这些超高层“烂尾楼”，都要集体复活了

2025.04.22

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导读：在“盘活存量”政策引导下，超高层地标项目的复工，标志着房地产市场信心得到修复、风险化解取得突破。

作者 |第一财经 马一凡

4月17日，一张新发出的建筑工程施工许可证显示，已开工18年仍未建成的“中国结构第一高楼”重启复工在即。

4月21日，工程停滞多年的“中国西南第一高楼”也正式启动复工，项目直接进入最复杂、施工难度最艰巨的阶段。

中国是全世界摩天大楼最多的国家，全球前十大超高层建筑中，超过一半的项目都位于中国。然而近年来，随着“摩天大楼热”退烧、房地产周期下行、开发商资金面紧张，不少超高层项目的建设陷入停滞。

近期，一批摩天大楼纷纷迎来关键节点、好消息频出——有些项目宣布重启工程，有些项目则宣布交付在即，即将开启全球招商。

今年政府工作报告明确提出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房。而坐落在城市核心区域的超高层，作为重要的城市存量资产，正迎来新的机遇。

业内专家对第一财经表示，超高层地标项目的复工，标志着房地产市场信心得到修复、风险化解取得突破，表明政府和企业在推动房地产市场稳定发展方面的决心，有助于增强购房者、投资者对市场的信心。

“中国结构第一高楼”复工在即

近期，许多停工许久的超高层摩天大楼正在逐个“复活”。

4月17日，住建部主管的全国建筑市场监管公共服务平台发布了一条建筑工程施工许可证电子证照，该许可证显示，曾被誉为“中国结构第一高楼”的天津117大厦复工在即。

根据该建筑工程施工许可证，天津高新区软件和服务外包基地综合配套区中央商务区一期（117办公楼及商业裙楼）（剩余工程）将于今年4月30日起施工，工期两年，建设单位为高银地产（天津）有限公司，建设规模为41.8万平方米，合同价格为5.69亿元。

过往历史资料显示，天津117大厦由香港高银集团投资建设，因楼层数达到117层而得名，整个项目（含周边配套）原计划投资近100亿美元。该项目早在2008年就开工了，与目前的“中国第一高楼”上海中心大厦几乎是在同一时段开工，当年光是完成地下室部分就耗时4年，2012年开始建设主塔楼，2015年9月实现建筑结构封顶。

结构封顶后的天津117大厦结构高度达596.5米，成为仅次于迪拜哈利法塔的世界结构第二高楼、中国在建结构第一高楼，而当时也已经结构封顶的上海中心大厦的结构高度为580米，相比天津117大厦略逊一筹。

不过，命运的齿轮开始转动，两座摩天大楼迎来了不一样的结局。

到了2016年，上海中心大厦就正式落成了，其加上塔冠后的建筑总高度达到了632米，刷新了中国的最高天际线纪录。

与此同时，天津117大厦却因开发商资金链断裂而施工进展缓慢。

2020年6月，中国信达公告称，高银地产（及合作方）方面仍未按照委托贷款协议的约定偿还全部本息，已向有关法院起诉并申请财产保全，请求被告承担本金15亿元及利息、罚息、复利及违约金等共同还款义务，并对被告名下的资产进行查封、扣押和冻结。2025年1月，天津市第二中级人民法院裁定受理高银地产破产清算申请，并指定清算组接管天津117大厦。

117大厦项目最终复工，与当地政府近年来积极推动项目盘活有很大关系。2024年3月，在人民网领导留言板，天津市滨海新区区委曾表示，天津市各级政府高度重视117项目盘活工作，并尽全力协助117项目相关各方解决过程问题，在法治化、市场化的原则下，鼓励其通过各种途径寻求117项目的解决路径和盘活方案，以期尽快实现项目盘活复工。

城市地标建筑纷纷官宣“好消息”

