LPR维持3.6%！降息没等来？真实情况可能和你想得不一样！

大家好！我是苏北哥！今天是4月21日，农历三月二十四日。时间飞逝，眼看4月份就要过完！

01.

维持3.6%，4月份LPR数据正式出炉！降息没等来，真实情况可能和你想得不一样！

今天最劲爆的消息大概就是围绕降息展开的一系列话题和讨论！只因北哥上周六撰写了一篇文章，重点谈到4月份降息幅度的问题，也获得了颇多的粉丝关注！

不过吧，预测后市这件事是个双刃剑，你预测准了，人家会尊称专家、老师之类的，走到哪粉丝们不忘给你撒花，一旦预测不准，受众的态度也会来个180°大转变，甚至可能立刻致电，上门“讨要说法”！

今天是4月21日，按照YH每月20日发布当月LPR数据的传统，由于4月20日是周末休息日，所以发布时间本月顺延至21日。本月LPR数据的发布时间依然非常准时，甚至可以用“掐分到秒”来形容。今天早上9:00，4月份1年期LPR与5年期LPR数据同时间发布，非常遗憾，数据较上个月没有出现变动。4月份1年期LPR数据仍然是3.1%，5年期LPR仍然是3.6%。4月份降息的传闻终未成真。

只为了这个消息，北哥今天早上已经接到很多个粉丝电话，来电质问“为啥没有降息？”；“上周文章不是说要降息的嘛？”；“买房计划都已经拟定好了，结果没降息”……

但也有一些粉丝情绪比较稳定，思想也比较理性，他们来电只是为了询问“降息到底什么时候才能最终实现？”毕竟这件事涉及到买房成本问题！虽然这些粉丝的情绪较为稳定，但从言语中能感受到他们对于2025年的大降息依然抱有非常强烈的期盼。

因为这些粉丝心里也明白，降息与否并不是一家自媒体可以决定的，文章当中观点的输出，只不过给予买房人群体一个参考，或者说对于后市判断提供依据！

LPR数据走势

很多人对于今天降息落空的新闻，不是失望，而是希望追根寻源？想了解为什么4月降息未能成行？然后接下来降息到底何时能够真正落地？

对此观点，北哥非常赞同！毕竟这才是思考问题的正确方向。

先说今天降息为何会落空吧！几点原因不可忽略！

第一，本月YH7天逆回购操作，利率与上月保持一致

有一些金融常识的粉丝应该知道，YH的7天逆回购操作，其利率是当月是否降息最直接风向标！而4月18日，YH正式公布了当月的7天逆回购操作利率，本月YH开展了2505亿元的7天逆回购操作，利率维持1.5%不变！

所以7天逆回购操作利率不变，LPR数据一般也是不会变动的！

某些粉丝一看到这个内容，可能瞬间就要炸了！既然知道7天逆回购利率没变，为何上周六又要说降息？其实7天逆回购操作利率与LPR之间的关系虽然非常密切，但也不是一成不变的，历史角度来看，就存在7天逆回购利率调动，但5年期LPR数据没变的情况。同时也有7天逆回购利率没变，但5年期LPR数据单方面下调的情况。

7天逆回购利率与5年期LPR的历史变动关系表

比如2023年的8月份，7天逆回购利率下调了10BP，但最终当月5年期LPR数据没有变动。再比如2024年的2月份，正值过年，5年期LPR就经历了历史上首次最大幅度的单方面调降，幅度达到25BP。

所以7天逆回购操作利率与LPR数据变动的关系不是绝对的，只在于YH仍为当前降息的必要性。

第二：降息后银行的生存空间问题！

降息是信号，也是风向！但是降息的执行者是银行，当前国内银行存不存在进一步降息的空间，才是问题的最根本！

众多周知，国内银行的净息差红线是1.7-1.8%左右，但是经历了2023-2024年的贷款4轮降息，存款利率6轮降息之后，国内银行的净息差已经进一步压缩了，且已经大大压缩到红线以内。

一组数字反应了实情！

2024年，新增14.26万亿元储蓄，居民存款总额已高达157万亿元左右；商业银行（四季度）的净息差仅为1.52%，环比持续收窄，且已突破自律机制合意净息差1.8%的临界值。

今年2月，居民中长期贷款减少了 1150 亿元，和去年同期比减少了 112 亿元。简单来说就是，再降息银行要亏本，很可能会扛不住。

其实为何目前5年期LPR总是保持3.6%不变，你用银行目前主流的净息差计算一下就十分清楚了，3.6%-1.5%=2.1%，其实就是目前国内主流银行3-5年期存款的执行利率，左右不会超过0.2个百分点。所以要降息必须先下调存款利率。

