海珠绞杀局，这个新盘杀出来了

广州楼市厮杀最为激烈的板块，是哪里？

我想，很多人脱口而出的答案，会是海珠，更具体来说，是海珠西。

2025年，海珠在售/待售的项目，有20+个，其中西部至少占了2/3，供应量前所未有，老盘白刃相接，新盘贴身肉搏。

毫无疑问，和去年乃至前年一样，海珠西楼市的代名词，依旧是“卷”。

但卷和卷，也有不同。

之前的卷，是越卷越旺。

各盘良性竞争，拼配套，拼产品，各显神通，在以价换量的主基调下，房企能快速出货，买家也觉得捡了漏，网签量蹭蹭上去了。

但现在的卷，是越卷越疯魔。

现在开发商卖房，普遍都是有路径依赖的。

市面上什么样的房子卖得好，我就做什么样子的产品。

在海珠西，很显然，500-800万的三至四房，是最受欢迎的。

前有光大，后有燕语，都成了，于是一起抄作业，熙悦江湾、桂悦东晓、中交天翠、绿城馥香园，都是同面积段，同类型的产品，各有千秋。

但新项目的开发，是有滞后性的，时间也是有错配的，当区域内多个开发商同步启动同类产品开发时，带来的，会是脉冲式集中放量。

市场缺口就那么大，填满可能只需要两三个项目的货量，现在来了五六七八个，反应过来的时候，已经供过于求了，粥多僧少。

今年新开的几个项目，真实去化，都没有特别好的，这点大家都心里有数。

这个时候，再去和买家讲稀缺性，是行不通的，早就被稀释得差不多了，只能发力学位，得房率等等。

至于价格，经过上一轮调整，也不剩多少空间了，市场也形成了相对一致的认知，5万+是主流。

那怎么放大自身优势？怎么抢客？

估计经验丰富的营销总们也很头大。

但互相拉踩，为黑而黑，一定是下下策。

影响的，不是单个项目，而是整个楼市生态。这会吓退很多有真实需求的购房买家，导致市场观望情绪加剧，没有谁能成为真正的赢家，也拼不出个你死我活。

市场也还没糟到这种地步，各美其美，才是正道。

我们可以看今年一季度海珠的成交情况，在“量”的表现上，其实是比去年同期要好得多的。

这说明，买家对海珠价值还是认可的。

海珠楼市的优势，还是很突出的。

1）适配客群广。

海珠的优势，不仅在于地段，还有交通和学位，医疗等，这里有新经济构筑的购买力，也有老城的配套烟火气。

适配的客群，可以是本地老广、批发市场老板，也可以是琶洲互联网新贵，或者天河、荔湾的置换客户。

2）潜在置换需求旺盛。

作为老城，海珠现在很多老房子，是已经结完房贷的，无论是分家自住，还是子女结婚，置换或者杠杆能力更强。

且今年一季度，海珠二手网签量环比涨幅接近72%，没到全市TOP5，但相比其他区域，海珠的二手买家，普遍更倾向于“原地置换”。

3）有旧改带来的增量。

最核心的是，新中轴的改造，推进速度很快，这部分会释放一部分的购买力到市场，相信很快会落地传导。

在现有的补偿标准下，买中轴，买琶洲，压力相对较大，海珠西会有更多选择空间。

过去几年，海珠卖地能卖得那么火热，也离不开这几个原因。

海珠西供应量多，这是事实，但只要各方良性竞争，也不算坏事。

在买方市场下，即同样的价格预期之内，同样的的地段，具备学铁商，配套给的越多，就能出圈，购房者越来越务实。

大几百万砸下去，至少要物有所值，最好是物超所值。

到了接近的总价段，能真正打动买家的，不是单价低个1000-2000元，而是同样价格之内，人无我有，人有我优，做到超配。

就像中交天翠，面对夹击围剿，还是杀出了重围，近日正式开始对外销售，成交3个亿。

这个项目，从拿地到现在，给人的印象都是老实，不花哨，踏踏实实干。

但无论是硬件还是软件，都很在线：

1）海珠西罕见的大盘。

项目体量，大约有15万方，包含7.2万㎡超大园林，分七大运动主题，适配全年龄段休闲需求。

海珠目前在售新盘配大公园的，就只有中海大境和琶洲南TOD，两个都是千万级豪宅。

像这样的大社区大园林产品，不仅现阶段业主活动空间更多，生活场景更丰富，将来进入二手市场，也是更抗打的。

2）交通便捷，配套齐全

配建幼儿园，地块西北侧规划24班小学(五中附属实验学校)，规划引桥通广佛线/2号线南洲站，广州大道南直达珠城，周边商业便利。

3）一字阵列式建筑排布，南北无遮挡。

全南朝向，用大面积玻璃做外立面，每面都望地标景观，南面江景，北面城景，东面海珠湿地公园和新中轴。

4）主打90-113㎡的三至四房。

每户标配270°采光面，搭载华为鸿蒙智家系统，还有健康空气监测以及健康饮水系统。

很多在意的噪音污染，项目也没回避，砸钱上了三重降噪，自费做隔音屏、打造生态降噪林、上三玻夹胶中空的玻璃，尽可能降低噪音对业主影响，也上了全功能的新风系统。

这个项目做得最出彩的一点，是给买家足够多的尊重感。

现阶段的天翠，展示面可能不及周边优秀，但等88.8米的广州新门王、归家路上的翡翠水湾、小区楼下的网球场、下沉庭院接连入市，最终呈现的品质感，还得再上几个level。

随着新中轴改造的加速，周边的城市界面，也会不断提升。

当然，买家在意的，是眼见为实。

据说，项目马上就会启动高架隔音屏的建设，引桥也在报批施工计划中。

对于中交来说，这也是考验兑现力的过程。