天津117大厦的复工并不是个案。

4月21日上午十时零八分，一块巨型钢柱的顺利起吊，拉开了“西南第一高楼”成都绿地蜀峰468超高层项目全面重启的序幕。项目开发商绿地集团官宣了这一消息，并称2027年上半年可达到竣工交付条件。

追溯起“西南第一高楼”的过去，也有十几年的历史了。2010年，绿地集团以14.8亿元竞得蜀峰468地块，计划打造高度468米的超高层项目。

自2019年起，项目因资金链问题逐步陷入停工，主塔楼高度停留在444.3米。

2024年，绿地集团方面称，项目成功引入了中国五冶集团作为合作方，推进项目新阶段建设。

在五冶集团积极努力下，今年春节后项目终于获得新的施工许可证——3月4日，成都市住房和城乡建设局在其官网中一下子发出5张绿地蜀峰大厦（蜀峰468项目）的施工许可证，涉施工面积达到45.67万平方米，总金额38.66亿元。

绿地方面称，成都绿地中心主塔楼蜀峰468超高层既是我国西南第一高楼，也是世界排名前十的超高层建筑。该项目目前的进度为：T1核心筒已建至100F（444米）、外框钢构94F（417米）、外框砼浇筑至81F（366米），项目剩余工程量为整个塔楼建造体系中技术方案最为复杂、施工难度最为艰巨的阶段。

绿地称，随着绿地蜀峰468超高层进入提速施工、封顶冲刺的建设阶段，后续项目将推进全球招商。

除了这些正在重启复工的超级地标，今年春节后，不少超高层项目纷纷迎来关键节点。

由绿地开发的另一个超高层项目——“华中第一高楼”武汉绿地中心，已经进入了全球招商阶段。今年2月9日，武汉绿地中心官方账号发布一则消息称，该项目交付在即，全球租售工作开启。

武汉绿地中心项目位于武昌滨江商务区，于2011年动工。最初，绿地曾有一个雄心勃勃的计划——要让武汉绿地中心总高度达到636米，超过上海中心大厦。不过，后来项目经历了“降高”，最终建筑高度为475米（海拔高度500米），但依然是“华中之巅”。

2019年，项目建设方中建三局曾向绿地集团发出“工程联系函”，该项目因与总包间的款项问题而短暂停工。此后，项目一直在抓紧建设，在2020年新冠疫情发生后，该项目作为武汉第一批复工复产的项目，以原施工进度不变为目标向前推进。

今年4月9日，重庆在建第一高楼也迎来新进展，陆海国际中心（重庆100项目）宣布其外立面幕墙工程全部完工。

这个项目的建设也已经历时18年，中间受到了房地产市场波动、企业自身发展因素等影响，曾一度更换开发商。

项目最早由瑞安房地产于2007年左右启动开发，并且完成了住宅、写字楼和公园绿化等部分建设，2017年底项目改由万科接手，塔楼部分复工。该项目塔楼部分总高约458米，位列全球已建成及已封顶建筑高度第18位。

建成后的陆海国际中心总建筑面积约52万平方米，业态包括超甲级办公楼、综合型购物中心重庆印象城、奢华云端酒店重庆100天际悦榕庄及重庆100观光层等。

除此以外，4月9日，409米的浙江第一高楼——宁波中心大厦宣告交付启用，成为浙江省首座突破400米的超级地标；4月17日，“厦门和美中心”玻璃幕墙顺利封顶，这座总建筑高度266米的“厦门岛外第一高楼”开启了厦门城市天际线的新篇章。

“盘活存量”激发新机遇

近期复工、封顶、交付的超高层项目，多数源自于十多年前的项目签约与土地出让。

当年，很多地方政府对超高层概念非常青睐，部分地方官员意识到，超高层不仅可以节约土地资源，而且可以塑造成城市名片，提高城市影响力、促进城市招商。因此，有不少城市曾出台过鼓励建设超高层建筑的政策。

而当时的开发商为了拿到较低的土地价格、获取更多的出租面积，便加入了那场超高层“军备竞赛”，各地城市天际线不断刷新。

但是到了2020年前后，超高层建筑的热度明显降温。2020年，住建部、国家发改委印发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，提出要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”。