浦发银行3年期大额存单执行利率

南京银行3、5年期大额存单利率

但是存款利率还有下调空间吗？目前国内四大行5年期最高存款利率已经降至1.9%，说实话，从去年年底开始，不少大银行已经表现出上调存款利率的意愿，比如浦发银行3年期大额存单利率已经对部分储户上调至2.15%；南京银行3-5年期大额存单利率甚至上调至2.2%

银行端上调存款利率，当然是为了自身正常运营考虑，如果存款利率暂时无法进行普降，那么降息就基本没有操作层面的可能性。

第三：降息后，商贷和公积金利率形成倒挂怎么办？

目前还有一道门槛，横亘在商贷降息面前！很明显，这就是公积金降息！众所周知，公积金利率相比商贷利率来说，必须要有一定的低位优势空间！去年，全国放开个人贷款利率ZC下限之后，很多地方甚至首套商贷利率已经降得比公积金利率还低了，比如广州的2.8%；成都的2.65%等等，但很快都被叫停了。

去年11月中旬开始，甚至商贷利率还出现了一波上涨，南京从2.9%涨回了3.0%，二套涨回了3.3%；武汉涨回了3.15%；马鞍山甚至首套涨回了3.3%，此番操作原因也是为了与公积金贷款利率拉开距离。

所以商贷利率要降，公积金利率必须先降！果然3月16日，一份名为《提振消费专项行动方案》的重要文件横空出世，其中重点提到要“适时降低住房公积金贷款利率”

此信号一出，说明公积金房贷利率下调的时间点已经相当临近，去年5月17日，YH“三道利箭”将5年期首套公积金利率调整到2.85%，二套调整至3.323%

而根据去年年底，上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛，2025年公积金利率应该有新一轮补跌，且补跌幅度降到到前所未有的80bp。如果真的如此执行，5年期首套公积金利率有望2.05%左右。

所以公积金利率调降基本就是商贷利率调降的前提，也是最显著的风向标。

02.

现实角度来说，今年降息到底什么时候会来？首先要弄清“降息”的目的

这个月LPR数据依然未动，与上月保持一致！从去年10月份那次降息，5年期LPR从3.85%调降至3.6%，一次性下调25BP之后，2024年11月至2025年4月，连续6个月再也没有出现降息的具体行动。

虽然国内媒体吹风不断，从去年12月9日ZY经济工作会议首次提出2025年将“适度降准降息”；到3月6日两会YH行长答记者问，明确表示YH将“择机降准降息”；再到4月6日人民日报发表标题文章“降准降息等货币ZC工具已留有充分的余地，随时可以出台”

风传降息幅度的消息也是不断！今年年初有媒体称国内有专家说，2025年降息的总幅度将达到75BP，其中新发房贷降息50BP，存量房贷降息25BP。

也有说新发房贷，单方面就将降息75BP的。

上周末，还有相关自媒体透露，2025年整体降息幅度将超过100BP，5年期LPR直接降至2.5%的。

降息的版本传得“越来越玄乎”！在这儿不得不说，有的时候自媒体曝料降息新闻不一定是为了买房人分析后市，而是在通过降息话题博流量！

那么我们从现实角度分析，2025年降息到底什么时候才会真正到来！其实“解铃还须系铃人”，要找到这个问题的答案，还是必须从相关ZC的原文中去找！

其实多次的ZC文件中，是有明显提到的！最显著的就是对于“降准降息”的说法措辞的改变。去年12月9日的经济工作会议上提的是“适度降准降息”，而今年3月两会之后，就变成了“择机降准降息”；一个适度、一个择机，两个说法的转变，里面包含了大学问。前者说的是降息的幅度，有可能是75BP、100BP，或者其他答案；后者说的是降息的时间点，也许是5月，或者其他时间点。

降息幅度不做预测，就单说降息的时间点，就目前来看，眼下YH并未认为是合适的降息时间点！那么这个降息的时间点，到底以什么为判断标准呢？要回答这个问题，必须要弄清降息的目的是什么？这还用问？当然是为了让楼市企稳回升！那好，我们来看看目前没有降息，国内房价是不是也在稳步上升？

4月16日，国家统计局发布了3月份70城房价数据，数据清楚显示，70座重点监测城市中有22座城市新房价格出现了环比上涨，比2月份的70座城市房价数据，上涨城市又多了4座。

