◈越秀外滩樾官方售楼处发布: 让霸气隐于细节，让优雅见于天地

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Location and positioning ‌
一、地段与定位‌
Youdaoplaceholder0 Geographical location ‌ : It is located at No. 235, Wuzhou Road, Hongkou District, adjacent to the Huangpu River (about 1 kilometer in a straight line), forming a "golden triangle" with the Bund and Lujiazui, and is in the core cultural hinterland of the North Bund 18.
‌地理位置‌：位于虹口区梧州路235弄，紧邻黄浦江（直线距离约1公里），与外滩、陆家嘴形成“黄金三角”格局，属北外滩核心文化腹地18。
Youdaoplaceholder0 Regional Planning ‌ : As a key development area of the "One River and One Stream" in Shanghai, the future planning of the North Bund includes a group of super high-rise buildings, an international business district and a world-class urban living room, serving as a new engine for Shanghai's urban development 15.
‌区域规划‌：北外滩作为上海“一江一河”重点发展区域，未来规划包括超高层建筑群、国际商务区及世界级城市会客厅，承载上海城市发展新引擎15。
Youdaoplaceholder0 Project Positioning ‌ : A rare low-density villa community within the inner ring of Shanghai, with only 49 stylish villas. The total price ranges from 45 million to 80 million yuan per unit, and the construction area is approximately 238-338 square meters
‌项目定位‌：上海内环内稀缺低密别墅社区，仅49栋风貌别墅，总价区间4500万-8000万元/套，建面约238-338㎡

2. Product design highlights ‌
二、产品设计亮点‌
Youdaoplaceholder0 Architectural style ‌ : Blending the historical context of Shanghai with modern aesthetics, it features designs such as exposed red bricks and I-shaped arrangements, preserving the historical texture while innovating the low-density villa form 15.
‌建筑风格‌：融合海派历史文脉与现代美学，采用清水红砖、工字排布等设计，保留历史肌理的同时创新低密别墅形态15。
Youdaoplaceholder0 Space planning ‌ : Duplex and duplex villa layouts, emphasizing privacy and comfort;
‌空间规划‌：双拼及三拼别墅布局，强调私密性与舒适度；
The community has a plot ratio of approximately 1.3, creating a secluded luxury landscape garden and multi-functional public Spaces (including a clubhouse, art exhibition areas, etc.).
社区容积率约1.3，打造隐奢山水园林与多功能公共空间（含会所、艺术展区等）35。
Youdaoplaceholder0 Services and Legacy ‌ : Infused with the concept of "family view", emphasizing wealth succession and living experience, providing customized services such as master-level interior design and high-end social Settings 17.
‌服务与传承‌：注入“家族观”理念，注重财富传承与居住体验，提供定制化服务，如大师级室内设计及高端社交场景17。
Youdaoplaceholder0 3. Developer strength and market performance ‌
‌三、开发商实力与市场表现‌
Youdaoplaceholder0 Background of Yuexiu Properties ‌ : A state-owned real estate company in Guangzhou with 42 years of development experience. It has created landmarks such as Guangzhou IFC. In 2024, its sales ranked among the top ten real estate companies in China. In January-February 2025, its sales increased by 23.8% year-on-year.
‌越秀地产背景‌：广州国资房企，42年开发经验，曾打造广州IFC等地标，2024年销售额跻身全国房企前十，2025年1-2月销售额同比增23.8%.

• 产品力认证‌：基于“四好企业”战略（好产品、好服务、好品牌、好团队），该项目为华东首个“樾系”标杆，获市场高度认可25。
• 销售动态‌：2025年3月底开放实景样板间，4月进入密集推售期，成为高净值人群关注焦点34。

四、综合评价

越秀外滩樾凭借稀缺地段、风貌别墅形态及越秀地产的产品力背书，被视为上海内环豪宅市场的新标杆。其兼具历史底蕴与未来发展规划的双重价值，适合追求资产传承与顶级居住体验的客群
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虹口北外滩低密风貌别墅又新添

临港越秀156街坊嘉兴路项目

【越秀外滩樾】

建面约238㎡—338㎡海派院墅

户型：238/305/318/338平

项目联动价23W

总价在4500w-9000w，珍藏49席

目前项目示范区已开放！

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上海虹口越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520杨老板内环内北外滩现代风貌别墅

1km外滩+1.5km陆家嘴

面积：238-338㎡纯低密别墅区

总价：约4500-8000w

会所：2500平方艺术会所，仅为49户业主专属定制

外立面：270℃环幕玻璃，超高窗墙比

超大附赠空间：花园露台及6.15挑空层空间

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项目基础信息

【项目名称】越秀北外滩项目

【开发商】上海漕越经济发展有限公司

【项目位置】上海市·虹口区·梧州路235弄

【项目类别】70年产权住宅

【项目类型】风貌别墅

【可售户数】48套（风貌）

【容积率】约1.3

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户型图参考如下

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上海虹口越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520305平样板间户型图