2021年，“限高令”进一步加码。住建部、应急管理部发布关于加强超高层建筑规划建设管理的通知，通知指出，各地要严格管控新建超高层建筑，城区常住人口300万以下城市不得新建250米以上建筑；城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

最严“限高令”的到来，及时刹住了城市的摩天大楼比拼热，一众超级地标项目不得不面临“削顶”之困。

而近5年来，又因开发商资金链问题，不少超级地标陷入停工困境。

镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示，超高层项目一般都位于大城市的最核心地段或者新建设的城市副中心，地段特别好。地方政府在审批这些项目的时候，经济情况一般来说比较不错，房地产市场红火，拿地开发商的资金情况也不错。整个拿地加建安成本，少则100亿元，多则两三百亿。不过，经济是有周期的，房地产市场也有周期性，而超高层项目的建设，往往要经历一个非常长的过程，开发周期相比普通的30多层甲级写字楼来说要长得多，至少要5年甚至更长的时间。

张宏伟认为，在超高层这种超级漫长的开发周期中，开发商自己的收入和资金面情况，会随着经济周期和房地产周期波动，一旦高峰期拿地、建了一半，撞上房地产周期下行，开发商的资金链就容易断裂。而这种超高层建筑的业态，往往是写字楼、豪华酒店或者酒店式公寓，不是传统住宅。如果以传统住宅为主，那么在这种地段优势加持下，还是比较容易出售的。写字楼和酒店资产一般都是需要自持、运营的，所以超高层对于开发商来说，是公司沉淀资金的“吞金兽”。

为何今年许多项目都被盘活了？

“一般来说，当这样的城市中心地标项目资金链出了问题，政府出于城市形象等因素考虑，都会协助项目进行盘活，这种工作从烂尾的第一时间就在进行了。只不过在过去几年可能找不到合适的接盘人、谈不出具体的解决方案，而到了今年，由于政策层面利好频出，能够对项目进行债务重组或者兑现盘活利好，由于一系列利好政策，地方政府能够找到具有雄厚资金的接盘方来支持项目，这是很关键的。”张宏伟表示。

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示， 今年以来多地超高层建筑复工与政府工作报告中提到的房地产“盘活存量”密切相关，2025年政府工作报告明确提出要盘活存量用地和商办用房，超高层建筑作为城市存量资产的重要组成部分，其复工是盘活存量资源、优化城市空间结构的具体体现。

柏文喜认为，超高层建筑的复工对楼市信心有积极影响，以成都蜀峰468项目为例，其复工标志着房地产市场信心得到修复，风险化解取得突破，表明政府和企业在推动房地产市场稳定发展方面的决心，有助于增强购房者、投资者对市场的信心，进而带动周边区域的房地产市场发展，提升整体楼市的活跃度。

“现在的房地产行业非常需要信心，信心不足影响着行业发展，比如前几年民营开发商爆雷导致住宅项目不能按时交付的问题就影响了行业的信心，超高层项目的复工和顺利交付，确实能给行业带来一些信心回归。”张宏伟说道。

不过，由于体量巨大，超高层项目的重启与入市仍面临许多未知考验。柏文喜表示，随着经济的持续发展和城市化进程的推进，核心城市的超高层建筑仍具有一定的市场需求，但超高层建筑面临着建设成本高、运营难度大等问题，在商办空置率较高的城市，超高层项目将面临建成后的出租压力，几十万平米投放需要较长消化周期。

张宏伟则表示，开发商在盘活项目后具备退出机会，目前很多金融机构、投行、保险等还是在关注着这种城市核心地段资产，关键需要将资产的债务重组问题处理干净。张宏伟预判，接下来可能会经历货币宽松周期，未来的三到五年，经济总体来说将是一个平稳的上行周期，写字楼的租售只要运营得当，还是有非常多的机会与空间。

微信编辑| 苏小