而且3月份新房价格环比涨幅也扩大了，上海作为3月份的涨幅第一城市，环比涨幅达到了0.7%；而南京作为2月份全国新房价格涨幅第一，环比涨幅是0.5%。所以无论是房价上涨城市数量，还是涨幅，3月份都比2月份要高。

在这种真实行情面前，据说国内有些专家已经提出“可能降息与楼市企稳回升之间，不一定构成必然联系”。

此话也并非没有道理！因为目前国内新房价格的结构模式已经完全改变了，自从去年四代宅在全国铺开之后，房价的火车头完全是由新豪宅和四代宅来拉动。比如南京的房价已经实现了5连涨，而1-3月份，5万/m²以上的新房项目就占到top10销冠项目之中的5席位置。

上周，鼓楼滨江的沁百合又首开日光，53259元/㎡的销许单价，607.9万的起步总价，34套房源被抢光，然而沁百合之后还有鼓楼龙江的6万+/㎡的金基珑樾府，之后还有玄武徐庄的1800万总价的金基山和月。按照这个趋势下去，南京4月新房价格涨幅应该会全面超过3月。

然而面对如此高价的四代宅、新豪宅来说，降息的刺激作用明显没有那么强大，反正90%以上的都是改善置业，降息最有用的是对于刚需客群而言，偏偏刚需房对目前的房价企稳回升的作用却是比较小的。

其实我们都忽略了一个问题，那就是“房地产发展新模式”的建立，几乎如今每一次重要文件、讲话都会有这个关键词，但很多人将它视为一句空话，殊不知其中包含了未来楼市“企稳回升”的底层逻辑，其实房地产发展新模式其思想根源就是2023年10月份提出的“新房改”，让商品房回归商品属性，同时加大保障房供给，让工薪阶层居者有其屋

用历史眼光来看，如今的四代宅、新豪宅已经扮演了“具有商品属性的商品房”的角色，而存量刚需房，特别是远郊积压的商品房库存，未来就是保障房的供应主体。所以在“房地产发展新模式”下，传统的通过降息方式刺激买房需求，其实作用越来越不明显。

另一方面，如果真的要推测今年降息的具体时间点！从目前国内楼市的运行情况来说，应该也没到时候！这怎么理解呢？要知道降息一定是为新增的新房市场份额服务的！而因降息刺激而释放的购买力，一定是用来消化今年新上市的项目，而并非为往年的存量项目的。

弄清楚了这点，就能比较明白“择机降息”的意义！4月中旬，国家统计局发布了今年一季度房地产的诸项核心指标数据，其中两项数据说明了目前房地产所处的阶段。

第一，1-3月份的新建商品房销售面积，具体为21869万平方米，同比只下降了3.0%，其中住宅销售面积只下降了2.0%，降幅控制在极为“合理”的范围之内。

第二，1-3月份的全国房屋新开工面积，具体为12996万平方米，下降24.4%。其中，住宅新开工面积9492万平方米，下降23.9%

相比可知，新开工面积和销售面积，同比降幅前者是后者的10倍以上，这一方面说明了目前的国内楼市仍处在“去旧有库存的阶段”；另一方面说明今年的新增开发量，各个城市的新开发项目“主菜”还未上桌。

比如南京今年以来，真正上市销售的纯新盘项目，才只有鼓楼幕府的中建宁悦府和鼓楼滨江的绿城金基沁百合两个新项目，各大板块都是以续销项目售卖为主，所以此时降息，无法起到去化增量的目的，属于拳头打在棉花上！

所以今年市场新增量的推盘进度，也是判断何时降息的一个重要指标。

最后再来说下，ZM关税问题是否会加速降息ZC出台？

这也是此前很多媒体判断4月份降息的一个重要依据。4月以来的ZM关税战，MG已经单方面对华关税提升至245%，沦为无意义的数字游戏

但另一方面，很多人也判断，下一阶段必然要加大内循环，扩大内需，重振房地产，这也就是人们判断4月份必然降息的理论依据。

但是这个问题是把“双刃剑”，关税问题的确让国内扩大内需，楼市企稳回升的需求变得更加迫切了，但另一方面，关税问题也是抑制降息ZC出台的关键因素

结合目前的情况，受MG关税ZC、美联储降息节奏放缓等外部影响，当前RMB汇率面临阶段性贬值压力。

如果现在进行ZC利率调整，极大可能会加大RMB汇率的贬值压力，外资可能会跑得更快。YH在一季度的货币ZC例会中，也强调了要“防范汇率超调风险”，短期内稳汇率优先级提升，因此降息被暂时搁置。

所以如果真降息，起码也会得到关税问题平息之后，出台的可能性会更大一些。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。