2025深圳龙华大浪星河星悦云邸优点缺点分析，投资价值分析！

深圳龙华大浪星河星悦云邸，作为潭罗村旧改项目的一期，占地面积约19681.02㎡，属于整个旧改项目第二大的住宅地块。

星河·星悦云邸于2023年9月9日取证入市，本次推出849套房源，面积94㎡的3房2卫，112-124㎡的4房2卫户型，备案均价5.48万/㎡，备案单价5万-5.98万/套，总价472-733万/套，预计2025年年底送简装交房！

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项目户型介绍

94㎡的3房2厅2卫，设计的经典竖厅格局，客厅3.6米开间，客餐厨一体化，S墙设计预留冰箱位，三开间朝南，U型厨房，得房率：78.15%（不含赠送），有西南及东南朝向。

112㎡的4房2厅2卫，设计的竖厅通透格局，客厅3.7米开间，进门独立入户玄关，全屋飘窗设计，得房率：78.16%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。

123㎡的4房2厅2卫，设计的竖厅南北通透格局，进门独立入户玄关，全屋飘窗设计，U型厨房，得房率：78.15%（不含赠送），阳台主朝东北向。

项目简介：

星河星悦云邸，总占地面积约1.97万㎡，总建筑面积约15.4万㎡，计容建筑面积约11.7万㎡，容积率5.9，绿化率40.07%，共由1栋4个单元总高42-48F的住宅组成，其中1栋1单元住宅48F，1栋2单元住宅42F，1栋3单元住宅43F，1栋4单元住宅47F。总规划1007户，其中可售商品房879套，全部3梯6户设计，停车位1000个（车位比1：0.99）。

作为一个总建面约53万平的综合体，星河·星悦云邸涵盖商业、写字楼、住宅等多重业态。其中商业约3.5万方，还是星河COCO City（规划中）旗舰规格，非常值得期待。

同时，星河·星悦云邸一期和二期地块，一路之隔分别是龙华区教育局下属公立九年一贯制学校龙华第三实验学校、政府建设的绿地公园。

下楼即享能满足工作、教育、运动、娱乐、休闲等多重需求的全维资源，可谓自成一城。

楼盘数据指标

考虑到龙华中心和观澜区域新盘去化率都不佳，星河该盘也调低了定价策略，与它们拉开价差优势，折后均价约为4.85万/㎡，最低单价约4.4万/㎡起步，起步总价416万。

具体折后参考价格为：95㎡3房2卫：416-496万，单价4.41-5.27万/㎡；115㎡4房2卫：515-602万，单价4.57-5.25万/㎡；124㎡4房2卫：612-645万，单价4.95-5.23万/㎡。

有一说一，我认为这个价格在大浪区域这个位置，星悦云邸还是定的相对比较真诚了。至少没有比项目西南面一路之隔的二手房楼盘悠山美地会便宜一些。

当然，如果外溢刚需们愿意沿着地铁6号线多坐几站北上光明区买新房，那么星悦云邸就会变得很鸡肋，没啥性价比了。

在整个大浪板块里，临近地铁口的楼盘不多，星河星悦云邸是其中一个。项目位于地铁6号线阳台山东站东侧，直线距离约320米。

地铁站出来后，附近就是大浪文化艺术中心和大浪体育中心。从项目北行约1公里即到大浪商业中心。

项目内配建了一所九年一贯制学校及绿地公园。现有的对口学区不是名校。整个潭罗村旧改项目除了星悦云邸住宅地块外，还有三块可供应商品房的住宅地块。

如果星河能够按设计标准100%交付这个旧改项目，那么星河有望在大浪区域内打造出一个区域龙头大盘。

另外，该项目位置优越，无论是地铁出行还是自驾，都是大浪街区内外出效率较高的地点。

区位优势：

星河星悦云邸位于深圳地理几何中心，受北站CBD，福田CBD双辐射，是深圳政治、经济、文化、商业、人文的核心版图与城市客厅。星河领衔片区超800万㎡旧改，品牌齐聚；片区未来超800万㎡磅礴体量界面更新，星河领衔品牌开发商率先入驻，享城市更新头排利好——星河、华润、鸿荣源、华侨城、卓越等一线品牌发展商集聚，旧改旗舰环绕，城市未来自此迭新。

交通：

质感的高效-交通地铁6号线（阳台山东站）+3地铁（地铁4、5、6号线）+2高速（龙大、沈海高速）•地铁：近享地铁6号线阳台山东站，5站福田、南山（4、5、6三地铁环绕）；• 高铁：4站深圳北站（湾区枢纽）畅想湾区生活圈 ；• 路网：“五横六纵”干线路网布局，便捷通达全城（本项目近临福龙快速路、龙大高速、沈海高速。五横：南坪快速、留仙大道、布龙路、人民路、和平路；六纵：福龙路、龙华大道、新区大道、梅龙路、民治大道、梅观高速） ；• 城际快线-航空：深大城际（建设中），高效直达机场；

商业配套：

深圳第三座星河COCO City（规划中）强势进驻，领衔龙华中轴超200万㎡繁华商圈• 约1公里近邻龙华星河iCO、壹方天地、红山6979、华南首家COSTCO（预计2023年第四季度开业）、未来龙华海岸城（规划中）、华润万象系商业（约13.4万㎡规划中）等陆续登场，坐拥多个商圈，未来城市“超级商圈”由此迭变，启幕万象丰盈。

约1公里范围近享龙华“双子星”——大浪文化艺术中心、大浪体育中心（建设中）；约10公里范围连接深圳第二图书馆（建设中） | 深圳美术馆新馆（建设中） | 演艺馆 | 展览馆（龙华市政四馆） |深圳文化馆新馆（建设中），简上体育综合体、深圳书城（龙华城）、龙华文体中心。

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