管”与“投行资管”特点。在投资端，以追求“绝对收益”为理念，以严控回撤与波动为核心目标，打磨极致的产品品控。在投行端，建立“以远见，伴未来”的华泰REITs品牌，发挥多年来深耕底层资产的专业能力，在公募REITs业务中发挥好基金管理人及专项计划管理人关键角色，使一二级市场、投融资市场充分衔接。

公募REITs将具有持续性、稳定性现金流的不动产资产转化为流动性较强的上市证券的标准化产品，具有强制高分红、投资门槛较低、流动性较好的特点，已成为投资者多元化配置资产、分散投资风险、致力增厚收益的优质选择。伴随着万亿级别REITs市场蓝图不断展开，在中国证监会的统筹指导下，REITs市场的常态化发行明显加快，全市场已有60余只REITs产品上市，租赁住房类REITs板块集聚效应和示范效应逐步显现。REITs市场的不断蓬勃发展，将有助于国家“防风险、去杠杆、稳投资、补短板”进程，同时有益于完善储蓄转化投资机制、降低实体经济杠杆、推动金融供给侧改革、促进资本市场的高质量建设，为金融机构做好“五篇大文章”，持续服务实体经济与民生发展打造范本。