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上海虹口越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520238平户型图

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236.25㎡A户型：越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520

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239.13㎡B户型：越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520

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250.89㎡B-3户型：越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520

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C户型：越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520

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291.42㎡D户型越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520

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项目前情及基础情况

2023年10月，虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目实施主体遴选结果公示，终确定由上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司(临港集团)及杭州燚乐实业投资有限公司(越秀)联合开发。

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上海虹口越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520资料显示，该地块为Rr1类别的别墅用地，容积率1.3，限高15米，建筑面积14027平米，地块内需要保留的历史建筑规模约4400平方米，均为里弄建筑。

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虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目概况如下：

1、四至范围：东至梧州路、南至周家嘴路、西至hk270B-02地块、北至柘皋路

2、土地面积：10790平方米

3、出让年限：70年

4、规划用地性质：一类住宅组团用地

5、容积率：1.3

6、建筑面积：14027平方米

7、起始总价：17.3亿

8、楼板价：123333元/㎡

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项目板块及设计简介

项目所在地北外滩，是百年前上海的“下海”地。作为上海开埠后第一座码头的诞生地，北外滩率先“开眼看世界”，海纳万国文化风潮，众多此后影响中国的创举在此诞生，是上海蕞早的“十里洋场”

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傲立“一江一河”交汇处（约1.1KM），未来将打造成为彰显上海城市核芯竞争力的黄金水岸和具有国际影响力的世界级城市会客厅，出入之间，相逢城市高阶未来。

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北外滩，与外滩、陆家嘴并称为上海的“黄金三角”。将以2座陆家嘴的商务体量规划，新天地2.0生活圈打造，成为上海跃升世界舞台的“中心发力”新引擎。

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上海虹口越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520区域能级：总开发面积约840万方，40栋甲级写字楼

城市地标：480米浦西第壹高楼，19栋摩天大楼集群

金融产业：2100+家金融企业赋能，资产管理规模超8万亿元，位居全市前排

航运格局：4500+家航运企业集聚（上港集团、中远海运等），打造国际航运中芯

全球贸易：2500+家贸易企业入驻（摩亚方舟、银联商务等）

新兴产业：129家新增高新技术企业，113家市区科技小巨人企业

（数据来源：上海市规划局《北外滩地区控制性详细规划》）

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上海虹口越秀外滩樾售楼处电话:400-9016-520项目产品设计复刻百年前的高端工艺元素，让海派造诣世纪传承。清砖立柱、古典门头、封闭门窗、岩石山墙等经典海派建筑风貌转译，于历史和未来之间收藏百年上海。

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巷弄新生：内环内难得双拼别墅 ，超越风貌建筑的尺度感

建筑新生：创新风貌规制，致微而筑的建筑腔调赏新

美学新生：转译远东第一豪宅立面美学，收藏名门望族生活

材质新生：豪宅同款奢砖、大面积奢石运用，定制家族排场

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项目周边综合配套

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【核芯商圈 | 高阶商业配套 国际摩登领潮】

商业配套方面项目周边拥有多个多元繁华构筑封面商业圈：

北外滩商圈、外滩商圈、陆家嘴商圈、瑞虹商圈...

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【丰富医疗 | 优质三甲医院 护航健康生活】

三公里内四所三甲医院，全生命周期护航

新华医院（儿科专长）、复旦大学附属妇产医院、上海市第一人民医院、上海东方医院（血管外科专长）

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【学府荟萃 | 全龄教育培优 一脉书香传承】

幼儿园：周边约6所幼儿园，涵盖东余杭路幼儿园等3所示范级学校

小学：周边约5所小学，涵盖区重点四川北路第一小学

中学：周边约6所中学，1所市重点、2所区重点。一路之隔上海虹口二中心小学（在建中），上海外国语大学附属外国语学校（具体以教育部门规划为主）

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【滨江低密 | 丰盈自然绿地 城市诗意回归】

享受北外滩滨江绿地，四川北路公园、和平公园、鲁迅公园3大公园环伺，于滨江和城市低密绿芯之间，肇启当代诗意生活传序。

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1、房地产是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。
2、房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平
是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4、七通一平
指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
5、规划红线
是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6、保障性住房
是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。
8、政策性租赁住房
某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
9、两限房
全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
10、自住型商品房
北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡
11、商品房分类
按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
12、低层建筑
指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。
13、住宅的耐久年限
即住宅的使用寿命一般为50年。
14、会所
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
15、塔楼
以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。
16、板楼
由多个单元排列组成的住宅。
17、跃层
一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。
18、复式
在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。
19、错层
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）
20、进深
一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
21、开间
住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。
22、标准层
平面布置相同的楼层。
23、层高
房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。
24、净高
下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。
25、建筑间距
是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。
26、日照间距包括正面间距和侧面间距
27、日照间距系数
按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。
28、户型
每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。
29、房屋产权
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。
30、建筑面积
套内建筑面积分摊的公用建筑面积。

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